一、背景

自2015年12月，上海莘泽创业投资管理股份有限公司获批通过协议转让的方式在全国股转系统挂牌公开转让，标志着国内第一家产业园区企业登陆新三板。到2020年的5年间，至少有13家园区企业（包括孵化器和众创空间）登录新三板，其运营模式也逐渐从空间服务扩展到产业孵化服务与产业投资，虽然在业务规模上不能与大型产业园区运营商相媲美，但已经成长为一支行业内不可小视的力量。本文通过综合研判十几家新三板的园区企业的发展现状与商业模式，以期为其发展提出建设性建议。（具体名单详见文末附表）

　二、发展现状

　　（一）营收总体增长，盈利能力逐步提升

根据2019年半年报，13家新三板园区企业的营业收入共计6.66亿元，同比增长17.05%，净利润共计0.88亿元，同比增长10%。在营业收入方面，只有两家企业的营收超过亿元规模，其中，创富港以2.54亿元的高营收领衔新三板产业园区企业，东软股份也以超过1亿元的营收位列榜眼，武侯高新与圣博华康以6000万-7000万的营收位列第三名与第四名，其余企业的营收均在5000万以下，企业营收规模总体较小。在净利润方面，13家企业中，有10家企业持续盈利。其中，武侯高新、东软股份与苏河汇以1-2千万左右的净利润规模位列前三名。在总资产层面，武侯高新以28亿元的资产规模遥遥领先，与其他公司相差20倍左右，合肥高创与富马高科以7-9亿元左右的总资产规模位列第二与第三名，这与其国企的企业属性密切相关。

　　（二）空间业务依旧是营收主力，模式创新不足

分析新三板挂牌园区企业的收入结构可见，空间服务一直是其主要收入来源之一。以创富港、东软股份、武侯高新、圣博华康、富马高科、新基地等企业为例，园区空间租售业务营收占比均超过50%，其中，创富港主要面向广大中小微企业和创业者提供线上线下一体化的服务式办公室和商务配套增值服务，在联合办公领域表现优异。企业荣获“深圳新三板企业营业收入、净利润双50强”、“深圳500强企业”等称号。

总体而言，大多数的新三板园区企业目前还是处于物业租赁为主的模式。究其原因，其管理的物业主要来源于政府或其他投资机构，政策扶持力度大，资金回收压力小，可以以较低的房租向入驻企业出租场地，具有价格竞争优势。空间租赁的毛利率也比较高。

此模式不需要较强的产业资源整合能力，对于服务的专业性要求不高，对人才团队建设需求也不迫切，模式相对简单、经营成本较低，符合过去高歌猛进、粗放式发展阶段的特点。但是，随着同类园区的数量增加、入驻企业的综合性服务需求越来越高，简单靠租金的模式不具有可持续性。

　　（三）新兴业务发展缓慢，缺乏核心能力

虽然有部分企业，例如，合肥高创、苏河汇、赢家伟业、莘泽股份、宏福孵化的孵化服务业务营收占比已经超过50%，但经营情况波动较大。截止2019年半年报，莘泽创业实现营业总收入1.57亿元，比去年同期增长30.27%，净利润0.42亿元，比去年同期下降24.51%。赢家伟业实现营业收入0.24亿元，同比去年同期下滑2.2%，净利润为580.9万元，同比去年同期下滑12.01%。宏福孵化实现营业收入1.15亿元，比去年同期增长17.49%，净利润0.28亿元，比去年同期下降40.28%。

同时，部分企业很大程度上依赖政府财政补贴，2016年-2018年，赢家伟业、莘泽股份、宏福孵化累计拿到政府补贴1500万左右，苏河汇、合肥高创与科技众创累计拿到政府补贴1000万左右。如果扣除政府补助等非经常性损益，经营业绩就比较“难看”了，表明核心竞争力不足。

　　（四）“空间+服务+投资”的复合模式更具先进性

根据2019年半年报，新三板园区企业净利润排名前三的是武侯高新、东软股份与苏河汇，分析其业务构成，都提供空间业务与增值服务，且比例均衡。苏河汇通过将存量空间翻新改造后，为中小企业提供拎包入住的服务式办公空间，通过装修和服务溢价赚取租金收益，并对接触或入驻的企业提供完善的孵化服务和资金支持，通过技术服务、技术开发、技术咨询赚取增值服务收益，甚至对深度服务的企业给予股权投资。武侯高新通过构建政策服务、金融服务、科技服务、空间服务和社群互动等产业培育生态体系为园区企业提供集成式专业服务，服务体系日益完整、服务能力显著增强。

综合来看，综合性园区企业由于提供给创业企业的服务种类较多，如孵化场地服务、政务服务、法律和政府政策咨询、市场开拓、科技服务、交流培训、管理咨询等，营收来源多元，企业盈利能力稳步增长。

三、发展建议

　　（一）做精做强空间业务，提高运营效率

空间租赁业务仍然是新三板园区企业未来不可或缺的主营业务之一，但是必须要从企业核心竞争力建设与可持续性发展的角度出发，提供运营效率和产出能力。未来既要提供更具独特性的空间服务，使空间更加适合科技型中小企业的使用，也要提高空间建设与使用效率，降低成本。

以创富港为例，营收规模遥遥领先于其他企业，与其深耕空间业务、做深做透空间业务的每一链条密切相关，比如：选址环节的物业使用率比行业平均值高10%；设计环节比行业平均水平减少10%的浪费；装修环节速度快10%，成本低10%；营销环节比行业平均水平快2-3个月。在方向正确的前提下，每一个细节不断地提升效率，不断地超过历史最好水平，在每一个关键环节做到高效率、低成本，才能立于不败之地。

　　（二）加速培育新兴业务，促进盈利模式升级

随着空间和企业资源积累到一定程度，新拓展空间和招商的难度越来越大，入驻企业的服务需求也越来越高，为了留住客户，增加新的利润增长点，新三板园区企业提供的服务内容必须要随着客户的需求进行升级，盈利模式也要从以空间租售业务为主要收入来源，向以孵化综合服务的阶段过渡。

未来需要在提供综合服务的基础上，面向专业产业领域，围绕某一特定技术领域，在孵化对象、孵化条件、服务内容和管理团队上实现专业化，培育和发展具有技术特长或优势的高技术企业，但此种模式对于孵化器的专业组织与服务能力较高，需要组织拥有高素质、专业化的服务管理团队。

新三板园区企业也需要将业务拓展到产业投资领域。孵化器发展到一定阶段后，具有一定的资源和能力之后，通过增加投资服务来吸引更多的创业企业，获得更大的盈利。但这要求孵化器拥有一定的资金实力，并且对孵化器内部服务团队的素质要求非常高。以苏河汇为例，借助项目资源和孵化服务体系等优势，快速吸引优秀企业在当地落地，围绕地方主导产业，共同设立产业投资基金，通过创新的资本招商方式快速构建当地产业核心优势。现已为地方政府和园区推荐超过数千家企业，孵化系统收到申请累计40000多家公司，孵化超过500多家公司。

　　（三）资源整合，优化人才队伍

新三板园区企业未来需要对自身现状和能力的科学、全面、客观的分析基础之上，对管理模式、组织结构、工作流程、人员等方面的内部资源要素进行重新协调与配置，对孵化器内部的资源和能力进行开发性创新。同时也要广泛链接外部产业资源，如政府、大学、科研院所、中介机构等利益相关方，“合作生产”提供创业者所需要的孵化资源与服务。

在人才建设方面，伴随着商业模式的演进与产业资源整合能力要求的提高，对园区管理运营团队的人员素质要求也越来越高，需要有产业经验、有市场思维、有商业逻辑、有产业链资源和渠道的人才。具体来看，在运营领域，需要对企业的技术和产品有所了解，掌握企业发展情况和需求，甚至企业在面临经营发展的关键问题和难点问题时，为企业提供咨询和辅导，建立合理的发展战略；在投资领域，需要专业的投资团队，不仅有深厚的专业背景，而且能够很好地把握投资项目的技术先进性和壁垒性；在产业领域，需要具备产业资源，强大的沟通与交流能力，为企业链接产业资源。

　　（四）体制创新，自我造血

因为新三板园区企业对于区域创新创业生态的打造、产业升级转型重要性，政府提供了大量的政策扶持、资源导入与业务指导，对园区发展起到了举足轻重的作用。目前政府仍然是新三板园区的主要客户之一，或以政府采购、政策补贴的形式对其进行输血扶持，在一定程度上缓解了孵化器的发展压力，但从长远来看，不利于孵化器可持续发展。我们建议某些国有背景孵化器通过引入管理层持股的方式，由管理层直接承担孵化器的经营责任，激发其积极性，更主动地发展孵化器资源和能力，提升孵化器自我造血能力。

　　四、总结

新三板园区企业已经成为产业园区领域一支不可小视的力量，但是目前仍然处于以空间租赁、“二房东”为主的初级阶段，新兴战略业务的发展还不及预期。但正所谓“九层之台，起于累土”，面向未来，新三板园区企业仍需要在坚守孵化服务初心的同时，问问自己：服务能力是否满足企业发展需求、服务人员是否专业、经营成本是否科学降低？

　　附表

13家新三板园区企业名单