悬爷评楼盘:万科第五园 三塘版新竹小区,呵呵

新冠疫情之下,踩盘也是要冒着绳命风险的,不过不要紧,一切为了购房者,我可以的。

从去年开始,一直在筹谋着改需。当然,依然得是三塘。我就这么爱它,也是没办法的事。

但如果有人跟你说,三塘有一新项目,想买房需要先验资50万,不然不带玩,(恩,没错,就是我住的三塘,我一直大爱的地方)你会怎么觉得?你怎么觉得不重要,反正万科要他自己觉得,哎,淡市之下,我猜是脑袋大概率被驴踢了!

其实,听说家边上戳了一个万科第五园,我第一反应还是很兴奋的。毕竟是万科(虽然这两年表现挺让我失望,但毕竟瘦死的骆驼比马大),毕竟是传说中的第五园(尤其深圳那个,直接搬来一个徽派院子当样板,堪称房地产史上一代产品的经典)。

而且,作为中鼎公园首府项目的隔壁,项目的硬指标其实也是蛮吸引人的。限高18米,容积率1.8,妥妥又是个6层小洋楼的坯子。当然,看似很低,但实际上1.8的容积率,对打造品质而言,其实还是略高的。因为同时限高,怎么排布,也躲不开有点兵营宿舍楼的即视感。事实证明,看完沙盘,完全符合了我的判断。恩,万科版新竹小区大板楼,除了多部电梯,一点差都没有。

我一直觉得,洋房这种玩意,是让我心怀憧憬的,梦一样的存在。起码,客厅面宽得5米起吧,得有个能摆个大圆桌不大不小的餐厅吧。厨房,面积要是上了180起码也得能摆的下中西两厨房了吧。露台或者花园子,总得能择一而选吧?连个楼梯都没有,还在一层房里搅和的,那最多叫大平层。而现在,动辄只要是11层以下的项目,都腆着个脸说,我们是洋房!恩,你说是你的事。我要的是,我觉得你是洋房,你才是洋房!

好了,还是仔细说说新竹小区大板楼版的万科第五园吧。

地段

万科第五园位于三塘的金桥农批背后,中鼎公园首府隔壁,所以用地指标也是完全一样的。这片地方,因为受地下有二塘煤矿采空区的影响,普遍用地指标都很爽。这个项目也类似,限高18米,容积率1.8。除了已售完的碧桂园雍璟台和海普四季绿城,周围项目都是最近一两年出让的地块为多。目前在售的是中鼎公园首府和德利玉柴合作项目两个,未来周围还有三四块地的项目待面市(联发、兴进等,含第五园)。

客观说,从目前势头来看,未来几年这一个小片区会是南宁土地出让比较集中的所在。毕竟,三塘还备着两万多亩的土储没上市呢。而这一小片区也是整个三塘大片区里位置比较优越的。临近合坡路延长线(直达东站),距离三塘商业核心区(首创奥莱)比较接近。而且,未来五号线延长线也距离项目不远。周边项目普遍容积率不高,是未来南宁相对最宜居的一个所在。

产品和规划

18米高,1.8容积率,任大神来强排,也很难排出有亮点的布局出来。所以,也就有了第五园这个“新竹小区大板楼概念版”。不过客观说,6层的板楼,按照标准的住宅而言还是很舒服的。不过别扯什么洋房不洋房的,很舒服的大面积宿舍楼就对了。一梯两户,6层小楼,最小面积140,最大面积200左右。南北通透,纯板楼。相比以前的单位房小区,产品优点是有电梯有入户大堂,园林上档次还是要高不少的。我倒是觉得,应该满吸引各种退休老人老干部啥的,住着这新时代的房子,都贼有亲切感。

因为样板间还没出,户型图也只有个140的,就先尝鲜着说说这个产品的户型。140的户型,是典型的万科版抠成本抠到极致的产物。140户型最大的设计败笔在于为了抠空间利用率,把所有房间都堆在以客厅为中心的前后左右了。如果举家居住的话,动静不分的问题还是挺严重的。而偌大一个打着洋房噱头的低密大户产品,140户型只有一个阳台,在客厅,来客人们一起参观五颜六色小内内哈。哎,有扒开屁股找裤裤的小丁丁版哦!

客厅布局有点创意,是6米2的正方形客厅(含了餐厅)。如果单纯作为客厅使用的话,6米2怎么用怎么爽,但还要加上餐厅区,就有点点尴尬了。怎么着沙发电视区也要4米才舒服了吧?2米2宽的餐厅?小餐桌标宽都是1.2米的,两边椅子呢?各50CM?要不要进出厨房呢?总之,这是个看上去有点美,用起来很糟糕的设计。

主卧面积还是得分的,近20个平米,可以做个小衣帽间,带一个飘窗(本户型唯一一个飘窗,其他房间木有的)。其他卧室,基本都是9平10平样子,老人房略大15平样子,但老人房,不是应该有个独立卫生间为好么?

这个户型唯二让我觉得加分的是给了不少安装储物柜的边角空间,不过,这点人性化其实相较它的缺陷而言,也没那么重要啦。

综合来说

每当我们说其买万科的房子时候,都会首先把房子放一边,说起买的是万科的物业管理。但经过了一次去年万科城物业不给业主回家强卖车位的故事之后,我倒是觉得,我们家恒大物业也不差嘛,都没堵过我回家。客观说,其实现在一线品牌的物业管理都挺好的,也没必要一定为了物业而忽略了房子本身的弱点

正如我的粉丝们说的,我是三塘的铁粉,从做嘉和到住在这里,整个地产圈也没谁比我更热爱更了解这里了。但客观的说,整个兴宁东是有着骨子里的弱点的。譬如教育配套的软肋,譬如地铁要很多年,譬如交通路网的待通达等等。我不介意,是因为我没有教育需求,又只活动在凤岭南北。而兴宁东的产品,各种类型都有,其实也都不错,尤其,低密的很多。因此,无论第五园做成啥样,都不会是最好的,也不会是最差的。至今,项目的价格没出,很难去比较具体值不值得下手。但参考周边,雍璟台后期一万一二,中鼎一万出头,万科如果预期过高,恐怕会搬起石头砸了自己的脚。尤其最近还参考着万科里玩起了50万验资,你是不是卖万科里卖坏脑子了?东盟商务区和三塘能是一回事么?打算卖13000么?那我为啥不去三岸?

哎,写了这么多年的房子,自己买房子,依然得继续徘徊徘徊了!这个项目,显然不是我的菜!

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