新力控股联席董事长兼执行董事 张园林

  乐居财经 张丹 发自上海

擎举着千亿目标，新力控股集团(02103.HK，以下简称“新力”)开始在土地市场频频发力。

尤其进入4月以来，新力连续在江西大本营及温州夺地。先是月初以3.39亿元获得赣州一商用地；4月26日，联合上海泓翊房地产有限公司以1.74亿元在温州再下一城，溢价率29.8%。

“长三角”虽不是目前新力土储最多的区域，却是新增最为迅猛的区域。2019年36个新增项目中，长三角就占了15个，接近新增项目的一半。而“分担风险”的合作开发模式，是目前新力的重要依赖，2019年近六成的销售都为合作方贡献。

作为上市地产的新晋兵，新力在不久前公布了上市首年的第一份年报。业绩看上去相当漂亮，几乎都是翻倍的增长，最低涨幅也有1倍之多。2019年，新力完成914亿元销售额，离千亿规模只差临门一脚。

除了狂飙突进的业绩，还有骤然下降的净负债率。乐居财经获悉，截至2019年末，新力净负债率为67%，同比下降170.9个百分点；相较于8个月前上市之初的310%，足足下降了243个百分点。净负债率是如何在短时间内极速下降的？之前的高负债又去了哪里？

  少数股东权益激增7倍

蛰伏9年，新力成功赴港上市，头顶港股最年轻上市房企、赣系地产第一股的光环，一向低调的创始人张园林也被推到镁光灯下。

之所以说张园林低调，是因为有关他的个人信息太少。但在发展新力上，他却并不低调，甚至还带着几分张扬。

在一串串叠倍翻涨的数字中，其扩张野心表露无遗。2010年成立，五年时间就以45亿元销售额做到江西前三；2017年以457亿元销售额跻身全国50强；2018年初，新力创始人、董事长张园林更是提出“保800亿争1000亿”的目标。

新力创立仅8年，张园林就筹划跻身千亿阵营。2019年，在拿到上市融资之后，新力扩张的步伐愈显急促，一年花费343亿元，新增了36个项目。

扩张步调不减，净负债率却能大幅下降，这要得益于翻倍增长的少数股东权益。财报显示，2019年非控股权益为67.29亿元，同比增长723.95%。7倍多的规模增长，足见新力对合作开发的高度依赖。

这从低于50%的权益销售比例也得以印证。在914.23亿元的合约销售中，归属集团权益的合同销售金额为451.09亿元，销售权益比仅为49.3%。

这一占比远低于行业平均水平。根据克而瑞统计数据显示，2019年，TOP100房企销售权益比在75%左右，头部房企的权益占比多在50%以上。

2019年少数股东权益67.28亿，较去年增加59.12亿元，而母公司拥有人所占权益的增幅为39.23亿元。一经对比，少数股东权益的增幅超过归母权益20多个亿，占总权益比例达到45.71%，比重几乎逼近母公司拥有人所占权益的54.83%。

几近平分秋色的占比，在收益上却是大相径庭，可谓是一个天上，一个地下。2019年少数股东所占的溢利为5651万元，同比大减60%；而母公司拥有人所占的溢利却增长3倍有余，为19.58亿元。

少数股东权益的大幅增长，没有换来正向回报，而且不增反减。数据显示，2019年新力归母权益为81.67亿元，归母净利润为19.58亿元，非控股权益为67.29亿元，非控股溢利为5651万元。少数股东权益是归母权益的80%以上，但利润却仅为归母净利润的2%。

如此大的差距，再加上净负债率的猛降，难免让人产生“明股实债”的疑虑：一部分债务被隐藏到股权里了？

  联营、合营负债出表

从江西迁都上海，张园林所觊觎的，不仅限于江西头部房企，而是全国一线阵营。

土地收购方式多管齐下，新力的总权益面积增至1509万平方米，新增土储的区域也有意跳出江西，将重点投入到长三角、华中华西的高增长区域，2019年两地区的新增项目分别为15个、11个，占据新增项目的七成以上。

土储加速扩充，给了新力进阶千亿的底气。2020年新力将销售目标定为同比增长20%，也就是销售额1069亿元。不过，从近两年的业绩增长来看，增长重任又要落在合作方身上。

2018年、2019年新力的合约销售额分别为710.81亿元、9147.23亿元，而应占权益合约销售额则为346.81亿元、451.09亿元，公司贡献的比例均不及半，近六成的比例为合作方所拥有。

在这合作方中，除了并表的少数股东之外，未能并表的联营、合营企业也是其重要的收入来源。相较于2018年，2019年少数股东权益激增7倍之多，飙升至67亿元，而联营合营的规模也增长有近两倍，从45.74亿元增至132.25亿元。

2019年新力在联营企业、合营企业的投资为72.32亿元、59.93亿元，比2018年分别增长了65.24亿元、21.27亿元。在联营、合营规模扩增86.50亿元，增速近两倍的情况下，二者的回报也呈现158.33%的同比增长，基本保持同频震动。不过值得关注的是，联营企业在规模扩增9倍的情况下，利润未增反降，同比降幅19.2%。

由于联营、合营企业的不并表，其负债情况无从得知。乐居财经从财报中获悉，2019年新力出售附属公司获得了超60倍的净收益，出售资产的力度不小。

通过联营、合营，将负债出表，减轻了整体负债的压力，实实在在增加了净资产的厚度。2019年联营、合营的资产规模为132.25亿元，占非流动资产72%以上，而新力的净资产总额为148.96亿元，同比增长194.37%。

通过加大净资产来降低杠杆率，以推动净负债率的降低。然而，突降的净负债率，却未能同步降低融资成本。

接近2倍的净负债率降速，融资成本却与去年237.9%的净负债率不相上下。财报提到，2019年加权平均融资成本为9.2%，2018年为9.3%。

短债偿还压力大

规模增长带来业绩提升，同样也带来了负债，二者的微妙之处在于，增长速度的竞技。

新力超914亿元的销售额背后是累累负债，负债与规模基本保持同速前景。2016年—2018年，新力的收入为分别为22.23亿元、52.41亿元、84.15亿元，而净负债率一直处在200%以上，分别为300%、205%、238%。

2019年收入269.85亿元，净负债率67%。收入是2018年的3倍之多，净负债率却从此前的高位骤降。这其中，与新力对有息负债规模的控制，以及上市融资金额的填补有直接的关系。

截至2019年底，新力未偿还借款总额为265.73亿元，比2018年的221亿元同比上升约20%，其中一年内到期的银行借款及其它借款等共计116.44亿元，占比44%。在规模、收入都是翻倍增长的情况，新力成功将有息负债的增速控制在20%以内。不过，在新力的债务中，有近一半需要在2020年偿还。

截至2019年底，除去受限制的57.49亿元现金，及已抵押的存款2.9亿元，可灵活支配的现金及现金等价物105.59亿元，不能完全覆盖短债，尚存10.85亿元的资金缺口。

这还是在新力动用上市所得款之后的计息借款。财报中提到，2019年新力动用了上市所筹款21.89亿中的6.7亿元，用来偿还了部分计息借款。

为了避免财务成本对净利的过度侵占，新力还通过利息资本化，来达到降本增资的效果。

2016年-2018年，新力的财务成本分别为0.99亿元、3.17亿元和4.26亿元，以2018年为例，财务成本几乎逼近当年5.54亿元的净利润。而这是经过利息资本化的数据，如果不进行此项操作，2018年需要支付的银行及其他借款利息则为12.18亿元，远超净利。

2019年，新力再度将19.53亿元利息资本化，资本化率达到81%，由此，新力的财务成本为4.56亿元，同比增长仅为7.2%。即使进行这种操作，高昂的财务成本仍在侵蚀着新力的净利润，这也是净利率低的原因之一。

年报显示，新力2019年营收同比增长220.7%，毛利增速仅为154.5%；而毛利率与净利率之间的差距，更是双位数与个位数的差距。数据显示，2016-2019年，新力年均毛利率分別为24.7%、33.7%、37.3%、29.6%，而净利率只有5.9%、5.3%、6.9%、7.5%。

未来净利率力争8%—10%，是新力给自己定的目标。而张园林也意识到了规模急速增长之后，运营的重要性，于是引入了在房地产、金融都有着丰富经验的明星经理人陈凯，让他专注于公司业务和运营发展。

在2019年新力业绩发布会上，身为新力联席董事长、行政总裁兼执行董事陈凯也表示：“接下来，新力要在产品、服务好的基础上，加强成本的严控。”