撰文/ © 晓红

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晓红老师，看到你的晓红找房抖音短视频说楼市有复苏的信号，你认为杭州房价会一路上涨吗？是房子换成钞票好？还是钞票换成房子好？

点评:

提要: 楼市复苏 房价会一路上涨吗？

上周我根据新房成交每周在2000套左右，二手房连续3周成交量上升的数据分析，杭州楼市有复苏的信号。

但是，仅仅从2月底至3月份中旬的3周来做数据，判断后续的小阳春会一直持续，或者说杭州的房价会一路上涨，显然是不够全面的。首先分析这波行情主要是因为疫情的影响，原来压抑的购房需求爆发；第二，就是全球迎来一大波货币宽松政策，会导致不少资金流入楼市，尤其是杭州城市建设正在快速升级，亚运会前有一大波利好，兼之此次疫情中的“牛”气，足以让大家看好这个城市的未来。

是把手头的房子换成钞票好？还是把钞票换成房子好？这是个技术活。如果你是投资的，希望投资周期是多久？要选择什么样的房子？持有不动产时间的计划以及资金回报率是多少？弄清楚了这3个问题，才能对症下药。

丨图源：网络

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我准备在城东新城买一套房子自住，但是这个板块的改善项目还挺多的，价格也差不多，您觉得哪个项目值得购买？

点评：

提要：城东新城 改善楼盘推荐

随着亚运会重点项目“一街一中心”的落定，预示着城东新城的商业氛围以及居住品质都会进一步提升。从白石会展中心出发，经过十字天幕街区最终到达杭州东站的这3公里路范围内的项目，我认为可以优先考虑。而最近领出预售证的花语天境，可以作为首选。无论是产品、地段还是配套，花语天境在城东新城板块内都是数一数二的。

根据政府规划，城东新城核心区基本被分为了四大板块：运河湾、高铁站区、十字天幕街区、白石社区。这也就意味着围绕白石会展中心延展开的高品质住区是最适合居住的，所以从地段的角度出发，离白石会展中心仅一河之隔的花语天境可以说占据着城东新城核心区C位。

而花语天境的配套也是城东新城绝无仅有的：交通配套方面，零距离1号线/4号线彭埠站；商业配套方面，三面被总计超过30万方商业MAIL环绕，包括港龙城、三花国际、杭州之翼等，均在步行距离500米范围内；自然景观方面，白石公园以及白石港河就在花语天境门口。

花语天境首开1#、2 #两幢高层，户型面积约111㎡、118㎡、149㎡，均为精装交付。其中，149㎡的中间套做到了四开间朝南，约 13.9米的面宽，餐客厅外接约7米的阔景阳台，采光相当不错。最后需要提醒的是，如果你想买110㎡左右的户型，这次要抓紧了，因为花语天境的111㎡户型就只开这一次；而如果考虑把父母都接过来一起住且预算充足的话，建议直接一步到位购买149㎡户型。

丨花语天境一线河景 图源：网络

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西溪公馆的高层最近传出来终于要开了，售楼处对外释放的价格是3万元/㎡左右，但是也有人说会卖到3.4万元/㎡，如果卖到这个价格还值得买吗？与天空之城相比，如何选择？

点评：

提要：西溪公馆or天空之城

西溪公馆最近讨论的确实比较多，这个去年年度“鸽王”，今年终于要开盘了，目前售楼处已经广泛发布开盘信息，确定4月份开盘。从他们释放的消息看，这次开盘的都是小高层，户型面积从60~160㎡不等。

西溪公馆的位置是不错的，西溪湿地旁，打造的都是低密产品，居住感会比较舒服，这是项目的优势。相信很多人最初关注到这个项目是因为它的价格，去年就传出西溪公馆小高层开盘价预计在2.8万元/㎡，原本这一价格将会是它最大的优势，但是如果其小高层价格超过3万元/㎡，那么这一优势就大打折扣了。

西溪公馆是一个拿地、开发超十年的项目，其产品设计规划已与目前市场主流产品脱节，尤其是户型面积的设计上，60㎡户型更像是一个酒店式公寓布局，89㎡也只配备了一个卫生间；另外，由于项目本身原因，如今房子的产权已经有十年的折损，这同样是需要考虑的因素。

我认为，如果价格在3万元/㎡左右徘徊区间不大，那么就可以考虑购买；但是如果开到3.4万元/㎡的价格，那么就可以考虑其他选择，因为是毛坯交付，这样的价格在未来科技城还有很多其他更好的选项。

至于西溪公馆与天空之城相比，我认为它们不具备可比性，无论是在产品迭代、项目规划、未来居住体验，以及价值潜力，天空之城都在前者之上。如果西溪公馆小高层开盘价3.4万元/㎡这个梯度，那么建议考虑天空之城。

丨天空之城沙盘

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潮闻天下这个楼盘用来投资怎么样？看着价格挺便宜，但是不太了解这个项目。

点评：

提要：潮闻天下 投资

潮闻天下位于大江东临江区。如你所说，1.35万元/㎡的价格，在整个杭州都难找得到。但是，除了价格优势，潮闻天下可以拿得出手的东西并不多。

项目周边配套欠缺，周围暂时没有其他住宅项目，居住氛围差，且生活不便，最近的外卖也在5公里开外；在交通上，最近的两个地铁站点，实际路程也都在3公里，出行十分不便。此外，前两年项目就曾经有维权的消息，房子开发商是非知名房企，后期品质也存在隐患。

由于你是投资，价格上的吸引力较大。潮闻天下目前二手房成交价在2万元/㎡左右，相比新房1.35万元/㎡的价格，还是有不小的倒挂。但需要提醒的是，即便是投资，买房也要重视周边配套和开发商的品牌效应，这是评估房子是否具备升值潜力的重要因素，否则房子无人问津，便会出现套在手里的风险。就拿潮闻天下来说，其二手房价格虽然高于新房不少，但成交量并不大，两三个月未必能成交一套。

所以，是否值得买，你可以自己衡量。

丨潮闻天下效果图 图源：网络

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刚需自住，滨江拥涛府这个项目怎么样，值得购买吗？

点评：

提要：滨江拥涛府 刚需自住

有着滨江的品牌加持，项目的品质应该还是有所保障的。根据销售顾问的说法，拥涛府的开盘均价应该会在在37500元/㎡左右。而5公里外的奥体核心区，新房的均价要比拥涛府高10000元/㎡左右，二手房就更不用说了，挂牌价都在6万+了。从这一点上来看，距离奥体板块3站地铁的拥涛府性价比还是可以的。

从交通配套来讲，拥涛府距离2号线建设一路站直线距离不超过300米，距离7号线建设三路站（在建）直线距离900米不到，地铁出行很方便。商业配套方面，拥涛府步行可达的大型商业综合体确实没有，但是周围小广场、超市、酒店等基本生活配套较为齐全，宝龙广场，奥体印象城距离项目的车程不超过十分钟。从产品层面上来讲，滨江的产品基本都是标准化的，与别的项目差别不大，96㎡户型以及99㎡户型均做到了三房两厅两卫，通透性和尺度感都还不错。

综上，个人认为拥涛府值得购买。