万科第五园踩盘报告，奉上。

堪称教科书级的第五园

万科有很多产品系可以拿出来说，塔尖级的就是「第五园」。

据说这是一个足以被称为「教科书」级别的高端改善型产品。

传言，2017年扬州万科第五园一经亮相就惊艳四座。每次开盘，价值大几百万的别墅都要靠抢。

资料显示，第五园项目名称由现代设计教育奠基者王受之教授所起，他在受邀参观深圳第五园项目地块时，依循岭南四园的思路，探索一种全新的、中国式的现代生活模式，创造第五座园林居住范本，由此得名「第五园」。

我随便po几张扬州第五园的实景图，给老铁们品一品。

▲项目入口长度达到四五米的背景墙，这幅水墨画叫《蜀冈秋禊》，是清代画家汤禄名所画的蜀冈山脉。

▲进入小区之后，大堂空间有扬州八怪的八种竹影在玻璃与光线下若隐若现。

▲经过物业用房，就是一条大概一百多米的中轴景观道。这里有两个重要景观，一个是水庭院，一个是绿庭园。水庭院中，水面简洁纯粹，两边是连廊围竹。

▲穿过中心景观轴之后，往南走是吟月茶舫和戏台。这两张图是座于水中的吟月茶舫。

择址条件非常苛刻？

这么多年来，万科第五园只落址3个城市，深圳、上海、扬州。（至于南宁万科第五园，后面再说。）

据说是因为塔尖产品系选址非常苛刻，很多城市求而不得。

业界评价顶级豪宅的首要标准，就是地段。一个城市的稀缺资源总是有限，而豪宅总是临其而建。

先看看扬州的万科第五园。它紧挨着鉴真樱花大道、鉴真图书馆、鉴真学院，只要步行几百米，就是大明寺、蜀风西峰公园、栖灵塔和瘦西湖风景区。

▲扬州第五园区位示意图

瘦西湖风景区自带偶像光环，堪称烟花三月时的最美去处；鉴真樱花大道就像南京的鸡鸣寺樱花大道，吸引各地赏花群众纷至沓来；大明寺、平山堂、栖灵塔、鉴真学院更具历史特色，装满了扬州城的千年之间的故事和韵味。

看完这段文字，老铁们闭上眼睛联想一下，是不是景色美妙无穷？

上海、深圳的第五园选择自然也不赖。

▲上海第五园区位示意图

上海第五园选在了公园环伺的浦东新区曹路板块。这个项目东侧100多米就是浦东运河，北面大约260米就是庙港文化公园。西北直线900米左右是古李园。西南两公里外是浦东金海湿地公园。

这个板块也是上海数一数二的房价高地。

深圳第五园选址龙岗区坂田。南面几百米银湖山郊野公园，西南有塘朗山公园和白石龙音乐主题公园。地图上看，项目南面全是一大片绿色。这些都是城市不多得的景观资源。

▲深圳第五园区位示意图

南宁第五园却是「拓荒者」

去年7月，万科耗资7.33亿元拿下了兴宁东105亩地，这就是今天要说的「南宁万科第五园」。

这个项目坐落在兴宁区昆岭路与那况路交汇处。具体位置如下图：

▲万科第五园区位示意图

几天前一个雨过天阴的午后，辛勤的驴哥再一次踏上了踩盘之路。

我驱车先后途经厢竹大道、昆仑大道。这一路还算通畅，疫情下的昆仑大道还是和往常一样，有大型货运车来来往往。

来到昆仑大道与昆岭路交汇处后左转，大概还要直行1.5公里就是项目所在地。

目前，连接项目与昆仑大道的昆岭路一段已经通车。昆岭路上车极少，过了金桥农产品交易市场，路两旁有不少土坡，杂草丛生，有一种走进郊外的感觉。路边几个楼盘售楼部偶尔提醒我这还是在城中。

南宁万科第五园项目围着围挡，有工人正在施工。从外面望去，已经有楼栋建出地面。

▲万科第五园项目工地正在施工

我在周边溜达一圈，回想起去年前年来踩盘的光景，万科第五园所处的这一板块变化不大。

昆岭路与那况路都没完全建成通车，项目南侧那况路一段目前仍是一条断头路，交汇路口往北昆岭路一段也还是一条水泥铺的小路。

以那况路为界限，北边依旧荒地很多，开发中的万科第五园更像是板块北进的拓荒者，项目北、西、南三面都还是大片待开发的处女地，东面是同为拓荒者的邻居中鼎公园首府。

▲万科第五园南侧还有大片待开发地块

▲万科第五园西侧也有大片待开发地块

那况路南侧昆岭路西侧因为有建得差不多的海普四季绿城、碧桂园雍景台等楼盘，已经开始显现出一丝城市的感觉。

▲那况路南侧昆岭路西侧

万科第五园周边1公里范围内还有泰康之家桂园、epark未来城、兴进地块3个在售/待售项目。几个项目共同发力，或许能够改善板块的居住面貌。

不过，这个板块要开发成熟，时间是最大问题。我觉得至少得做好再等3~5年，甚至更长的心理准备。

▲万科第五园区位示意图

目前万科第五园周边的配套多是汽配城、物流基地、家装店。项目往南1公里左右是金桥农产品批发市场。规划中的5号线延长线那合站，距离项目约1.5公里。

开发商的宣传册中，南宁万科第五园周边的8大公园中除了那考河湿地公园，7个还在规划中。已经投入使用那考河湿地公园，跟项目的直线距离大概在2公里左右。

前3座第五园苛刻的择址及引以为傲的地段，似乎成为南宁项目最无奈的软肋。兴宁昆岭路板块跟扬州的瘦西湖、上海的浦东新区相比，实在是有点……

产品是第五园最硬的铠甲

「通过打造现代中式村落、现代中式建筑、现代中式园林等系统的中式设计体系，创造出一个继岭南四大名园之后的第五大名园。」

这是万科对「第五园」寄托的美好愿望。

深圳、上海、扬州三地的万科第五园在当地都是TOP级高端改善，南宁万科第五园能不能做到高端，能不能媲美其他3座第五园？

接待我的置业顾问小兄弟介绍，南宁万科第五园将会集合其他三座第五园的精华，再加上南宁人文习俗进行打造。

具体怎么搞？据说是：南宁本土人居特色+传统宋式美学灵感。

项目邀请上海日清建筑设计团队进行设计；楼栋布局根据南宁「三街两巷」结合宋朝街巷制来安排；项目园林根据宋朝「三街两巷八坊十景布局」；宋朝的瘦金体、鸦青色、定窑白、天青色、帝王红等等元素都会体现在项目的一砖一瓦上……

当然，这些只是置业顾问的说辞，南宁万科第五园是否真能对标其他「3位前辈」还有待验证。

接下来说说项目的硬性指标。

南宁万科第五园占地约105亩，容积率1.8，绿化率35%。项目规划28栋楼，均为清一色6层洋房，1梯2户板楼设计。整个项目的户型也比较纯粹，有143平、180平两种。

从沙盘图来看，项目地块方方正正，28栋楼南北朝向阵列式排布，这对于有强迫症的老铁来说也是一种享受。不过从总平图来看，楼间距在15-18米左右，楼栋布局有点紧凑。我还听过一个粉丝吐槽，说这个楼盘楼栋布局，跟90年代的单位房有得一比。

楼间距比较窄，或多或少会限制园林的规划设计空间。如果想做第一部分外地那3个项目呈现的这种效果，估计极具挑战性。

南宁万科第五园这园林究竟能呈现何种效果，咱们先趴着窗台看。

不过，这个项目容积率、楼层、梯户比不高，比起大多数高层、伪洋房来讲是要舒适一点。

▲万科第五园沙盘

置业顾问说，项目配套有泳池、会所。28栋楼分三列排布，每隔一栋会有一栋「凹」形「双拼」设计的楼栋，未来会在楼栋「凹」处设置儿童乐园、老人活动中心等配套设施。项目首期预计推出1、2、3、5、6、7号楼，户型以143平4房为主。

我去踩盘时，开发商只对外公布143平四房户型，如下：

▲143平四房户型图

售楼小哥介绍这一户型最大的特点就是「三厅合一」。结合户型图的尺寸来看，给人的感受就是：开阔。

客厅开间6.25米，每个卧室的开间都超过了3米，加上横厅设计，通风采光都不错。没有大多数140平户型入户门直对走廊的缺陷，不过入户门旁的卧室私密性会比较差。

项目首期精装交付，在样板间老人房设计了双床，对于习惯分床睡的老人来讲比较方便，不过我倒是觉得与其设计双床，不如设计双套间，公卫靠里，离老人房比较远，不太方便。

除了户型图，有一张图老铁们也要留意：

▲楼栋户型分布图（局部楼栋）

由于项目楼栋是双单元板式设计，单元中间户型公用墙体，且还是主卧公用墙体，主卧飘窗距离较近，私密性会受到影响，介意的老铁可选择楼栋两边的户型。

此外，1/2/3/5号楼为多单元设计，1号楼1单元，2号楼1单元，3号楼1单元、5号楼4单元房源朝西，会有西晒。

写在最后

它是全国范围内的第4座第五园，是万科塔尖级产品。

它备受各界关注，却生在略为尴尬的兴宁昆岭路板块。

有人说它是南宁少有的教科书级改善型项目，也有人说它的规划设计陈旧老套。

据说，它首期开盘带装修价格预计在15000/平。如果它真能打造成为教科书级别的洋房项目，或许可以值这个价。

但由于受限于片区规划、配套现状，15000/平的价格很可能成为它的销售阻力。比如它的隔壁的那个竞品，6层洋房毛坯均价才1万左右。

南宁万科第五园能否避开它的软肋，俘获购房者的心，在于它的铠甲究竟有多坚硬，还在于它的定价策略。

做好一个样板展示区就卖得风声水起那是几年前。购房者越来越精明的今天，唯有扎实做好产品，才能获得市场认可。

希望南宁万科第五园，不是一个顶着前辈光环的减配产品。