摘要：2020年3月20日，信托业协会公布了2019年4季度的行业数据，2019年4季度末资金信托余额17.94万亿元，相较19年3季度末的18.53万亿元下降了5914亿元，环比降幅明显，绝对额刷新17年来新低。

2020年3月20日，信托业协会公布了2019年4季度的行业数据，2019年4季度末资金信托余额17.94万亿元，相较19年3季度末的18.53万亿元下降了5914亿元，环比降幅明显，绝对额刷新17年来新低。

受房地产资金监管收紧的持续影响，房地产信托新增量继续下降。四季度末投向房地产的信托资金余额为2.70万亿元，相较三季度末的2.78万亿元下降了0.08万亿元，投向房地产的资金信托余额同比增速连续四个季度的数据分别是18.34%、16.83%、6.35%、0.61%，四季度同比增速延续下滑趋势。

此外，四季度新增的房地产信托金额为2052亿元，同比下降9.27%，增速为2019年内首次转负。低廉土地成本叠加房企补库存需要，四季度土地市场有所升温。

尽管2019年三季度以来房企资金监管仍然保持高压态势，但由于土地市场三季度降温明显，楼面价、溢价率等指标均有明显回落，较低的拿地成本叠加年末房企补库存的需要，环比来看，四季度房企拿地热情有所回升。

四季度百城土地成交量价均呈现回升态势，成交总量由三季度的15744万方上升至20164万方，环比上升28.07%，成交总价由8765亿元上升至9579亿元，环比上升9.29%。

银保监会持续监管融资用途合理性。从2019年5月的23号文开始，加强房地产融资监管持续偏紧，针对机构违规将资金投向房地产的警示和处罚事件2019年下半年以来频频发生，进一步表明了房地产资金监管程度的提升，同时受到疫情的影响，预计2020年1季度新增房地产信托金额增速仍可能为负。

1. 资金信托余额再创2017年后新低，新增资金增速再次回落2019年

4季度末资金信托余额17.94万亿元，相较2019年3季度末的18.53万亿元下降了5914亿元，环比降幅明显，绝对额刷新2017年后新低。新增信托资金方面，2019年4季度新增信托金额为1.91万亿元，同比去年同期增加4.0%，单季度增速再次回落。

2. 受房地产资金监管收紧影响，房地产信托新增量四季度继续下滑

受三季度以来房地产资金监管收紧影响，投向房地产的资金信托余额四季度仍然有小幅下降，四季度末达到2.70万亿元，相较三季度末的2.78万亿元下降了0.08万亿元；投向房地产的资金信托余额同比增速连续四个季度的数据分别是18.34%、16.83%、6.35%、0.61%，连续四个季度同比增速延续下滑趋势。

不过，由于资金信托余额在四季度的下降幅度更大，导致投向房地产的信托资金比例从三季度的15.01%小幅上升至四季度的15.07%，保持稳定。另外，四季度新增的房地产信托金额为2052亿元，同比下降9.27%，增速为2019年内首次转负。

从新增的投向房地产的信托结构上看，新增的信托资金中约85%自集合信托，15%来自单一信托；其中新增集合信托金额环比三季度下滑4.7%，单季同比增幅为15.78%，增速较上季度小幅下滑1.7个百分点。

此前受资管新规的影响受限较多的单一信托（以通道为主）增速自三季度转负后，四季度增速再次呈现负增长，且降幅有所扩大，绝对额环比三季度下滑35.6%，同比下降59.51%，增速较上季度下滑37.6个百分点。

3. 低廉土地成本叠加补库存需要，四季度土地市场有所升温

尽管2019年5月份以来房企资金监管仍然保持高压态势，但由于土地市场三季度降温明显，楼面价、溢价率等指标均有明显回落，较低的拿地成本叠加年末房企补库存的需要，环比来看，四季度房企拿地热情有所回升，年底也是土地出让的重要时间点。

四季度百城土地成交量价均呈现回升态势，成交总量由三季度的15744万方上升至20164万方，环比上升28.07%，成交总价由8765亿元上升至9579亿元，环比上升9.29%；宅地市场溢价率与平均楼面价仍然保持下滑态势，溢价率由三季度的10.71%下滑至8.44%，楼面价由三季度的5566元/平下滑至4750元/平。

从最新跟踪的2020年1-2月百城土地数据来看，溢价率和楼面价低位有所回升，2月百城土地溢价率回升至14.8%，楼面价回升至6262元/平；但是受疫情影响，1-2月土地出让和成交均大幅下降。

4. 银保监会持续监管融资用途合理性

2019年11月26日，北京银保监局发布行政处罚信息公开表显示，中诚信托有限责任公司因违规接受银行理财资金投资于未上市企业股权，信托资金违规用于缴纳或变相缴纳土地出让价款，被责令改正，并罚款70万元。

2020年2月21日，北京银保监局发布行政处罚信息公开表显示，中信银行股份有限公司因违规发放土地储备贷款、信贷资金被挪用流入房地产开发公司、违规为房地产企业支付土地购臵费用提供融资等事由，被责令改正，并罚款2020万元。

从2019年5月的23号文开始，加强房地产融资监管已是方向，类似上述的警示和处罚事件2019年下半年以来频频发生，进一步表明了房地产资金监管程度的提升，同时受到疫情的影响，预计2020年1季度投向房地产的资金信托余额仍将负增长。

但需要指出的是，2019年下半年以来房地产的资金收紧主要集中在企业端，绝非是一刀切的监管，核心是监管房企融资用途的合规性，在保证合规的前提下，合理的资金使用是得到支持的。2019年12月以来，房企发债融资环境保持宽松态势，不仅发行成本位于历史底部区间，同时规模上持续放量。