本报记者 郭阳琛 石英婧 上海报道
行业大考之际，正荣地产集团有限公司（以下简称“正荣地产”，06158.HK）又交出了一份亮眼的答卷。
根据最新披露的业绩公告，2019年正荣的增速再度令业内侧目。报告期内，正荣地产实现合约销售额1307.08亿元，同比增长约21%；收益325.58亿元，同比增长23.1%；核心利润29亿元，同比增长42.7%；净利润率同比上升1.1个百分点至9.5%。
千亿之后，正荣地产提出“新三年战略”，将2019～2022年设定为“高质量发展期”。作为“战略攻坚期”，考虑到疫情影响，正荣“低调”地将2020年销售目标定为1400亿元，增速7.1%。
“规模是江湖地位的关键表现，但是规模不是我们唯一的目标，我们要把规模、现金流、盈利、竞争力都要做到精好。”正荣地产执行董事、董事会主席兼行政总裁黄仙枝在业绩发布会上表示。
盈利双增
业绩公告显示，2019年，公司营业收入325.6亿元，同比增长23.1%；核心利润29.0亿元，同比增长42.7%；母公司拥有人应占核心纯利23.1亿元，同比增长20.4%。
正如黄仙枝所说，正荣除了适度规模增长外，更重要的是需要通过扩大规模效益，提升全周期的运营效率，让盈利水平逐步提升。
公司的财务结构也得到持续优化。2019年，正荣地产净负债率为75.2%，短债比例由51.3%大幅下降至34.2%，现金对短债比由1.19倍上升至1.76倍，总现金同比增加24.5%至353.07亿元。
同时，自2018年登陆资本市场，正荣地产的融资成本逐年下降。相关数据显示，报告期内，公司借助境内外融资平台，2019年加权融资成本为7.5%，同比下降0.3个百分点。
“我们在融资渠道拓展方面也有很大的突破。”正荣地产执行副总裁兼财务总监陈伟健表示，公司在境内外安排了美元债、永序债、银团、双边贷款、股本配售、长租公寓专项债、ABS等多种融资渠道。同时也深化与金融机构合作，2020年总战略是授信2449亿元，美元债额度7.5亿元，小公募债额度20亿元。
这也让国内外众多评级机构提高了对正荣地产的期待。其中，穆迪将公司信用评级调升至B1（稳定）；惠誉调升至B+（稳定）； 标准普尔调升公司信用B级评级展望至正面；而中诚信评估也将其全资附属公司正荣地产控股股份有限公司的企业主体信用评级至最高的AAA级别。
此外，正荣地产在组织架构上提出了“精总部、强区域”的理念，在投资、运营、设计及营销关连穿透，产品标准化日益成熟。
同策研究院研究总监张宏伟表示，去年下半年开始房地产企业的日子并不好过，如果在这一背景下，正荣的规模和利润增速均高于行业平均，确实能够说明正荣在2019年财报期内表现不错。同时，正荣在去年也开始在组织架构上进行调整，提升企业运营效率，也有助于提升利润水平。
深耕一、二线
2018年首次迈入“千亿房企”行列后，正荣地产丝毫没有放松扩张的步调。2019年，其合约销售面积为844万平方米，合约销售金额1307.1亿元，超额完成全年目标。
如今，长三角地区是为正荣销售贡献最大的区域。数据显示，2019年，长三角地区作为“领跑者”，占据总销售额的55.2%，海峡西岸、华中、环渤海、华西及珠三角地区分别贡献总销售额的24.2%、9.6%、7.2%、3.5%及0.3%。
而一、二线城市的销售金额贡献比例更是高达82%。其中，仅苏州、南京两地的销售贡献占比便超过了37%。
“我们要在城市深耕里面找效益。之所以坚持布局一二线城市，在于这些城市消费能力以及对市场的容纳能力较好。”黄仙枝如是说。
在拿地方面，正荣地产延续“1+6+X”的全国布局，聚焦强二线城市。报告期内，公司新增土储560万平方米，共41块土地，其中85%位于二线城市，包括南京、合肥、西安、成都等。
“截至2019年年底，正荣一共是182个项目，总的土地储备建筑面积为2615万平方米，总的货值达到人民币4500亿元，足够三年开发使用。”据陈伟健介绍，目前正荣在各大区域的土储分布更加均衡，74%的土储在一、二线城市，长三角、海峡西岸继续作为大本营，中西部土储的占比也在稳步提高。
值得一提的是，正荣在2019年新增土储的权益比例，由2018年的35%提升至73%，未来几年随着权益的提升反映到财报上，公司股东应占利润也会有较大的增长空间。
业内人士分析称，在进入新的发展阶段后，为了实现有质量地增长，正荣适当地增加了拿地权益比例。目前，正荣积极聚焦强二线城市，主要是因为企业在一、二线城市的住宅库存去化速度比较理想，相较于三、四线城市棚改货币化红利逐失，一、二线城市需求端更为稳健，可以帮助公司获得更高质量的发展。
“强二线这个战略还是比较稳健的。”地产评论员严跃进则认为，不管政策调控松紧，二线城市尤其是处于都市圈中的城市成长性较高的，在这次疫情中二线城市的楼市恢复速度也是相对较快的，“所以正荣目前的产品布局和土地储备均以二线城市为主，是比较科学合理的。”
对于未来的土地投资，黄仙枝表示，会提高对流速较好、回笼较快、核心地段的招拍挂项目的关注，继续强化“强强联手”，并适度加强收并购并举。同时，还会采取一些创新的办法，例如与一些产业工地展开进一步合作，增加土地储备，降低土地成本。
2020年的销售目标1400亿元
“对当下的正荣而言，财务安全性、盈利和规模这三个指标每一个都至关重要。管理层对这三个指标的要求不仅是要做到均好，还要做到均优，这样才有可持续的竞争力。”黄仙枝在业绩会上总结道。
黄仙枝表示，在财务安全方面，正荣要做到安全可控、成本进一步下降，管理层会继续优化财务结构，寻求更合理的债务结构，更健康的杠杆水平，更好地把控现金流；在盈利能力方面，将通过扩大规模效益，让盈利水平逐步提升；在规模方面，则会力争每年实现稳定增长，保持适当的规模优势。
也正因如此，正荣将2020年的销售目标定为1400亿元，显得尤为低调和沉稳。“正荣今年的可售货值有2500亿元，按照可售货值的60%去化来计算，1400亿元目标问题不大，且企业内部的指标应该比这还高一点。”对于新目标，黄仙枝也是信心满满。
2020年伊始，突如其来的新冠肺炎疫情，让整个房地产行业也“紧张”了一番。但据黄仙枝介绍，目前正荣地产的复工复产已基本恢复。3月份，正荣销售额已恢复到70%～80%，预计4月份能够恢复到疫情前的销售情况，所以对全年指标不会有太大的影响。
“过去几年在市场上行周期，正荣作为闽系房企代表规模扩张较快；如今处于市场下行周期，主动降速意在降低企业运行风险。”张宏伟指出，房企追求高质量发展，首先要提高销售效率；其次要提高净利润率和利润总额的水平；第三要提高企业的组织水平和运营效率；最后要提高应对譬如此次疫情的中长期风险的能力。
“2020年有四项工作务必要继续做好。”黄仙枝也认为，在组织架构方面，要加大授权力度，争取培育出更多百亿级的区域，并打造高质量的人才供应链；在投资方面，要提升精准度和研判能力，同时提高销售权益比，探索多元投资渠道；在品牌价值方面，要以高品质来形成正荣品牌的口碑；在经营方面，要以现金流及利润为核心，提升全周期的经营效率，一方面开源，另一方面降费用、控成本，进一步改善经营业绩。