如题

文：大侦探

来源：丽尔摩斯

老子曰：“一生二，二生三，三生万物。”

在博大精深的汉语中，三代表着无限、广大的含义，恒大集团董事局主席许家印对三似乎有特别的偏爱——这不仅体现在恒大的上市代码（HK.3333）上，也体现在恒大每3年会制定一个发展计划上。

2020年是恒大第8个“3年发展计划”的最后一年，那么3年之后的恒大会怎样？

3月31日，出席恒大2019年度业绩发布会的许家印，畅想了3年之后恒大的模样——虽然已是大象级的世界500强公司，恒大依然会保持高增长，2020年将实现销售8000亿，2022年销售将突破1万亿；同时，恒大的负债将以每年平均下降1500亿的速度下降，三年降低4500亿，2022年恒大总负债将下降到4000亿以下。

三年规模破万亿、负债降低4500亿的背后，是恒大史上最强战略的出炉。

许家印在业绩发布会上宣布：“恒大从2020年开始转变发展方式，全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略，要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。”

一直以来，房地产公司高增长的标配是高负债，然而恒大这份战略却是高增长的同时大幅降低负债，这个看上去前所未有的任务恒大是否能完成？

“恒大这些年的跨越式发展，一直都在完成不可能完成的任务，否则就没有今天的恒大。”一位资深地产人士评论，恒大有两大特点，一是战略清晰，这得益于许家印的战略眼光；另一个是恒大团队超强的执行能力，能把许家印的战略充分落地，“这是很多公司学不会的”。

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一手高增长，一手降负债

2019年，房地产行业高增长时代正式落幕。

据统计，2019年国内商品房销售额15.97万亿，增速比上年回落5.7个百分点。而早在2018年，房地产销售面积，已经达到了17万平米的天花板。

这种行业趋势，无一例外地体现在了2019年房地产公司年报中，对地产公司的经营提出了新的挑战。

根据年报，恒大2019年实现合约销售额6011亿元，同比增长9%；核心利润408.2亿元，同比下降48%；资产负债率77.9%，同比增加4.2个百分点；现金余额2287.7亿元，同比增长12%。

恒大的多项经营指标依旧占据行业前列，但负债偏高的问题显然已经深深触动管理层。

房地产行业一直是高负债行业，但在高增长落幕的趋势下，降低负债已经不是单个企业的战略选择，而是整个行业的集体诉求。分析认为，“房住不炒”这一政策基调不会发生根本性改变，未来较长一段时间内全国商品房市场容量将维持现有水平。在此背景下，房企通过高杠杆实现扩张的道路已很难走通，唯有高质量增长，才是决胜之关键。

许家印在业绩发布会上说，“要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。”

恒大此番提出“高增长、控规模、降负债”的新战略，就是以大力加强销售及减少拿地开支为主要策略，从而实现负债大幅下降。恒大此次大刀阔斧实施战略转型，未来三年要大降负债4500亿，决心之大、力度之大前所未有。

这个战略中，“控规模”就是要严控土地储备规模，实现土储负增长，未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右。

年报显示，恒大拥有2.93亿平米土地储备，对于家底殷实的恒大而言，只需充分利用充足的土地储备，在大幅增加现金回款的同时减少买地支出，就可大幅降低债务总额，这是其他房企无法比拟的巨大优势。

因此，“高增长、降负债”的这对矛盾，在恒大巨大的资源体系中完全可能化为无形。

对此，许家印算了一笔很清晰的“账”：“18年、19年，恒大销售回款每年维持在4500亿左右，如果今年实现销售8000亿，回款按7000亿计算，就会增加2500亿的销售回款。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿的支出。这样一增一减，就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。”

在当下的行业情况下，很多公司对于“高增长”已经闭口不谈，但是许家印这次却明确提出了恒大高增长的目标：2020年年恒大要实现8000亿的销售，2022年则突破1万亿。

没有金刚钻，不揽瓷器活儿。看看一季度恒大的销售成绩，你就知道许家印的底气何在。

一季度一般都是房企销售的淡季，而且今年又叠加了疫情的影响，因此绝大多数房企的销售数据都惨不忍睹。但是恒大却一枝独秀——恒大春节后启动了轰轰烈烈的全民“网上卖房”营销革命，居然实现了一季度业绩“开门红”，销售额1465亿同比大增23%，销售回款1133亿同比大增55%，不仅行业排名第一，也刷新了恒大一季度最高历史纪录！

这次颠覆式的营销革命，是恒大新战略的初步试水。在房地产市场尚未走出寒冬的背景下，恒大新战略的初战告捷，显示出这一战略决策的前瞻性与正确性。

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一手抓战略，一手抓执行

自2012年起，许家印多次在公开场合讲过一句话：“越是市场不好的时候，越能展现恒大的功底。”

恒大的功底首先是战略上的领先一步，对于大企业而言，战略决定生死。这一次，在行业降负债的集体诉求下，恒大率先提出坚决降负债、大幅降负债的战略，体现了许家印的前瞻眼光。

在中国的企业家群体中，许家印是一个典型的战略型企业家，他的视野和格局，直接影响着恒大的走向。

从1996年在广州成立，1997年首个楼盘金碧花园销售8000万，到2013年销售额首破千亿，2019年销售额突破6000亿……这些数据是恒大24年来飞速发展的剪影，与恒大期间经历的数次重大战略决策密不可分，每个重要节点恒大都因时制宜地调整战略，紧抓机遇。

2013年，许家印在年度工作会议上提出“大智慧、大战略、大发展、大胜利”的战略，制定了“到2020年实现销售额5500亿、土地储备超过3亿平方米、解决就业超过200万人”的奋斗目标，结果这一目标提前三年实现。

从2017年以来，恒大开始注重高质量发展。2018年，公司开始实施“新恒大、新起点、新战略、新蓝图”重大战略决策，实施“规模+效益型”发展模式。

在“规模+效益型”战略的指导下，2018年恒大交出了业界最优秀的成绩单之一，赢利能力大幅增长，多项指标创行业最高纪录。分析人士指出，恒大2018年能成为极少数业绩逆市大增的房企，前瞻性的战略转型尤为关键，同时其在产品打造和成本控制等方面的深厚“功底”也为业绩提升提供重要保障。

2020年，恒大此次提出的“高增长、控规模、降负债”的战略，某种程度上，是2017年以来恒大高质量发展战略的延伸和细化。当房地产告别高增长时代，能够在精细化、高质量发展上有所作为的公司，才有更好的未来。

但战略再好，如果没法落在实处，也就是一句空话。在执行力上，恒大让很多公司望尘莫及，执行力也是恒大的核心竞争力。

许家印说：“恒大在企业管理上拥有深厚功底，通过狠抓队伍建设、制度建设和文化建设，形成从严管理、奖罚分明的管理文化，及强大的团队执行力。”

一手抓战略，一手抓执行，恒大的两手都很硬，这是恒大一直以来实现跨越式发展的关键。

在分析人士看来，未来房企之间的分化会很明显，而行业向头部企业集中的趋势也非常明显。而用有强大的销售能力、充足的土地储备、过硬的产品品质、强大的管控能力和团队执行力的恒大，在3年后率先过万亿，也许是意料之中的事情。

期待那一天。