新冠肺炎疫情终将过去，中国的经济活动逐步回到常态。这场疫情再次暴露出中国“房事”的痛苦，地区之间公共服务和管理水平的城乡差异、地区差异被暴露无遗，这让我们深刻地认识到，唯有继续城市化道路才能有效使用公共服务资源。
中国现有城市化水平约60%，要达到发达国家水平的80%，预计还要新增两亿城市人口，相当于8个上海。
其中的矛盾显而易见，“房事”难为——越是经济发展水平高的城市，土地资源越是稀缺，注定房价高耸入云。“居者有其屋”，自有住房模式是难以实现的。
租赁必占半边天
城市化进程进入发达水平，城市居民的租房率就越高。纽约市的自有住房率仅30.2%，中心地段的曼哈顿仅20.1%。即便是金装白领，也是租房生活。和我们同样对房产怀有执念的邻国日本，东京和大阪两大都市圈，住房自有率仅54.9%和58.6%，东京市和大阪府更是低于50%。全面管制房地产的德国，租房也是主流，57%的德国家庭选择租房，年轻人群体中的租房率更是高达77%。
相形之下，我国仅上海租房人口占比达40%，北京和深圳租房人口占比均为34%，均低于国际水平。更低的是出租房源比例，京、沪、深的租赁房屋占比均在20%到21%，而发达国家的一线城市这一比例高达40%。可是，中国城市的房屋空置率居高不下，上海这样一房难求的城市，竟然有26.6%的商品房处于空置状态。
中国大城市房屋租赁市场的状态可谓畸形。一方面是需求高于供给，租房难的现象普遍存在;另一方面，大量房屋空置，住房资源浪费。形成这一格局的根本原因就是缺乏正规经营、专业化机构化的长租企业，租赁市场处于“散养”状态。
“散养”租赁问题多
分散出租最大的长处是成本较低，家庭内部核算不计入人工成本和管理成本。但是，这仅限于有余力管理租赁事务的家庭，没有精力对闲置房产装修、经营的家庭宁可将其空置待售。而老换新或购买精装房的家庭，又会考虑出租后的设备折旧不可控，也会顾虑重重。因此，各自为战的散户出租阻挡了大量房源进入市场，尤其是优质房源稀缺。
租客在“散养”市场中也处于更为不利的地位。房源不稳定，租赁周期短，对单身租客是漂泊感的心理痛苦，对家庭住户更是严重的生活不便。而且，价格也不稳定，房东缺乏专业的市场判断能力，随意坐地起价给引发的矛盾比比皆是。长期租住在大城市的打工者或多或少都有扫地出门、狼狈而逃的经历，其中的痛苦一言难尽。
这种“散养”市场的状态对政府也很不利。一方面散户出租缺乏正规手续、增加了很多不必要的人口流动性，不利于政府的基层管理;另一方面，私人出租对政府的财政贡献几乎可以忽略不计，而增加的公共资源支出又很明显。
大城市所谓“外来人口问题”，和高度分散、缺乏营运的租赁市场状态有着密切的关系。
市场模式调整是关键
很少有人认识到，城市流动人口占比达到了50%以上，形成了大规模的房屋租赁市场，散户提供房源、传统中介经纪人联接供需信息的原始模式已经无法支撑其营运。整合资源、管理维护需要专业的机构提供服务，才能实现住房资源的合理配置和高效利用。
国外的长租公寓企业已经发展多年，形成了规范成熟的经营模式。美国四大代表性的长租企业各有定位：EQR布局沿海六大都市核心区，商住物业跨界经营;AVB走都市核心区高端住宅路线，租售兼营;MAA发展二三线城市，擅长收购和改造旧房;AMH另辟蹊径，专注独栋住宅。
这些长租公寓企业资产均在百亿美元以上，规模与建筑型房企巨头旗鼓相当。成熟的金融市场为其提供股权融资与债权融资支持，尤其是房地产信托投资基金(REITs)总规模达1万亿美元以上，其中权益型REITs主要用于投资长租公寓市场，以获取长期租金收益。经历几十年发展，长租公寓企业支撑了美国房市的半边天，成为美国都市家居生活的重要组成。
反观中国，经历了高速城市化的进程，长租公寓企业起步迟，且一路发展并不顺畅。
困难重重的中国长租公寓企业
中国房地产长期以房产销售为核心。但是，房产销售模式造成房价快速攀升、土地财政透支等社会问题备受关注，已经接近增长极限。因此，长租公寓行业自2015年开始集中启动，到2018年行业规模已经超过万亿元大关，成长速度很快。然而，“成长的烦恼”接踵而至。
由于此前的房产销售模式快速推升了房价，远超居民收入增长，导致中国大城市房产的租售比畸低，2019年2月出台的数据显示一线城市北上广深平均租金收益率为1.6%，远低于发达国家3%的平均水平。房产的收益主要来自资产快速升值，这有利于“炒房”，不利于长租房经营。
长租公寓企业的经营逻辑和房产销售不同，长租公寓不可能也不应该追求短期投资回报，而是长期的租金收益为主，资产升值收益为补充。租售比直接关系到企业投资回报率，按照现有市场租售比，连正常融资成本、企业经营成本也很难覆盖，遑论收益?由此引发了正规长租公寓企业融资困难、现金流紧张的问题，部分企业很快陷入了经营困难。
近两年来多家长租公寓企业“爆雷”事件频发，正源于此。不是企业不想安心长期经营，而是资金成本升高后难以为继。
这就是中国长租房行业发展的痛点、难点，一味指责企业无助于问题的解决，还是要找到企业发展的难点、痛点。
长租公寓“起跑”需要政府助力
疫情中多地因不少小区严格管控出现了不让租客进入等情况，再次说明“租售同权”现实遭遇的尴尬处境。与散户出租的市场状态下相比，机构化长租公寓企业在此次疫情防控和保障租客权益中所体现的价值愈加得到证实。
如一些品牌长租公寓出台了面向租客的疫情补贴政策。头部企业之一的蛋壳公寓，推出了面向全体租客的疫情补贴政策，涵盖了在租、续租、新签、安置等全量租客的补贴举措，是行业公认补贴力度最大的。
此外魔方公寓、自如等长租企业也出台了一定减免服务费、补贴武汉地区租客的政策;疫情管控上，各大长租公寓企业积极协助各级政府、社会加强疫情防控、积极实行租客出行信息登记等;依靠互联网大数据赋能，蛋壳公寓等长租企业推出0接触看房、选房，针对租客进不去小区的情况，帮助租客办理出入证并就近妥善安置租客，返城复工阶段推出多项复工保障、线上便利举措等。
疫情中长租公寓也暴露出了一些问题，这跟涉及社会民生、服务场景多链条长、基数群体多、个体诉求复杂等情况都有较大关系，也是行业所处的阶段和社会环境也有一定关系，但不得不说，此次疫情中住房租赁行业受到的冲击不容乐观，而要保障其健康长久发展，离不开政府的支持。
住房租赁行业是关系民生、城市长远发展的公共服务行业，这一行业低利润水平是其民生属性所决定的，政府扶持是惠及民生的举措。
首先是低成本的资金。作为低利润率的民生行业，规模效应是其发展的前提。企业不能像出租散户那样不计人力成本、管理成本，只有规模化才能摊薄成本，以保证较低的市场租金水平。
中国长租公寓市场方兴未艾，投资的长期收益稳定是不成问题的。问题就集中在低成本的启动资金上，而这是政府可以做到的。当然，这并不意味着这个行业需要“政府包养”，从海外的经验看，达到规模效应后长租公寓企业吸引社会资金长期投资的能力是很充分的，如长租行业目前已有两家成功赴美上市企业。
此外，政府应该营造稳定的政策环境和法治环境，保障企业合法利益，帮助企业抵御不可抗力的风险。长租公寓市场的高速发展需要严格规范，但是出现一点市场波动，政府就立即进场干预限制企业经营的做法不可取。不能市场出现一些价格变动，政策立刻就从支持扶持掉头限制，这对方兴未艾的长租房市场是极大的打击。绝大多数情况下，市场是具备自我修复能力的。
如果租金定价过高导致出租房空置，对长租公寓企业的风险远远大于租金增长的诱惑。外有散户竞争，内有行业竞争，市场的低渗透率决定了长租公寓企业不可能形成垄断，政府和租客大可放心。在健康的市场环境下，胡乱涨价的劣质企业一定会受到惩罚。
但是，频繁变动的政策导向伤害的是正规经营者。尤其是正规经营的长租公寓企业，高度依赖市场的长期信心，不稳定的政策环境对其成长是致命的。反而是短期行为的投机者，无孔不入地钻政策空子，频繁的政策调整并不能对其有多少抑制作用。因此政策变动频繁，头痛医头、脚痛医脚的导向多变，客观上会造成劣币驱逐良币的负作用。
中国的长租公寓企业刚刚处于起步阶段，其未来的成长是很值得期待的。而且中国自身的特点，长租公寓行业很可能是解绑土地财政、提高地方政府长期财政能力的解药。
住房租赁行业的中国模式
与美日等发达国家不同，中国的城市土地是稀缺资源，而土地的增值高度依赖政府的公共服务和基建投资。房产销售模式等于土地资产的一次性变现，此后的土地资产增值很难体现到政府财政收入上。只有让土地资产增值长期支持地方财政，才能解决现在“卖地成瘾”的被动局面。引入长租公寓企业的自持模式可能是最为可行的方法。
从发达国家的情况看，政府投资营运公租房经济效率不高，只适用于贫困人群的托底。中高收入人群购买投资房产，可以自行解决住房问题。长租公寓企业服务对象的主体是高不成低不就的“夹心层”，而这是城市居民的主体。这也是发达国家长租房企业规模庞大的主要原因。
结合我国的实际情况，政府通过支持市场化的长租房企业盘活土地资源，既解决了城市化的进城人群居住问题，又可以通过土地资源增值为政府财政提供长期保障，是多赢的模式。
既然政府已经下定决心改变现有卖地模式的土地财政，那么何不结合长租公寓产业，尝试可持续发展、良性循环的新型土地财政?以长租公寓企业为节点，打通金融投资、土地资产增值和民生保障的节点，最终形成城市经营和发展的良性循环，是未来中国城市的发展之路。
总而言之，长租公寓企业现在正面临一系列的困难需要排解，首先需要改变的是政府和社会各界的观念，同样是围绕人们的居住需求，长租公寓行业的商业逻辑和房产销售恰恰是相反的。前者追求稳定的长期投资回报，后者追求的是短期快速升值的一次性变现，两者在城市化进程的不同阶段发挥着不同的作用。
中国城市化已经从求规模发展到重质量的阶段，如何提高民生保障，如何保障城市长期发展的经济基础，都需要大力发展长租房行业。在房地产调控的大背景之下，正是推出长租公寓模式逐步替代房屋销售模式的好时机，不容错过。