乐居财经 曾树佳 发自南京
在熙熙攘攘的上市潮中，物业企业已不满足于住宅单一赛道，万亿级的非住宅服务市场，成为它们角逐的另一个阵地。2019年11月上市的银城生活服务(01922.HK)，最近就一直忙于筹谋自身的“非住宅”板块。
前几天，它刚宣布，拟在南京成立一家全资子公司，主要为集团管理的非住宅物业的员工食堂提供餐饮业务。如今，它又将一家为医院提供物管服务的公司，揽至麾下。
3月16日晚间，银城生活服务发布公告称，其透过子公司，拟收购南京汇仁恒安物业管理有限公司51%股权，代价为4590万元。收购完成后，目标公司的财务业绩将并入银城生活的综合财务报表。
资料显示，目标公司2018年除税前纯利为323.9万元，2019年除税前纯利为565.3万元。从经营规模和收购价格来看，这笔收购的量级并不算大，但银城生活服务却赋予其不一样的意义。
银城生活服务认为，鉴于向医院提供物业管理服务的门槛较高，及向医院提供物业管理服务产生的毛利率高于其他非住宅物业。收购事项可让其非住宅物业服务的客户群更为多元化。
这是物业企业争相布局非住宅领域的一个缩影，也是管窥物业行业发展姿态的一个样本。
“非住宅”算盘
此前的IPO显示，银城生活服务的手中，并没有医院物业。
截至2019年4月30日，它的在管建筑面积约达1960万平方米；管理的197项物业中，包括89项住宅物业及108项非住宅物业。
非住宅物业涉及五项政府设施，包括省政府办公室及机构、10个高速公路服务区、在江苏省的15间金融机构总部及分支机构。
虽未涉及医院物业，但彼时的银城生活服务，早已将其作为并购的重要目标。它在强调扩大非住宅业务、扩展收入来源的同时，特地点出了医院物业的盈利空间。
在IPO中，它写到：“举例来说，医院基于综合建筑布局及先进的医疗设施，故其需要资源整合及管理能力强劲的管理公司。同时，由于物业管理服务的要求高，且竞争格局相对缓和，故提供非住宅物业服务较有利可图。”
“利”从何来？银城生活服务也给自己算了一笔账。
近年来，住宅、非住宅物业的平均管理费都得到了微升。行业内，长三角地区住宅物业管理费，从2013年的每月每平米1.19元，上升到2018年的1.35元，五年之间的复合年增长率为2.6%。而非住宅物业，2018年的物业管理费就达到3.51元，预期于2023年，还将达到3.82元的水平。
显然，非住宅的物业管理费，通常高于住宅物业；因此，同体量的非住宅物业，能产生更大的营收。而在毛利率方面，住宅也逊色于非住宅。
银城生活服务的整体毛利率在行业内是偏低的。2016年至2018年，它的整体毛利率分别为21.7%、16.7%、14.5%。但在低水平中，非住宅物业的毛利率为21.8%、14.5%、21.4%，也远远高于同期住宅物业的17.4%、7.7%、5.5%。
由此看来，非住宅物业的创收能力更强、利润更高。更何况，对于银城生活服务来说，向医院提供物管服务的毛利率，与其他非住宅物业相比更高，这不得不说是一个诱惑。
不过，进入非住宅“赛道”也并不是一件容易的事。
它的中标率并不高。2017年、2018年，及2019年前四个月，银城生活服务第三方住宅物业的中标率分别为75.0%、72.2%及75.0%；同期，其第三方非住宅物业的中标率却只为44.1%、59.6%及47.6%。两者相去甚远。
业内人士对乐居财经分析，非住宅物业中的一部分公建物业，国有企业具备天然的优势。银城生活服务要在其中分一杯羹，相比较而言有一定的难度。但这或许也是它要拿下南京汇仁恒安物业的原因；这笔收购，像是拿了一个“牌照”，以后能为它竞标医院物业提供帮助。
万亿新赛道
中信建投证券曾发布研报测算，2018年非住宅物管市场的规模就已达到1.2万亿。其中，高校市场规模约1800亿、医院约550亿、交通枢纽约345亿、公共场馆约500亿，产业园约7000亿，办公楼约760亿，商管约1300亿。
相对于拥挤的住宅物业市场，非住宅领域的行业集中度不高，发展的机会较多。物业企业可以借助一些并购机会，迅速切入一个细分赛道，树立品牌形象。
万亿蓝海，对于物业企业来说，极具吸引力。因此，企业越来越注重对“非住宅”板块的加持。
例如，去年于港股市场的保利物业(06049.HK)，目前覆盖的非住宅业态就包括了写字楼、旅游度假区、商贸会展设施、商业综合体、工业园区、学校以及政府办公设施。近年来，它在公共类物管领域逐步发力，公共及其他类物业于2017年、2018年、2019上半年的在管面积分别增长 210%、796%、93%。
2019年上半年，保利物业的营收为42.3亿元，在管面积为2.6亿平方米；其中，它的非住宅的营收占比达25%，非住宅在管面积占比也已达53%。
与保利物业同年上市的时代邻里（09928.HK）也是如此。时代邻里目前的非住宅业务已涵盖工业园、商业物业、写字楼、多功能综合体、政府大楼、公共设施、机场等业态。2019年，它的营业收入约10.81亿元，在管面积4650万平方米，非住宅的营收占比提高至39.11%。
除此之外，A股的新大正(SH：603506)，也以非住宅业务为主。其中，公共物业（政府机关、公共场馆、机场等）以及学校物业子领域，都有较大的拓展空间。目前，它的机关及公建板块，是对该公司营收贡献最大的业务。
在纷纷加大非住宅板块的布局中，物业企业也能得到较高的管理费收缴率。
中国物业管理协会和易居的相关数据显示，非住宅各业态物业费的收缴率，一般都高于住宅。其中，医院和学校的物业费收缴率最高， 分别为 99.4%和 99.3%；写字楼、产业园区收缴率也分别达到 98.5%和 98.3%；商业物业为 94%；住宅的整体收缴率仅有 91.2%，在各业态中处于最低水平。
对于已布局住宅物业的企业而言，布局非住宅物业，能获取高毛利，何乐而不为？