本期核心内容
--------------------
住宅综合收益，是指持有住宅一年的房价上涨收益与租金收益的总和。当前住宅综合收益率为2.6%
住宅综合收益率计算方法为：（过去一年房价的上涨收益+过去一年的租金收益）/一年前的房价。
当前住宅综合收益率水平为2.6%
其中一线城市8.4%，二线城市2%。三线城市2.3%
当前住宅综合收益率水平最高的城市为西宁、唐山、深圳、银川和洛阳
从2016年至今累计住宅综合收益率水平最高的城市为西安、唐山、大理、无锡、海口。
住宅综合收益，是指持有住宅一年的房价上涨收益与租金收益的总和。
住宅综合收益率计算方法为：（过去一年房价的上涨收益+过去一年的租金收益）/一年前的房价。
同时设定持有住宅一年的租金收益在一年前开始持有时就已经确定，因此综合收益率的计算公式又可以简化为：一年前的租金收益率+房价同比涨幅。
如：2020年一季度住宅综合收益率=2019年一季度末租金收益率+2020年一季度房价同比涨幅。
▍50城住宅综合收益率概况
2020年一季度， 50个典型城市综合收益率（即从2019二季度开始持有住宅至2020年一季度的收益率）为2.6%。环比下降0.7个百分点，说明从2019年二季度开始持有住宅一年的收益率低于2019年一季度开始持有住宅一年的收益率。
展望未来，从租金收益率来看，2019年二季度50城租金收益率环比有所下降，将降低2020年二季度综合收益率。
从未来房价涨幅来看，当前全国房地产市场仍处于降温阶段，预计2020年二季度同比涨幅将继续收窄。综合来看，预计2020年二季度50城住宅综合收益率将继续降低。
▍三类城市住宅综合收益率比较
一线城市：8.4%
2020年一季度，一线城市综合收益率为8.4%，环比增长1.5个百分点，已连续3个季度增长。
展望未来，2019年二季度末，一线城市租金收益率略有下降，因此将降低2020年二季度住宅综合收益率。
一线城市房价已有较长时间的调整，有一定的企稳回升的需求，目前一线城市房价涨幅如预期有所扩大，主要是深圳涨幅较明显，但二季度深圳或将出台相应政策控制房价。因此，2020年二季度一线城市住宅综合收益率将继续保持当前水平或略有提升。
二线城市：2%
2020年一季度，二线城市综合收益率为2%，环比下降1.7个百分点，继续快速下降中。
展望未来，2019年二季度，二线城市租金收益率保持平稳；房价方面，目前二线城市房价整体仍处于调整阶段，随着房地产市场的进一步降温，预计2020年二季度二线城市住宅综合收益率将继续下降。
三线城市：2.3%
2020年一季度，三线城市综合收益率为2.3%，高于二线城市但低于一线城市，环比增长0.9个百分点，为2018年一季度以来首次回升。
展望未来，2019年二季度，三线城市租金收益率环比继续下降，将降低2020年二季度住宅综合收益率。
三线城市房价处于房价调整的初期，预计未来几个季度仍将继续调整。2020年棚改货币化安置目标已经大幅减少，一些过去库存量较大的城市和部分三四线热点城市，目前的去库存任务已经基本完成，随着去库存及棚改政策的变化和购买力的透支，预计大多数缺乏良好基本面配合的三线城市房地产市场将持续降温。因此，预计2020年二季度三线城市综合收益率将继续降低。
▍50城住宅综合收益率排名
对一季度全国50个典型城市住宅综合收益率进行排序。从排行中可以看出，排名前5的城市分别为西宁（20.5%）、唐山（19.3%）、深圳（14.6%）、银川（13.1%）和洛阳（11.8%）。
综合收益率为负的城市有烟台（-16.7%）、济南（-14.4%）、青岛（-13.8%）、福州（-9.6%）和赣州（-9.5%）等共15城。
2016年二季度至2020年一季度，住宅累计综合收益率最高的前5个城市分别为西安（136.4%）、唐山（132.3%）、大理（121.6%）、无锡（120.3%）和海口（119.9%）；
最低的5个城市分别为锦州（24.3%）、上海（37.0%）、温州（40.2%）、桂林（42.2%）和乌鲁木齐（45.6%）。
50城中，累计收益率最高和最低西安和锦州的年均复合收益率分别为25.8%和6.0%，即便是最低的锦州也高于无风险收益率,跑赢通胀水平。
▍50城住宅综合收益率趋势
2020年初，新冠肺炎疫情的爆发对房地产市场造成了较大影响，部分城市出台了延缓交纳土地出让金、延缓开工等支持政策。3月，调控政策仍然以稳为主，多地优化人才落户、人才购房等政策，此外，广州、济南、海宁、宝鸡、青岛等城市涉及放松调控的政策均被撤回，表明“房住不炒”的定位没有改变。4月17日，中央政治局会议重申了“房住不炒”的定位。
按照市场规律，预计未来几个月房价同比涨幅仍有下行空间，同时，2020年二季度租金收益降低，因此预计2020年二季度综合收益率仍有下降空间。