3月7日，海南发布《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》（以下简称《通知》）。

《通知》提出，自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。按照国家《商品房销售管理办法》规定，现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。

“海南是中国第一个取消商品住房预售制度、全面推行现房销售的省份。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉法治周末记者。

这个政策对于海南省的房地产市场无疑是有收紧作用。

结合此前河南省驻马店市和广东省“放松”调控一日游的情况，是否意味着，楼市调控要持续收紧？

此外，取消房地产预售制度的呼声并非今日才有。早在2009年，民革中央向全国政协会议提交的一份提案中就建议，要加快修订城市房地产管理法，并全面取消预售商品房制度，提案指出，房地产预售制度不仅导致房屋面积缩水、建筑设计变更、房屋质量缺陷等问题得不到解决，更为严重的是诱发了延期交房、抵押房再预售、预售房再抵押，甚至还会出现“携款潜逃”等违法犯罪行为。

海南全省取消预售制度，是否传递出什么信号？

资料图 图/网络

海南有特殊性 全国多地出利好楼市政策

易居智库研究中心研究总监严跃进告诉法治周末记者，住房预售制和现售制的差别很大，前者盖三分之一就能卖，后者必须盖完才能卖。现房销售下，开发商的资金压力会比较大。“海南的这一政策对于房企的购地和项目开发会形成较大的影响。对于开发商来说，资金约束性更大，投资拿地等也会更加理性。”

严跃进认为海南的这一政策有其特殊性，应该视为政府提前布局，避免海南自由贸易港出现房地产炒作的现象。

疫情之下，市场对楼市放松的预期相对较为强烈，但近期有部分城市放松调控的政策很快被取消。

河南省驻马店市此前曾出台降低购房首付比例的文件，广东省也曾下文取消商办项目部分销售限制，这两个被视为能很大程度上给楼市松绑的政策，在“上架”一天后就被撤回，驻马店市的相关负责人还因降低首付被约谈。

种种迹象是否意味着疫情影响之下，楼市调控会持续收紧？

但当我们把视角从海南放到全国，会看到，在海南全省取消预售制实行现售制时，在其往北2000公里的苏州，刚刚放松了现房销售的要求。

2016年8月11日，苏州市发布《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》要求，土地出让成交价超过市场指导价，工程结构封顶后方可申请预售许可，超过市场指导价10%的，工程竣工验收后方可申请预售许可。

而在2020年2月19日的新政策中，苏州对土地出让规则作出调整，提出住宅（商住）地块不统一要求设置竣工预售许可调整价，超过市场指导价的，不统一要求项目工程结构封顶后申请预售许可；进入一次报价的，不统一要求工程竣工验收后申请预售许可。

严跃进认为，除了苏州，包括西安、无锡等多地在内的政府针对房地产市场推出的政策都非收紧，而是利好，比如有的地方允许开发商跨节点提取被监管的预售资金，“未来楼市调控的大趋势还是放松”。

“但是一定要注意，出台放松政策时要谨慎，避免造成楼市炒作。”严跃进说。

海南只是个案 预售制尚不可能全面取消

在海南全省推出现房限售之前，在广东中山、江苏苏州都已开始试水现房销售，中山从2018年5月开始就在有些土地的出让文件中明确要求“现房销售”。

2018年，广东省房地产协会还曾向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》，其中称，广东省住房城乡建设厅已拟定了有关材料，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。

这之后，关于取消商品房预售制的讨论一度很热烈，但后来都不了了之。

快两年之后，当现房销售制从个别城市推行发展到海南全省推行，是否意味着，预售制要变成过去式？

严跃进认为，虽然预售制有各种弊端，但当下还没有全面取消预售制、全面推开现售制的条件，当前开发商资金链都比较紧张，尤其是受疫情影响很多企业融资、回款雪上加霜，如果在此时更多省份和海南一样“一刀切”地取消预售制，造成的影响不可预估。

李宇嘉亦对法治周末记者分析，海南的做法只是个案。海南取消预售制，是在确保“去地产依赖”“去地产投机炒作”的既定战略不改的前提下，恢复商品住房供地和开发，让地产回归正常。

“作为岛型经济体，海南的经济体量小、产业简单、人口少（常住人口近944万），地产规模很小（占全国的1.2%），负担轻、转身快，地产断崖海南都能承受。但对国内其他省市，不存在海南这种要断腕去地产依赖的大环境。”李宇嘉说。