一年多前写过一次天府新区的系列片，有些读者问我怎么看不到了。

因为时局又变化了，所以一些判断已经不合时宜，就删了，以免误导一些读者。

这里说的天府新区，指天府新区直管区。

区域概况

天府新区从14年成立，至今已经5年多了，重要基础设施建设大致已经完工，局部标志性地标也开始投入使用。

产业初步聚集，整个区里有了自己的可再生财政资源，具体数据可以阅读前文看懂成都，从这里开始...

基本上天府新区进入了区域建设的第二个大阶段，房地产开发期。这个周期里的特点就是各种项目多，新盘扎堆，产业项目也扎堆，而且各种宣传会层出不穷，吸引目光。

同时经历了东进政策出世后的短暂迷茫，随着权责的划分落定，天府新区重上快车道。

本月初，招商局地块出让，开启了整个天府CBD的宏伟蓝图，不同于以往，这次的出让土地文件上，连建设日期都有了明确的要求，招商蛇口也不负众望，在拿地的第二天，就正式的开工了。

拥有日渐向上的财政税源，大量的土地储备，独立财权和政策自主权，稳定的政治背书，他就是成都的一个特区。

这其中的很多政策，公开场合不方便细说，但你可以看结果，比如陈东永，陆枋这些成都的顶级一线教育大咖，为何只有天府新区能够撬动他们？

这些行业顶级人士共同的选择，是没有道理的吗？

所以天府新区发展到现在，已经不存在黄不黄的问题，最大的疑问是高度的问题和时间问题。

天府新区和高新南区

很多人经常喜欢拿天府新区和高新南区比，其实是很不对的，这两个区域其实很不一样。

他们之间其实没有太大的参考意义。

高新南区的崛起是时代的机遇和很多偶然因素，一开始高新南区的期望并不是那么高。（这个留在高新南区篇去写）

高新南区和天府新区有三大不同。

1-起点不同

高新南区起点不算高，甚至最初是作为武侯区的附属存在。

天府新区起点是非常高的，一开始就是作为新城市中心在打造。

2-承担功能不同

高新南区是区，他重产业，而居住少，这就导致大量的老城人口南向通勤，也让华阳的人口自然蔓延到了牧华路附近。

天府新区则是一座新城，除了本身的产业，还有一个重大功能，就是为高新区解决居住问题，所以天府新区的住宅用地大部分都在区域内偏北，可以兼顾双向通勤。

3-城市地位

高新区始终是一个区的存在，虽然他目前拥有很强的中心职能，但他从来没有被官方定义为城市中心，所以缺乏城市级中心的配套。

什么叫城市级中心的配套？

比如机场高速路，2个机场分别到老城区，天府新区都会有专门的出入口，高新区不会有。

比如高铁枢纽，老城区的东站，北站，天府新区的天府新站这些都是围绕着新老两个中心来打造的，但是不会有围绕高新区打造的。

虽然高新南区的崛起，让政府更重视高新南区，已经在加强他的地位，新增了环球中心的城市候机楼这些加强城市地位的配套，但因为早期定位不够的原因，很多城市级的配套无法再设立。

比如环球中心新设立的候机楼没有直达双流机场的地铁，只是天府机场的单机场候机楼。

而天府CBD的候机楼是双机场候机楼，到双机场都能直达，并且有18，19两条高速地铁线配套。

这就是早期规划上不足而造成的问题。

从城市定位里来说，高新区是具备中心职能的区，目前正在有意强化高新区的中心地位，而天府新区则是真正的新城市中心。

聚焦一带一路

了解天府新区的基本情况，才能谈的上楼市。

天府新区很大，全成都来说仅次于高新区，所以，罗马不是一天建成的。

聚焦是天府新区楼市的根本。

聚焦哪里？

一带一路

锦江生态带，武汉路。

锦江生态带：

走入成熟的前夕，2-3年内就会变得很适合居住。人气，商业，公园，地铁，交通。学校什么都不缺。

未来相当长一段时间还有各种利好刺激，区域价值是在不断攀升的。

我在2019年中海万锦第一次开盘打折的时候，说过一句话，明年的今天你会想你1.9万的中海，后年的今天你会想念2.1万的中海，再过个几年可能连2.4万的万科你都会想念。

不到一年，现在很多人已经在想念1.9的中海了。

后年会想念的更多，而现在生态带的的机会，已经不多了，珍惜吧。

武汉路，作为天府CBD东西走向大通道，衔接双机场高速。

武汉路南北有四大板块，天府公园东区，西区，麓湖，红石公园。

这四大板块，CBD东西板块更为推荐。

图片来源：吴思竹

天府CBD作为成都的核心级城市中心，双机场，出川350+高铁，地铁等等都是围绕着他在布局，是四川，成都现代化的封面，这是集四川之力在打造，连省财政都要给天府新区转移支付，这几乎是历史上从未有过的。

你以为我是开玩笑？

对标陆家嘴，维多利亚港等等，这些都是写入正式文件的。

突破成都没有现代化地标，没有都市感的宿命，就在天府CBD。未来电视剧，电影镜头不仅仅只有陆家嘴，国贸CBD，成都也需要在这些层面赶上，才能无时无刻的传播自己的影响力，扩大成都影响力。

这是一座城市的野望，天府CBD如果死去，代表四川和成都十数年的财富和精力付之一炬，打击将会是巨大的。

所以这个区域的配套，政府一定会倾力打造，买入CBD区域，意味着配套上用不着太担心，相对稳妥。

但是，对于投资来说，武汉路沿线并不是所有楼盘都值得购买。很多区域配套还没有落地，但是价格已经高企。

从品质上来说，肯定是超越现在的住宅的，这种房子如果是投资，注定了像当年的誉峰一样，站岗站的腰酸背痛才解套，也有很多人不后悔的，这个就完全看个人了。关于这一点就参阅以前的文章吧。

<星空的投资准则>不唯区域，只唯价格

当然，如果你是自住需求，爱，就用钱表达吧，毕竟随着产业入驻，天府新区的高端住宅需求还是很明显。

北鑫苑价格租金双高。

沉香谷从2018年的1000万，被搬迁兴隆湖的CEO们买到了现在的1400，1500万，就一年时间，我个人相关的都经历了3套沉香谷的交易。

价格，一定是需求出来的，投资客才不会去买3万的北鑫苑和1000多万的沉香谷，这哪儿是投资啊，这是头铁。

聚焦一带一路

一带，配套全部落地，没有风险，成熟可期。

一路，高端大气上档次，区域虽不成熟，但属于重中之重。

这两个区域，你可能买的不好会站岗，但终归会解套，基本上来说把时间周期拉长，是没什么风险的。

除了一带一路，其他区域的楼盘不能买吗？

当然不是，天府新区其他区域的盘，配套相对比较滞后，成熟期也看不到头，周期实在是太长了。

除非是价格足够便宜，不然都不推荐。

这里特别说一下兴隆湖。

兴隆湖很大，科学城作为成都申请国家综合科学中心的载体，在产业聚集上都是硬科研，这一点和高新区是有比较大区别的。

北鑫苑周边最早成熟，和CBD区域联系紧密，前湖后河，远眺CBD，是价值高地。

但是兴隆湖其他位置，比如东鑫苑，以及南边的诺德壹号这些区域。

我个人持保留态度。

兴隆湖的非专业地产公司太多了，简直就是单位房聚集地。

这些个平台公司牛逼的是资源，不是服务，这类单位房太多，会拖累片区。

一个片区的崛起，除了配套，后期运营也至关重要。这些平台公司大爷谁有那个服务意识呢？

金融城如果只有南苑和天府世家，会有现在的风光吗？

没有中海的高品质写字楼群，没有仁和新城，悠方等商业，金融城一样不值钱。

就像天府长城，地段不好吗？学区不好吗？一大堆单位房和金融城一街之隔，天差地别。

沙河堡位置地段不好吗，无非和攀成钢一街之隔，由望江锦园等一大批单位房性质的住宅组成的板块，结果如何。

当然我也说了，价格便宜就行，比如东鑫苑，比如早期的建发中央弯区，建仓成本足够低，赌的起，运气好，赌出暴击并非不可能。

天府新区的教育

很多人买房，尤其是自住，会考虑到学校，小孩读书，教育问题，这里也顺便聊聊。

我只能说，如果你能读天府中学，天府七中，天府四中，尤其是前两个不要犹豫，直接上。

政策不能明说，但这三所学校背后的能量实在是太大了，高新区的七初算名校了吧。

七初，石室天府这些起步的资源比起这几所差太多。

当然这几所学校短时间是不会对口的。

那么对于对口学校来说，你只需要考虑一点，这所学校未来的生源如何？

基本上天府新区新板块的家长都是本科入户和新兴产业的家庭，房子基本也是2，300万起步的，从这一点来说，只要是全新板块生源，就是没有问题的。

优质的生源就会孕育出好的学校。

至于师资，都是公立学校，大家工资都一样，师资能有多大差距？完全是杞人忧天。

就算是五朵金花，泡天这些热门学区，基层师资也就那样。

实小，泡小，泡天这些学校都是牛在他的生源，而不是师资差距多大。

暴击的可能性

说到投资，除了考虑到常规的价值基本面，还需要考虑到可能存在的暴击。

什么叫可能存在的暴击？就是发生了，就有更多收益，尤其是随着时间推移大概率发生的可能。

那么天府新区可能存在的暴击是哪里？当然其实有很多，只是做一个简单的举例分析。

买房尽量挨着天府4，7，天府中学附近，指不定哪天就给你开一个分校对口了。是不是觉得套路很熟悉？七初锦城，石室天府锦城湖校区？

政府花那么大力气打造的学校，打造品牌，不是拿来做私立的，如果是这个目的简直是吃饱了撑。

能靠锦江，尽量靠锦江

十里锦江是成都极为稀缺的资源，河面宽度远远大于老城区，最大的宽度达到了200米。

短时间政府是无力打造，但是有这条江，无限可能。

总结

相信大家都能看出来，我对天府新区的发展态度。

2年前，我文章里对花园城1.8万的房子，给的评语是可以买，但是不算特别好的投资品。那会我对天府新区的前景还是抱有不少疑虑的。

那么现在来说，态度从谨慎，变为核心板块比较乐观。

但投资需要对价格需要把握好。

对产品的喜爱那又是另一回事，比如著名的小网红B宝同学，对某灯塔情有独钟，虽然他可能真的是不便宜。

聚焦一带一路，控制好价格，评估好周期，寻找可能的暴击，相信聪明的你会在这一片充满机遇的土地上，收获回报。

最后一个忠告，区域好不好，尽可能的自己去走，去观察，不要人云亦云。

观察不是走马观花的看楼盘，楼盘本身有什么看头？

说个最简单的，有多少人每半年观察一次兴隆湖地铁站的通勤流量？

有多少人关注过上班时间，兴隆湖停车密度的增长情况？

一个区域是否有前途，值得投资，是靠一点一滴的观察，总结出来的。

而不是在家刷刷微博，看看公众号就能指点江山的。

成熟区域现在有了链家APP这种东西，信息透明了很多，市场观测，可以说没啥难度了。

但是天府新区这种新板块，自己不跑是不行的，掌握不了区域发展，何谈评估价值。

万科承建的国际会议中心竣工，正在崛起的天府CBD颜值再次提升，最后放上一段优美的视频，以此来期待未来成都的现代封面。