编者按：2019政策调控业绩成色几何，2020“黑天鹅”之下企业如何应对？伴随上市房企2019年度业绩陆续披露，风财讯【直击财报季】特别栏目，多维解读200家品牌房企的“2019成绩单”。

撰文 | 黄小妹 来源 | 风财讯

一面，年度溢利增加26.4%至约41.64亿元，公司拥有人应占年度溢利增加67.1%至约46亿元；另一面， 2019年佳兆业净负债大降92个百分点，连续第四年实现下滑。

一升一降，佳兆业2019年年度的整体表现在对比之间被浓缩和概括。

千亿门前

3月31日下午，佳兆业集团对外披露2019年度业绩报告，并同步召开线上业绩发布会，董事会主席郭英成携总裁兼执行董事麦帆、首席财务官刘富强及高级顾问谭礼宁等公司高管悉数出席。

郭英成的状态不错，源于“旧改王”佳兆业2019年度交出了一份不错的答卷。

年报显示，佳兆业2019年实现合约销售权益金额约881.20亿元，同比增长26%，超额完成全年目标，销售增速领先TOP30房企平均水平。权威机构销售排行榜显示，佳兆业已成功跻身全国销售30强。

3年前，佳兆业宣布三年达到千亿的业绩目标，2020年是最后一年，市场对待这家企业的疑虑，正如对待这个行业一样——在受到疫情及大市下行的影响之后，这一目标是否仍将得到进一步的执行。

对于此，麦帆回应，“2020年的业绩目标总体上没有大的变化，与去年持平或略有增长，仍为既定的1000亿元销售额。”

相信麦帆对于这句话是有十足的底气，因为2019年佳兆业共获得30幅地块，应占计容建筑面积约为411.77万平方米，土地收购权益代价约272.14亿元。按收购土地权益建筑面积计，大湾区新增土地储备占整体新增土地储备的53%，华中及长三角分占22%、13%。按收购地权益代价计，一线城市新土地储整体新增土地储备的41%。

截至2019年12月 31日，佳兆业于全国48个城市合 共拥有176个房地产项目，土地储备约2680万平方米，80%位于一线及重点二线城市，对应总货值近5300亿元。

这些“粮草”能否帮助佳兆业2020年冲击千亿的目标实现需要验证，但是至少从数量上提供了极大的可能。

麦帆至少是充满信心的，佳兆业2020年可销售货值约1800亿元，全年去化率大约56%即可完成目标，看上去难度并不大。与此同时，疫情的影响如今也在逐步消散，“目前整体项目复工已经达到了92%，基本上除了湖北片区有一两个点还没有复工以外，其他都回归到运营的正轨上来。”

据透露，2020年前三个月，佳兆业权益销售预计约为120亿元，与2019年同期的138亿出现轻微下降，幅度约15%。但佳兆业原定的推盘时间主要集中在下半年三四季度，受疫情的影响较为有限。

销售的增长推动盈利的增长。佳兆业2019年实现收入480亿元，同比增长24%；毛利138亿元，同比增长24%；毛利率28.8%，属于规模房企毛利率水平高位；净利润42亿元，同比增长26%；本公司持有人应占溢利46亿元，同比增长67%。

同时，佳兆业融资成本的降低，一定程度上提高了其盈利水平。年报显示，2019年佳兆业融资成本同比去年同期降低52.32%至10.35亿元。

佳兆业高层表示，2020年佳兆业整体可售货值约1800亿元，基于对中国房地产市场增长的信心和集团合理的战略布局，公司有信心完成1000亿的销售目标，同时继续响应国家“结构性去杠杆”的总体要求，力争将净负债率控制在合理水平。

坚守旧改和湾区

如果说充足的土地储备是佳兆业冲击千亿的必备条件，对于旧改和湾区的重注，从结构上又为这个目标上了一道保险。

根据年报显示，按区域划分，大湾区土地储备约1360万平方米，占集团整体土地储备的51%。而大湾区城市中，深圳及广州作为集团多年来深的重点场，土地储备占比达大湾区市场的35%。

其中，大湾区为集团销售主力，该区域合约销售占整体的61%。伴随着“双区”红利的不断释放，佳兆业大湾区的丰厚土储也为其销量提升建立了一定基础。

除了地理布局中对大湾区的重视，在开发种类的布局中，与其他品牌房企竞相拍地不同的是，旧改已成为佳兆业获取土地资源和实现规模、利润增长的重要方式。

佳兆业高层介绍，2019年，佳兆业城市更新投拓项目19个，令城市更新项目占地面积同比增长约33%，达到近4000万平方米，项目达到147个，对应货值约2.5万亿元。公司计划每年从城市更新项目中转化80-100万平方米的土地供应开发，2019年共转化8个项目进入土储，可售货值近350亿元，这些项目的转化，令集团实现了旧改在深圳各行政区的全面落地。

佳兆业以旧改为主的拿地方式不仅可以助推货值的增长，从销售角度看，旧改的拿地方式潜在增值空间比较大，可以有效控制土地成本。2019年度财务数据显示，旧改项目销售占整体的38%。具体到项目层面，2019年包括深圳佳兆业盐田城市广场、深圳平湖佳兆业广场、深圳佳兆业未来城、深圳佳兆业 东门新世界及深圳佳兆业坂田城市广场等旧改项目均取得良好销售。

佳兆业集团管理层表示，未来集团将继续发挥城市更新领跑优势，推动项目的快速转化。预计2020年，集团将有6个旧改项目计划供地，货值约460亿元；未来1-2年，计划有6个旧改项目计划供地，货值约600亿元；未来3-5年计划有19个深圳及广州、东莞项目供地，货值约4700亿元；长远来看，集团将有约占地面积近3000万平方米的旧改项目陆续进入供地阶段。

郭英成亦透露了佳兆业坚守旧改和大湾区的决心，“佳兆业成立于深圳，贡献于深圳，同时回报深圳，接下来佳兆业会继续加大对深圳、大湾区的投资。”

对于深圳特区成立40周年，郭英成也表示，佳兆业会有各项活动助力特区政府建立40周年，在民生和健康方面做出一些贡献，是为深圳作出努力的贡献，体现了佳兆业的参与。

降负债进行到底

伴随着旧改规模的不断提升，佳兆业的负债水平亦控制在健康水平。

2019年，公司净负债率较2018年年底下降92个百分点，超预期完成全年降负债目标，并且佳兆业的负债率水平已经实现了四连降。

降负债得益于佳兆业积极拓宽融资渠道。2019年佳兆业境内新增ABS融资渠道，全年获得ABS额度逾110亿元，并通过购房尾款、供应链金融、长租公寓及船运客票业务等底层资产，成功发行人民币26亿元ABS产品，该等产品年期介乎1-4年，利率介于5.4%-7.5%。

海外融资方面，佳兆业去年10月发行的4亿美元优先票据，成为佳兆业继2014年之后首次在美国证券法第144A条列下的发行，同时也是中国房地产企业自2015年以来首次在144A条列下的发行。

同时，速动比率维持在1.1倍的良好水平，手头现金（现金及银行存款）较去年年底增长61%至370亿元，完全覆盖短期到期债务，短期偿债能力强。

佳兆业的债务结构亦得到资本市场的认可。穆迪、标普和惠誉三大国际信用评级机构分别给予佳兆业B1、 B、 B评级，展望稳定。

对于下一个阶段的降负债计划，谭礼宁称，在负债方面佳兆业有严格控制，今年还会继续努力。

具体到融资计划，谭礼宁称，佳兆业在融资方面尽量往长远结构进行调整，今年会在境外高息债上有不错的表现，“希望投资者对我们有信心。”境内融资上，其表示，希望未来利率能够往下走1个点或1.5个点。