谈不了太多大道理，和大家说一个现象
不知道各位留意了没有，这周上海楼市有一件比较有趣的事情发生，就是
4月21日，上海召开了一次区域发展宣介会，这次宣介会上有4个区一次性对外推荐了50幅地块
在我印象里，类似这样的推荐会上海已经好一阵子没有弄了，而各位肯定有知道，楼市的热度和土地的情况是有直接关系的，所以宣介会我认真看了，有些细节值得咱们好好品一品
大家好，我是没有黑眼圈的卢俊
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这一次的推介会并非是一块地一块地的对外去推荐，而是先和大家描绘了所在的区的规划和发展以及未来的利好，然后再介绍以后可能会有出让的几块地
这样的沟通模式也很简单，就是怕你不知道这块地厉害的地方，所以尽可能的发展利好都给你说详细了
所以很明显今年上海土地的出让量一定很大，不只50块，宣介会也不只一次，毫无疑问今年的土地市场会热闹非凡
所以第一个问题，上海为什么要加快土地供应
首先很明显，城市需要更多的收入，这一点是毋庸置疑的
因为抗疫，城市运营和管理上投入了巨量的成本，当然也包括金钱成本。所以通过土地出让是比较能够回笼现金的一种方式
第二，我觉得也挺容易理解的，在经过这么一段特殊时期，城市需要对外袒露自我信心，释放未来一定会越来越好的信号
当然，这会有很多种方式，但是土地出让一定是其中一种。大家回忆下今年2月香港置地拿下徐汇滨江310亿的地王以及疫情之后上海的第一次开盘是的豪宅项目，开盘过13万的单价实现接近90%的去化
这两个信号已经最大程度的打消了大家对上海楼市的担忧，也真实的表现出上海这个城市的价值和底色
另外值得关注的是，主力推荐的4个区域也挺有意思，分别是宝山、浦东、嘉定以及静安
这三个区域挺有意思，未来两年郊区土地储备宝山、浦东和嘉定最多
而新静安应该也是市中心唯一一个还有较多土地储备的一个区域了
我们都知道因为大虹桥的带动，目前青浦的市场热度和认可度都已经到达一个高度了，大家已经对目前上海西侧大虹桥东侧临港的发展达成了共识，这两个区域也成为了过去三年上海土地出让的重点
上海当然不会为了卖地而卖地，我们猜测下很有可能上海也在寻觅着下一个增长点，所以未来出让的每一块地都值得去认真看
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那这些出让的土地会不会有购买者
从目前来看，一定有，而且还不少
首先从目前的拿地门槛来看很有可能会有降低
从陆陆续续有土地出让公告可以看出，取消了传统的15%持有比例，第二如果竞拍的人不足5人，就是拿地模式重回竞拍模式
这样的条件一定可以让更多的参与者加入到竞争行列
另外，不知道各位发现没有，今年上海很多一手项目突然增加了学区的资源
我们简单的收集了几个项目
的边上有了华东师大闵行新虹桥教育实验园区，公园2040边上有了进才东校，边上的复旦大学附属闵行实验学校，包括去年万科启宸边上的上外附属
我们统计了做了一个关于学区一手项目的榜单，大家可以看看
大量的近郊项目因为学区资源的扩张变得产品力提升，从而提升了市场信心
用户的购买意愿也开始增强，这也是土地端的变化，大量教育资源集团化运作之后也在快速的提升近郊项目的地段价值
所以一边在供应的同时，土地的软实力要增加，也真真实实的带动了不少项目的去化，对于竞拍者，也坚定了当下获取土地的决心
更何况2月份上海的土拍都没冷过，更何况现在。已经有好多公司和我说希望借着这一波趋势回归上海
那些年因为拿不到地票而被迫离开上海的开发商，都准备回来了
上海极有可能进入百花齐放的状态
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所以，连带的，楼市会不会热
可以和大家说说现在开发商的状态，都在拼命的拿预售证然后卖房
因为道理也很简单，因为在上海拿地要自有资金，所以大家都不希望错过这么一波
所以不知道大家感受到了么，今年的供应量是非常密集的
给大家感受下4月上海楼市的供应量
我们真有好房的团队写快讯都快写出黑眼圈了，真的非常的紧凑
然后从目前趋势来看，5、6月的供应量可能会比4月更大
大家都在拼命的卖房
而从需求层面，市场活跃是一定的，但是供大于求也是一定的，龙丽萨和我说现在好多客户都是会同时在很多地方认筹，最后根据开盘情况来自己选房
所以我们看到的都 是在看房和认筹的时候都是人山人海，但是最后的成交都极少日光或者清盘
换句话来说，当下的上海楼市依然是客户说了算的市场， 客户依然有选择权，甚至犹豫权
但是在房价这个层面，从目前陆续释放的预售证层面可以看到其实是在涨
这个数字在一个盘上可以体现，就是，在黄浦江的另一侧滨江凯旋门再一次开盘了，均价也是13.8万
这应该是如今上海最核心位置一手房的价值体现，核心位置大概都是这样的售价
另外在边上的竞品盘，九庐在前两年拿到的预售证价格是12.8万
从12.8万到13.8万，对于滨江体系的项目，大概7%。而且整个市场依然对这样的价格保持足够的包容
所以土地层面今年不太会出0溢价的地块了，一手房的价格也给到土地市场的信心
现在的土地初始价格也比较合理保持了未来一手房的利润率，包括竞争对手的增多，会有溢价是正常
当然一定不会飙涨，这一点大家也请放心， 毕竟在经过2016年这一波之后，开发商脑子热的都被开除了
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总的来说，今年上海的土地市场会一直很热，而因为土地热从而带动一手房热这件事也客观存在
你很难说出这有什么道理，但就是上海楼市从未出现过土地热而一手房冷的情况。但总体都还好
因为如今上海的土地市场和一手房市场进入了一个相同的局面，就是供应量增加，市场需求有，但需求又没有旺盛到扑出来的那种
所以大家才看到土地有推荐会，而很多盘也不会日光的理由
如果没有意外，这样的趋势会持续一年一直贯穿整个2020，正是因为如此， 我们觉得很多购房者可以学习下现在大量的开发商正在做的事情
因为土地和一手房同样面对着供应开始起势的市场，并且不论买房还是买地都是限额的，而 开发商花出去的钱要比我们多的多的多， 所以一定理性的多
一些细节是可以借鉴的
我询问了一家 上市公司的老大， 他和我说了 几个点
1、今年在销售端的第一目标就是抓回款，然后储备好现金伺机而动，不轻举妄动但有机会一定会买单
2、今年是上海极少市中心集中会有土地供应的截点，能买核心区的就核心区，毕竟不仅能产生现金流还能保证公司品牌
3、不等，也等不到，项目正常开发绝不捂盘，定价也绝不挂高价，平价出，时间比赚钱更重要，因为机会不等人，或者说赚钱的机会在后面
4、东西往好里做，好东西才能抗通胀
大概就是这样，如果你是购房者，你又学到了什么
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对于房地产这个行当，房产和地产本来就不能脱离开来看，二者之间一定有互相联系
而很显然的一点，上海土地市场已变，而且在想尽办法让自己快速的转动起来，可以算是很努力很努力了
所以购房者们，你们也要努力哦