房主大叔：

您好，不知道你的房子又降了多少了？卖出去了吗？

今天来信没别的意思，还是聊聊楼市。上次在中介门店的洽谈室里，您对济南的楼市慷慨陈词，从人口流入、城市建设用地越来越少等多方面分析，坚定的认为济南房价还要涨，甚至要写篇文章《立帖为证，济南房价还要涨！》。

我真不知道您从哪里看到的这些理论，像您都六十岁的人了，天天忙着抱孙子，难道还会玩微信，还有空看微信，还会看公众号自媒体的文章？

真的不得不佩服您活学活用，与时俱进的思想，洽谈室里两位中介同志都被你说的一愣一愣的，估计是没想到房主大叔您是一位高人，懂得比他们都多。

我也被您唬的一愣一愣的，再加上我不善言辞，只有认真聆听您的高谈阔论。

但我还上过小学三年级，知道兼听则明偏信则暗的道理，所以，我又查了查您说的信息。结果一看，和您说的有所出入，所以，决定写封信和您探讨一二。

1，先说人口。

您说济南人口越来越多，每年很多很多人来济南，他们都会买房子，按道理是如此，但这个问题纵深去看才有说服力。

济南最新发布的《2019年济南市国民经济和社会发展统计公报》数据显示：

年末常住人口890.87万人，比上年末增长0.78%。户籍人口796.74万人，增长1.46%。常住人口城镇化率为71.21%。

这个数据透露出的信息就是：济南常住人口新增约69487人。看着将近7万人的增加，还真不少呢。可是，再看看2018年的数据，《2018年济南市国民经济和社会发展统计公报》数据显示：

年末常住人口746.04万人，比上年末增长1.90%。

2018年的数据不包含莱芜，但仅“原济南”的常住人口增加，就高达141747人，也就是说增加超过14万人。

你看，不计算莱芜，2018原济南增加的人口就比2019大济南增加的人口多一倍。人口流入的速度是下降的，再往前看几年，多个年头的人口增加，都比2019年增加的多，尤其是近三年。

所以，别看人口是增加的，但增速已经不如以前。从这个角度讲，房价不会像你说的，人口增加多少多少，所以，房价还要涨。

至于你说到几十万济南大学生毕业后留济南的问题，也可以从上面的数据中得到答案。

其实，在《2019年济南市国民经济和社会发展统计公报》也有大学生的数据，驻济高校人数是76.2万人，本科生研究生加起来，每年毕业估计也得有10万人，能留下的有多少？这个数据我没有查到，但总共才增加7万，你说大学毕业生能留下多少。

房主大叔，我不是说济南不够好，他们不愿意留下，我是说，人口增加的真没你说得快，你的人口和房价的理论，缺少数据支撑。

2，再说城市建设用地。

你说城市建设用地越来越少，以后的房子越来越少，房子少了，想买都买不上，自然要涨价。

这一点有个基本常识，土地是有限的，而城市建设是不断增加的，肯定是城市建设用地越来越少。这样来看，您说的是对的，但是由此得出房子少了，房子就涨价的结论是荒谬的。

为什么？因为第一，这些年济南一直在坚持供地，虽然不是特别多，但是也不少，比如2020年，济南力争全年供地5.5万亩，其中市本级供地3.5万亩，比2019年还要多。2019年度济南市市本级计划供地总量为2114.53公顷（31718亩），比2018年的23660亩多出8058亩。

看这几个数据，是不是逐年还是增加的。其实供地增加是好事，一，可以增加土地出让金的收入，有更多的钱搞城市建设，比如大家都期待的地铁建设；二，供地增加，市场上的楼盘就多，可以稳定市场。

其实，不看这些数据，您亲自开车到济南大街上转几圈，也会发现还有很多空地，比如花园路与二环东路路口东南角地块空了多年；比如从2018年大家就说CBD最后的地块，结果2019年12月20日，又拍了3个地块，其中一个是住宅地块。CBD周边的空地，也有很多，丁家庄的那一片不小吧，大叔您有空去看看，奥体中路和奥体西路中间也有好几个地块，燕山新居南侧也有两片空地。

这只是说CBD一个地方，这样的主城区空地太多了，如果再往凤凰路东边跑跑，你会看到更广阔的天地，而到了张马北边，则是一片广阔的田野。

并且，我们才开始建设国家中心城市三年计划，怎么可能没地可建房子了呢。

所以说，虽然地球上的土地可建设的越来越少，但微观到我们济南，还是很充裕的。我这是亲自用脚步丈量出来的，真的建议您也能去看看，顺便看看我们的大济南，越来越漂亮，越来越有国际化大都市的范。

3，三说说你的房子争着抢。

我不知道你的房子到底有多少人争着抢着买，还拿着尺子量，装修都计划好了。如果是这样，大叔，建议您赶紧出手，既然决定卖，就不要犹豫。

因为除了新楼盘越来越多，还有很多新楼盘成了二手楼盘，很多新房成了二手房，很多二手房涌进了市场。愚人节这天链家公布的二手房在售数据是48000多套（注意下图上午和下午的变化），单纯的看这个数据或许没有概念，但是我告诉你，我看过地产下半场的梳理过的数据，1年前，即2019年3月14日，济南二手房链家挂牌数量才28570套。一年的时间激增2万多套，可不算少了，大叔。

（4月1日上午10点数据）

（4月1日晚上8：45数据）

新房二手房齐发，你的房子还很抢手，是不是很难得，所以，有人买就抓紧卖了吧。毕竟，需求是有限的，而供应则是无限的。更何况，你一套房小四百万，这一类的群体现在购房的不多，这样的人都不止一套两套房子了，谁还会挤破头来买大叔您的。说实话，从房子的品相上来看，您的房子属于有钱人看不上，没钱人买不起的尴尬境地，明白吗？

大叔，您想想我说的道理是不是这样子？当然，你会说，既让我找到这么多数据证明房价不会涨，你也可以不买啊，是的，我可以不买，就像您认为房子还要涨价，您可以不卖留着涨价是一个道理。而您又为什么想卖呢？

所以，大叔，咱不谈市场大势，数据谁都会列，忽悠人的话谁都会说，咱们只谈价格， 我就问问您，能不能再降30万？如果能再降30万，我今天就去交定金。

另外，如果不能降，建议您以后也别拿市场很好房价要涨慷慨陈词了。 这些年，我们这些购房小白，被各色人等忽悠的太多了，他们P图能力很强，国家宏观政策解读的堪称经济学家，但是，我们的免疫力也是越来越强了。

您想想，我一个小学三年级的毕业生都知道兼听则明偏信则暗， 那些大学毕业生肯定比我懂得更多，您能忽悠住他们吗。

大叔，虽然我是一个摆地摊的，但也会总结经验吸取教训。从我摆地摊的经验来看，卖东西，还是要拿产品说话，我卖的袜子五块钱三双，质量确实不如人家卖的十块钱三双的袜子好一些。您呢，下次应该吹吹您的房子本身的价值如何好，门框都是镶了金边的，这样或许更靠谱一些。

好了，大叔，就聊到这里吧。对了，最近油价降了，您多开车出去转转。 春天很好，姑娘穿的越来越少，主要是看看我说的对不对。

一个地摊青年

2020年4月1日