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昨晚，在王者荣耀里再一次深刻体会了猪一样的队友之后
决定多学、多看，不再浪费生命在游戏里
看了咱楼市自媒体头部大V层楼、真叫卢俊的最新推文
说实话，感觉到了差距
层楼，杭州楼市自媒体一哥、全国带头二哥
昨天讲的是一帮外籍华人，集体扫货市中心公寓的热点
层楼的文章，是这样的特色
从标题读者就能知道这是一篇广告，但是这篇广告写得异常的精彩、华丽
让喜欢这类产品的人，坚定决心
让不喜欢这类产品的人，变得喜欢
真叫卢俊，上海楼市自媒体一哥、全国带头大哥
昨天讲的是上海楼市回暖的事儿，说得那叫一个通透，无论是买房的业主或者卖房的开发商都是连连点头
卢俊的文章，是这样的特色
从标题一般人肯定不知道中心思想，可是讲着讲着就陷入迷魂阵里，不知不觉就认可了他的观点，成为了他的拥趸
可以从两个维度来看他们、他们的文章
第一，很多人说楼市自媒体或者自媒体干不了多长时间
老秦，作为一个二流小V，也不合适表达观点
但是，当我们没有成为头部之前
何必去担忧行业的未来呢，先成长才是关键
第二，从上海、杭州两个楼市自媒体风向标的文章方向来看
楼市回暖或者说是局部复苏，已经是既成事实
换句话说，2020年的黑天鹅事件下
房地产率先崛起，至少一线城市已经显山露水出来
所以，武汉买了房或者没有买房的各位
在现在这个敏感的时节上，不用特别的悲观
领头羊的城市，健康归来
武汉，作为曾经的领头羊，以城市量级来看，终究会醒来
02
事实上，西安、镇江、常熟、安徽等城市，也呈回暖之势
房企纷纷不约而同的传达了涨价的信息
在一片片涨声不断的包围之中
武汉的开发商、市民、刚需、刚改、从业者甚为着急
毕竟，武汉的疫情仍旧比较复杂
复苏的难度，要大得多也严峻得多，今年的房地产市场走势更加的扑朔迷离
于是，到底往哪走
非常容易受到风吹草动的影响，也影响着各位的判断
今天，老秦就跟大家聊聊
2020年武汉楼市涨价或者跌价的问题
03
先来谈涨价
2019年，有一个项目是出类拔萃的
——武汉天地
两次推盘两次日光
最近的一次开盘，2019年11月18日
85套，48000元/平，257平，总价1234万起
两小时日光
毕后
很少人会以此为据，去诉说武汉楼市重启了上涨模式
更多的是，理性的评判
武汉天地是一个特殊的存在，武汉也就只有武汉天地能够特立独行的涨价了
所以
结论是武汉天地的上涨跟武汉楼市无关
再来谈谈跌价
2019年跌价或者一年没涨的武汉楼盘，不胜枚举
老秦就举一个例子，太过于典型、得罪也罢
中南熙悦，坐标东西湖三店
2018年11月4日首开5、6号楼之后
从官网查询的备案数据来看，一年多来仅售出19套
封盘近一年之后，2020年1月再次加推1、2号楼
带装修房源均价15500元/平，比前期价格降了约3千/平
同理，也没有谁认为中南熙悦的下跌，代表着武汉楼市已经进入下行周期
因为，她的下跌，我们可以找到100条独特的理由
拿地成本过高、区域竞争激烈、入市节奏不对、首开定价失误、周边配套不成熟……
因此
结论是中南熙悦的下跌跟武汉楼市无关
至此，可以看到非常有意思的现象
两个代表着涨价与跌价极端的例子，却都不被市场认可
那我们所谓的武汉房价上涨或者下跌
到底是指的什么呢
04
常规意义上，武汉房价涨跌指的是均价的涨跌
2019年武汉新房均价为17303元/平
同比去年、环比上月是多是寡
就是所谓的涨跌了
但是，事实真的是如此吗
汉南、蔡甸、阳逻、东西湖……
这个板块的新房价格在7000——13000元/平之间
他们的销售合同网签速度快慢，直接就能影响着武汉的房价高低
换句话说，武汉的新房官宣均价是失真的
不禁要问，那我们该从什么维度去评判武汉房价的走向呢？
稍安勿躁，老秦再跟各位分享两个例子
首先，我去年6月份在汉阳四新的招商樾望幸运的抢到了一套房子
神盘，有业内同行形容如万军之中，取上将首级般神奇
但是，在武汉遭遇了黑天鹅事件之下
我也会问自己，会不会站岗、是不是等到2020年还能买到更低点
让引以为傲的这次买房，在心中打了个不大不小的问号
不过，很快便恢复了平静
哪怕有时光机能预知到今年的疫情，依然会在去年参与抢购
为何
因为汉阳四新没有可售新房源了
从这个角度去看，讨论房价涨跌的意义不大，没有成交都是纸上谈兵
其次，我一直不太喜欢一个板块，二七滨江
看到哪个项目地段偏、卖得还贵，英雄气概油然而生
可是，但凡有朋友叫老秦推荐江岸区的楼盘时
看去看来，不得不选二七滨江
讲真，江岸区的可售房源
如果不想住在后湖，真的就只能选择大名鼎鼎的汉口滨江商务区了
分析万科啊、中信泰富啊、绿城黄浦湾、武汉天地的房价高低
也失去了参考性
不买也得买、买也得买
有房可售是王道
最后，武汉三环内的可售新房，真的不多了
展望2020年
内环，扮着指头数得出来的几个楼盘
远洋东方境世界观、福星惠誉汉阳城、万科万维天地、融创壹号院、复地东湖国际、沙湖九玺、博译上坤云峯、西北湖壹号御玺湾、华发中央首府……
最便宜的是20500元/平（毛坯）的汉阳城，最贵的是42000元/平（精装）的融创壹号院
二环内，虽然不至于像内环般稀缺，但也是满满的股错过这个村、就没那个店的味道
远洋万和四季、泛海国际芸海园、福星惠誉东湖城、万科金域国际、恒韵府、保利城、钰龙旭辉半岛……当然，再加上二七滨江的坏孩子们
最便宜的是20500元/平（毛坯）的东湖城，最贵的是44000元/平（精装）的
伟鹏万科御玺滨江
三环内，我敢保证，绝对没有各位想象的富余
四新仅有一个新盘——中铁十一局开发，22.6万方，坐标招商樾望北面
后湖新盘稍多，也不富余——花样年花好园、汉悦府坤璟、星河2049、幸福时代大家、仁恒公园世纪……
白沙洲三环内板块——中建铂公馆、正商金域世家
综上所述，我们想要科学的剖析武汉的房价走向
或者准确的说，武汉三环内的房价涨跌问题
真的就是以上罗列的各个项目的表现了
不存在泥沙俱下般的大包大揽，一竿子打倒一船人
未来，会出现越来越多同属一个板块，但是各个项目的价格与销量存在天差地别的情况
借用罗胖子的一句话
摒弃大方向，把握属于自己的小趋势
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还有一个环节，也就是武汉三环外的房价涨跌问题
这一点，也是很关键的
未来，这些板块决定着武汉房地产市场供应的长度及开发水平
这些板块，地盘够大、概念够多，也会有产业支撑
当然，竞争也是硝烟弥漫般的激烈
区域内在售项目鳞次栉比，毫不夸张的说
除了案名不同，哪哪都一样
绝对的具有共性，那么他们的价格走向如何呢，能够一起分析吗
可以的
举个例子
东西湖片区，包含三店板块、临空港大道板块、老吴家山板块、金银湖板块、金银潭板块……足足60余个在售、预售项目
售价也从10500元/平——20000元/平不等
区域内的部分板块
其开发商毫不避讳的跟老秦说，如果不启用分销，自然上访基本为零
但是真的会跌价吗
从两个环节来看
一来，成本维度
2020年1月15日的武汉土拍，位于东西湖区金山大道以南、金南二路以西的地块
以熔断的方式，被中交地产86940万元竞得，楼面价10685.84元/平，溢价率53.36%
一半海水、一半火焰
尽管终端市场犹犹豫豫、瑟瑟发抖，但是土地市场却异常火热
相比中心城区高地价、附加商务、自持比例高的地块
东西湖或者其他三环外区域的出让地块，相对简单、操作难度小
无论是从布局武汉、维稳团队还是经营的角度来看
都是相对合适的
也就造成了，尽管卖不出高溢价
但是拿地的成本并不低的矛盾事实
简而言之，东西湖板块内的在售楼盘，没有降价空间
二来，开发商实力
到东西湖去看盘，常常有种穿越的感觉
经过一路的荒凉，每个营销中心都如海市蜃楼般的闪现
盈利不盈利不重要，重要的是售楼部的气场不能输了
有房企专门为了方便客户看盘，修了1公里的柏油马路
更有房企赌三年一轮回的周期，期房硬生生的整成了现房
无论是一步首开史、半坐北京城的北京首开
还是央企葛洲坝集团，又或者是万达的救命恩人富力
上市公司已成了区域内的准入门槛
扛个一年半载，问题不大
如此看来，2020年的东西湖楼市下限是不跌，上限不详
结束语：
武汉三镇，转了一圈
再说回楼市自媒体
生活中，与自媒体较低的门槛形成鲜明对比的是
收入差距极大
不说类似层楼、卢俊这样的全国头部大V，年入上千万
在武汉，在一张桌子上吃饭的人
有人食不果腹、有人年入几百万
这种情况，去分析自媒体人的平均收入水平没有半点价值
自己跟自己比，一天进步一点点就行
眼睛少盯着别人看
买房也是一样，我的逻辑是
我就买得起汉阳四新，于是我就盯着那几个盘
摇到为止
至于说武汉天地是不是又日光了
不碍事呢！