文/乐居财经研究院 魏薇

3月17日晚间，雅生活服务（03319.HK）发布2019年业绩报告。

出身于雅居乐的雅生活在2019这一年，大举收并购扩大规模，合约面积在两年的时间内增长近3倍。其中，来自第三方项目的合约面积达2.39亿平方米，同比增长74%，占合约面积的67.1%，自身性增长明显加强。

营收增幅51.8%，净利润率同比微升1.2%

年内共录得收入51.27亿元，同比增长51.8%。录得毛利润18.83亿元，毛利率为36.7%，同比减少1.5个百分点，这也是近四年的首降。净利润为12.92亿元，净利润率为25.2%，同比提升1.2个百分点。

毛利率的下降主要是由于物业管理服务毛利率的下降，同比下降2.1个百分点。年报中表示主要是由于年内积极进行外拓项目的承接，使得项目前期投入较多导致毛利率相对较低。2019年，雅生活的在管面积约2.34亿平方米，同比增长约69.4%，合约面积3.56亿平方米，同比增长55%。

同时，外延增值服务与社区增值服务的毛利率水平有所增加。但物业管理服务作为三大业务中最主要的收入来源，2019年占总收入的比重达55.2%，增长比率为74.2%。两项增值服务毛利率的上升弥补不了这部分的毛利损失。

除营收大幅增加外，期内，雅生活的销售及营销开支与行政开支这两项费用的支出与2018年相比有所减少，来自合资企业及联营公司的税后利润以及其他收益大幅增加，从而带动了净利润率的增长。

突增银行借款，融资费用激增16倍

规模大增的同时，雅生活的负债也在增加。2019年，雅生活的总负债为28.82亿元，相比于去年同期增长了61.28%,资产负债率也由24.48%上升至30.7%。年报显示，2018年底，雅生活并无任何银行借款，在2019年新增短期借款1590万元，长期借款540万元。

融资费用在2019年也快速增长，2018年仅91.7万元，2019年则激增到1634.8万元，增长了16倍。其中，短期借款的利息开支由2018年底的37.6万元增加2019年底的至216万元。

截至2019年底，雅生活的经营现金流入16亿元，同比大增81.2%，收并购带来的规模效应明显。期末现金及现金等价物为42.07亿元，同比减少12.48%，主要是由于期内收并购的力度增加，导致支付增多。

同时，雅生活的流动资产同比增加14.5%，达68.55亿元，流动负债26.90亿元，流动比率为2.54。短期内，雅生活现金流充裕，且无较大偿债压力。