最近大家都很纠结吧。

当下的楼市的确有些混沌。公众号上才刷到售楼处的人满为患，刚有点想看房的冲动，立马手机一震，推过来几条金融危机和国际疫情的新闻，顿时被吓破了胆。

嗯，还是再等等好了。

别说大家， 我们团队内部也是观点互撕。同志们虽说都看好楼市未来，但当下选择谨慎的也不在少数。

我觉得吧，各位买房子也不是一、二个月的事情，与其上蹿下跳地赌行情，不如花时间好好想想：

为什么明明是静淡市，却又有结构性回暖。为什么明明交易量起来了，不少人却又那么悲观。

在我看来，这种撕裂的小阳春行情，和以往很不一样。

因为 楼市里很多事情，真的变了。

01

先给大家交个底，就是我在一线实操的感受， 市场是在变好。

大家都知道，魔都财观不只是一个自媒体，我们在上海和深圳都有线下购房业务。

从3月份以来，我们的生意忽然变得出奇地好，两周就完成了过去1个月的成交量。

热度起来之后，不少房东的心态也微妙了，原来折价的房源，现在要么不卖，要么恢复原价出售，让我们的谈判专家很为难。

讲二手房，可能因为数据滞后的关系还不明显，大家还不信，但是看新房的去化就知道了。

各位可以仔细看看上海最近热销的是哪些项目，会发现都是一些老面孔。

讲穿了，现在卖的好的，都是一些以前滞销的尾盘。

再来看一张售楼处的火热图。

这是在上海北中环的一个项目，关注我知识星球的朋友都知道，我个人并不特别看好这个项目。

其实房子区位品质都挺好的，就是定价有点贵，比周边二手贵了20%。这也没办法，当年的拿地成本太高了。

可就是这样一个从去年开始卖不动的项目，最近也开始不断去化了，我每天都要被2、3个粉丝问到。

这些小细节，忽然让我意识到：

当笋盘跳价的时候，滞销盘变热的时候，往往就是楼市回暖的时候。

而且，鸡贼的房企也开始加推，抓紧上那些位置不是特别好的项目，趁机蹭热度抓一波客户。

徐家汇南、张江东、大宁北、大虹桥西纷纷都跳出来。

所有的这一切，都指向一件事：上海的楼市，没有出利好政策，没有推重磅项目，就迅速复苏了。

深圳也一样，没有什么利好刺激，二手房突然冷启动，3月成交量7386套，已经接近去年高峰水平。

02

我并不意外，楼市会有这么一个阳春开局，我从去年底就一直在文章里反复提示过，今年是近3年里在上海和深圳最好的购房机会。

底气，不仅来自于每一轮行情的领头羊都是上海和深圳。

之所以敢这么肯定，是因为当下的购房者结构有了很大的变化，购买力已完成了迭代更新。

现在的买房客户和3年前完全不同。

大概从2018年开始，我就开始每周五在上海新天地给大家做线下分享。三年来，面聊过几千个购房者后，我有点郁闷地发现：

经过漫长的静淡市，像我这样的纯投资客户，基本都被消灭光了。

虽然我遇到的每个人，介绍完自己居住需求之后，都会加上一句，我是自住+投资。

但本质上，大家就是自住，无非是心态上希望自己的房子涨的不要太慢而已。

现在的购房者，关心的是小区有没有人车分流，干挂石材，户型怎么样，有没有好学校，通不通地铁，买菜方便么，这些是非常典型的自住特征。

要知道，在3年以前，流行的投资打法是，大面积低单价+极致的杠杆。逻辑很简单，在普涨趋势下，房子是金融筹码，越多面积越多赚钱，不用太关注居住属性。

而现在的房子，终于回归本源，变得越来越像房子了。

这种从投资增值切换成自住改善的需求端变化，非常非常重要。

它让楼市变得可以预测。

从大的楼市趋势来讲，自住需求的释放比较稳定，每年在每个城市里，总有那么几万、几十万人想上车或者置换，这就是每个城市的基本盘，刚需会封死了房价的下限，指望房价暴跌的可以洗洗睡了。

与此同时， 还有些想增值的热钱，闻风而动，时不时来那么一波，拉一拉房价，就这样，投资需求决定了房价的上限。

从小的产品结构来看，自住改善驱动的需求，直接废掉了不带学区老破小、老破大的机会，未来市场受追捧的一定是自住客最喜欢的次新板楼，最好还能带个学区。

事实上，我认识的上海房圈投资大咖，这几年都在调仓，把房子换成漂亮住宅。

03

好，既然大家已经搞明白了，现在真实的客户画像，和购房的目的，那接下来的问题，就很好回答了：

当下到底可不可以买房。

当然可以买了。

只要这个城市人口流入没有问题，即便经历过一、二年的静淡，第三年一定会回暖的。

杭州、深圳这种抢人狂魔自不用说。

就算是上海、北京这样的超一线城市，别看人口流入上挺吃亏的，但资金的汇聚暗流涌动。

给大家说点身边真实的感受，最近我们的客服小姐姐一直和我吐槽，说她在接待咨询的时候，从来不敢怠慢。

我问为什么，她说上海的粉丝真的是藏龙卧虎，每天都能遇到手持现金500、1000万的金主。

本来我也不信，但前两天上海的绿地海珀外滩认筹结束，首批203套房源，套均2000万+的总价，开盘3天卖的只剩下5套，也不知道哪里来的那么多有钱人。

所以像上海这种在城市战争里占据众人心智中头部地位的，你是不能用几个统计数字来证伪楼市的。

大城市的房价从来都是由这个城市里最有钱阶层里最穷的那批人决定的，差不多就是中产那一拨，而超级大城市吸引的是全球华人中产。

04

下一个问题，房价还会不会大涨呢。

我看今年应该不会了，像上海、深圳这种热点城市会有小涨，但不会有全国全面上涨。

说到底还是因为房住不炒。

那些宏观、政策面的限制，大家应该都知道了，这里不展开多说了。

我更关注的是政策对楼市交易内循环的影响。

这几年看多了市场，有一点感受倒是真的，大城市房产的头部人群属性，越来越被固化。

举个例子， 大家都知道上海有2400万人口，二手房大概是780万套左右，每年新增的住宅大概也就5到10万套，其实新增的有效供应是很少的，只有1%左右。

而且因为要打击投机，连带了信贷的卡死，严格执行双倍收入覆盖之后，能借到几百万的人越来越少，当下的购房者在上海上车还是很难的。

即便你运气好，上了车。那不好意思，几年后的改善置换时的认房认贷二套7成，一定让你后悔干嘛当初不一步到位。

要知道，这种楼市信贷紧张，持续了快四年，直接导致的结果是，房子只能卖给有房子的人。

因为借不到钱，每个人只能卖掉自己的房子才有足够的钱，买到想要的房子。

于是高房价开始变成无房户的劣势，变成有房者的优势。

从好的地方讲，因为市场里都是不缺房子的玩家，封死了楼市的下限。

但从不好的地方去理解，它形成了一种的新的阶级固化，让楼市成为了有产者的闭环。

这导致了，市场追捧的主力产品也跟着在变。

因为大家都是有房子的改善买家，所以开始空前关注新房和学区，直接导致了学区房开始走出独立行情，这让包括我在内的房圈人士开始重新反思学区房的增值价值。

另一个影响更大， 新房开始统治了整个楼市的定价权 。

只要一个地 方有限价新房在卖，二手房就被死死压住。

反过来说，一个城市的房价 涨幅，直接看新房限价放开多少就行了。

前滩东方惠礼、大虹桥蟠龙天地、陆家嘴九庐、董家渡绿地，都牢牢压住各自板块的天花板。上海新房的限价大概差不多是每年5-10%的慢慢放开， 这大 概也就是 平常年度里上海可以看到的房价涨幅了。

期盼更多回报的朋友，要等到下一段没有房住不炒的日子了。

05

好，聊到这里，你会发现当下的市场真的挺有意思的，它既不是牛市，也不是熊市，应该叫做纠结市。

所有 人在一夜之间领悟 ， 买房子 不是 投资 炒作，而是要构建 一个 更美好 的家， 一个 外面再大的 风雨 飘摇， 但是走进 去却 是 无比温暖的地方 。

正是因为家对我们太过重要，所以买房时才会患得患失。很辛苦，很纠结，但也很快乐。

2020年，房子终于变回它原来的样子， 楼市终于变回了它 应该有的样子。

自住购房者的春天到了。

以上是正文，来自观观。