4月2日晚间，在美股上市的瑞幸咖啡公告承认虚构业绩22亿元，由此引发瑞幸咖啡股价盘前下跌近85%，盘中更高达6次熔断。
截至收盘，瑞幸咖啡的股价收跌75.57%，市值只剩下了16.1亿美元。
这意味着，瑞幸咖啡市值一夜之间蒸发超50亿美元。
4月3日，瑞幸咖啡股价继续下挫，收跌15.94%，市值降为13.5亿元，一夜之间又蒸发了2.6亿美元（约合18.44亿元人民币）
而这对于瑞幸来说，只是一个开始。
这个时候，我不由得想起了2019年1月17日的时候，在港股上市的地产企业佳源国际控股（HK2768）午后遭遇暴跌，资本市场清仓式抛售，导致跌幅逾80%，单日市值增发近300亿。
当时，引发佳源国际股价暴跌的原因也是“业绩造假”所引发的质疑。
当时的背景是，某机构发布的“2018中国百强房企销售增速排行榜”中，佳源集团以1005.43%的销售增幅，成为排行榜的“增速王”。
对此，业内笑称：按照佳源国际1年时间业绩翻10倍的速度，2019年佳源国际的业绩会接近万亿元级别，超越碧桂园，成为“宇宙第一房企”。
事实上，不管是正处于风口浪尖上的瑞幸咖啡，还是1年前股价闪崩的佳源国际，这只是业绩造假的冰山一角。
我们不妨要问的是：在动辄千亿房企、百亿房企中，有多少房企的销售额在严重注水？
01
房企销售额注水并不是新闻，关键是销售额注水的比例是多少。
由于国内目前还没有政府官方发布的各房企销售额，因此关于各房企的销售额，我们有两个渠道可以看到各房企的数据。
第一个渠道：第三方机构发布的数据，例如：中指院、克尔瑞、亿翰智库、观点等。
现在，每个月、每个季度、每年，多家第三方机构都会发布房企的销售额、销售面积排行榜，并且分为全口径、操盘榜等等。
在排行榜的模式之下，为挤进TOP50或TOP100，数据注水严重，有的第三方数据比房企实际数据高出30%以上。
第二个渠道：上市房企发布的财报，包括每月的销售公告，季度、半年、年度的业绩预告和财报。
当然，对于没有上市的房企业绩，我们是无法看到财报的，也无法了解到具体经营数据。
实际上，当我们把第三方机构发布的排行榜中的数据，与上市房企自己发布的业绩数据进行对比时，就会发现有的房企两个版本的数据差距很大，在2019年中国top30房企中就有房企排行榜数据比业绩预告高出100亿元以上。
这其中，必然有人在说谎。
实际上，买排行榜这件事情，已经是公开的秘密了。
有人计算过某机构发布的2019年中国房企销售额排行榜TOP200房企在榜单中的数据，这200家房企的销售额之和远远超过2019年全国商品房销售额15.97万亿元。
这明显高估了销售规模，高估了行业集中度，给决策层对于形势的判断和调控决策提供了错误信号。
02
除了数据注水买排行榜之外，即使是上市房企所发布的财报，很多也有注水。
有一次，与中国top10房企中某家开发商在西安的员工聊到他们公司财报中提到的业绩规模时，他笑着说：看看就行了，别太当真！
每到年底的时候，一些上市房企为了冲业绩数据，可谓是想方设法。
最典型的做法之一，就是让员工购房，以此实现业绩冲刺，次年公司再进行回购，这种做法现在非常常见。
还有一种做法就是让合作方购买，包括建筑施工方、材料供应方等等，实现业绩冲刺交上漂亮财报之后，次年再帮合作方陆续将这些房子卖掉。
当然，还有一种做法，通过第三方金融公司实现整栋楼甚至整盘资产购买，顺利的实现几亿甚至几十亿的销售额，业绩任务完成。然后，售楼部再慢慢的将这批房子帮金融公司卖掉……
另外，年底冲刺销售业绩的时候，很多开发商将“高提佣”的中介包销也算在销售业绩里，其实有部分可能无法实现。
反正，没有做不到的，只有想不到的。为了冲业绩，各公司创新出了多种办法。
更重要的是，通过偷换概念，也为部分房企的业绩注水铺平了道路。销售额、合约额、网签额等等，不同称法的统计方式、统计范围不一样。
相对于研究机构的统计，政府网签系统确认的销售数据相对滞后，且基于国民经济分析研究用途的考虑，统计法又规定，政府不能披露企业的数据。所以，就造成了明知数据注水，但政府监管部门难以规制的问题。
03
很多人一定会问：为什么开发商热衷于业绩注水呢？为什么要要假数据欺骗自己呢？
首先是品牌宣传的需要。大家去看房子的时候，置业顾问热衷于用中国top100、top50、top30等概念来体现自家项目开发商的综合实力，给大家的感觉是能够排到全国前列，厉害！业内人士对这些概念心知肚明，但对于普通购房者来说，他们并不清楚这些排名背后的故事。
其次是融资的需要。境内金融机构融资也好、信用评级也好、海外发债也好，都依赖第三方机构给出的排名。比如，很多银行都有自己的“白名单”，比如开发贷仅限于TOP50以内的企业；再比如，海外上市或融资时，境外金融机构或评级机构也看排行榜，这对于融资成本来说有很大影响。特别是，现在房企融资的综合成本很多在10%以上，就算1个百分点的节约，也意味着巨大的利差。
另外，我们经常会看到，政府在招商的时候，甚至在土地出让的时候，经常会在特别约定条件中仅限所谓的中国百强房企参与。
不管是瑞幸咖啡这样的企业，还是房地产企业，经过“粉饰”的业绩报表相当于是一颗定时炸弹。当这颗炸弹没有爆炸之时，一切看起来很美好；而当这颗炸弹一旦引爆，所有的一切就会在镁光灯之下扯开那套华丽的衣裳。
特别是在美国，对于上市公司财务造假可以说是零容忍，安然公司就是最佳例证。
曾经是世界上最大的能源、商品和服务公司之一的安然公司在2001年因财务造假，直接被宣告破产倒闭，而安然公司的会计师事务所和投资银行也因此付出了巨大的代价。
因此，且行且珍惜。