中海地产:2020年的销售目标4000亿元

本报记者 陈婷 钟广莲 赵毅 深圳报道

3月26日,中国海外发展有限公司(0688.HK,以下简称“中海地产”)公布的业绩报告显示,2019年,中海地产实现合约销售额为3771.7亿港元,同比增长25.2%;实现营业收入1636.5亿元(人民币,下同);归母净利润达416.2亿元,同比增长10.3%;核心净利润达343亿元,同比增长10.1%。

过去一年,中海地产共新增53幅土地,权益拿地支出1133.6亿元。截至2019年末,中海地产系列公司土地储备合计8923万平方米,80%以上布局于一二线城市。

对于2020年,中海地产仍未放弃对拿地的进取。管理层在业绩会上表示,中海地产今年新增土地权益投资预算为1400亿元,同比增长23%;同期预计新开工面积为2400万平方米、竣工面积为1900万平方米,分别同比增长11%和16%。据了解,中海地产2020年的销售目标为4000亿元,今年持有总货量约6800亿元。

加强回款速度控制成本

2019年3月,中海地产董事局主席兼行政总裁颜建国就曾在业绩会上明确,“净利润为最终目标”,回顾这几年的发展,中海地产的归母净利润从2015年的333.12亿港元上升至2018年的449亿港元,增幅已超过34.79%,2019年归母净利润更是达到416.2亿元,刷新行业最高纪录。

此外,中海地产的净利润率也持续处于行业高位,从2015年的22.5%上升至2019年的25.4%,按照中指研究院的统计数据,25.4%的净利润率是2019年百强房企平均净利润率(11.1%)的2倍之多。

值得注意的是,过去一年,中海地产正在加强自身的现金流管理及回款速度。2019年,中海地产录得销售回款2002.3亿元,相比2018年的1784.9亿港元有所增长。

事实上,自2017年颜建国回归中海地产后,其曾在多个场合表示,将90%的资源用于住宅开发。从营收数据来看,该策略成效显著。2019年中海地产物业销售收入为1591.9亿元,租金收入为37.49亿元,同比增长26.3%。

2019年末,中海地产的房地产销售在全国23个城市进入当地市场占有率前三名,在11个重点城市销售额超过100亿港元。其中,在北京的销售额超过400亿港元,在南京、广州的销售额超过200亿港元。

在保持住宅主业持续发展的情况下,中海地产同步积极发展商业和写字楼业务。2019年,中海地产持有型商业物业营收为41.6亿元,同比增长22%。

截至2019年末,中海地产持有并投入运营的商业物业总面积为438万平方米,包括45栋写字楼、13家购物中心、12家星级酒店和2家长租公寓,是中国内地最大单一业权写字楼发展运营商。

与此同时,中海地产稳健把控成本。财报显示,2019年中海地产的销售费用、管理费用及财务费用微增至3.75%,2018年为3.44%,同期位列第二及第三的恒大和阳光城分别为6.29%、6.99%。

在融资成本方面,中海地产2018年和2019年的加权平均借贷成本分别为4.3%、4.21%,亿翰智库统计的数据显示,2018年及2019年上半年TOP30房企的平均融资成本分别为5.7%、5.78%。

截至2019年末,中海地产的银行及其他借贷为1222.6亿元,应付票据为677亿元,持有银行结余及现金954.5亿元。其中一年内到期的有息负债为人民币320.8亿元,占有息负债总额的16.9%;净借贷比率为33.68%,在规模房企中处于较低区间。三大国际机构分别给予中海地产穆迪BAA1、标普BBB+、惠誉A-的行业信用评级。

深耕一二线拿地预算增23%

颜建国曾在2018年业绩会上表示,为了净利润持续稳定增长所需,规模增长也是必要的。

过去一年,中海地产在土地市场上也展示了其他积极进取的一面。2019年,中海地产新增53幅土地,新增总楼面面积为1146万平方米、实际权益面积1097万平方米、总地价1485.2亿元、权益地价1133.6亿元,同比增长约24%。

其中,中海地产于2019年新增的土地有68%位于粤港澳大湾区、京津冀城市群和长三角都市圈。至此,中海地产的土地储备总面积达到8923万平方米,一二线城市的土储占比达80%以上。

对比以往的数据可以发现,颜建国执掌中海地产后,加大了在公开市场上的拿地力度。

2017年,中海地产在公开市场上共收购了76幅地块,超过2015年和2016年在公开市场土地收购的总和31幅。2018年,中海地产在公开市场上收购了63宗土地,总地价为1443.2亿港元(权益地价为1084.4亿港元)。

值得注意的是,跟2018年相比,2019年中海地产的拿地价格显然提高了不少。2018年,中海地产的平均权益地价为8525港元/平方米,2019年达到10337元/平方米。与此同时,楼面面积却同比下降了35%。

事实上,这与中海地产的拿地结构性有关。近两年来,中海地产加码的方向为聚焦一二线城市,2019年中海地产在一二线城市,特别是一线城市的拿地占比增加,而一线城市的地价相对较高,土地规模则相应减少。

2019年,北上广深四个一线城市的招拍挂市场共诞生40幅成交价格在30亿元以上的地块,中海地产则独揽6块。

面对当下的2020年,中海地产仍抱持逆势扩张的决心,提出1400亿元的拿地预算,同比增加23%,同期预计新开工面积为2400万平方米、竣工面积为1900万平方米,分别同比增长11%、16%。

中海地产管理层在业绩会上表示,在土地投资方面,本集团坚持主流城市主流地段,在土地市场审慎出价,积极吸纳优质土地。目前土地储备区域分布均衡,主要集中于主流城市的中心区域。

值得注意的是,在拿地策略上,近年倾向于公开招拍挂市场的中海地产亦提出未来将会拓宽多元化拿地渠道。2020年3月13日,中海地产在微信公众号发布的一则寻地合作计划提到,合作内容包含股权收购、资产转让、国企混改、城市更新、联合开发等业务,城市范围包括但不限于全国一二线城市及强三线城市。

谈及2020年销售目标,颜建国此前曾提出到2020年实现销售额4000亿港元。然而,受疫情影响,第一季度的销售情况恐怕不容乐观。中海地产执行董事及行政总裁张智超在业绩会上称,将会按照“十三五规划”的目标全力争取完成。

张智超还透露,中海地产2020年全年的供货节奏好于往年,目前在手货量有3100亿元,并已取得预售证。根据疫情和运营的节奏,今年上半年新增货量大约为1000亿元,下半年新增约2700亿元。这也就意味着,在不新增土地储备的情况下,中海地产今年的货量总共为6800亿元。

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