闲林，距未来科技城核心区与西溪湿地约5公里。然而产业不兴、城市界面一般，地铁绕行，交通不便。

被地铁线避开的闲林让刚需且恨且喜， 恨其交通不便，喜其价格低廉。

去年年底，西溪未来里的单价不足2万，仿佛把杭州的房价拉回了两年前，按理说城西刚需应该是热血沸腾，奔走相告……虽然人气还算不错，但想象中万人摇的场景并没有出现。

3月，西溪未来里最后的一幢高层售罄，仅剩下洋房房源。 捂盘日久的 东海闲湖城、悦青蓝又实在等不来消息。

闲 林近期要开盘的纯新盘是时代天境、佳兆业云峰。时隔数月， 老必再访闲林，此次的目标是佳兆业云峰。

佳兆业云峰鸟瞰图

PART1 | 楼盘概况

佳兆业云峰位于 余杭区闲林板块，与老必之前跑过的西溪未来里相距不远。 老必上次来的时候就顺手拍了一下，此次重来，工程进展显著。

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佳兆业云峰实拍

如今很多楼盘的售楼处很流行在1楼搞个架空，二楼落地玻璃，看起来酷炫时尚。

佳兆业云峰售楼处

佳兆业云峰项目2019年3月拿地，成交楼面价16476元/㎡，溢价率49.8%，自持6%， 项目规划建设8幢小高层、高层（含1幢自持），总户数398户 。

自持的1号楼位于东南角，会用做公租房，不对外销售，虽然有开个小门，但与其他楼幢之间没有阻隔，介意慎重。

佳兆业云峰沙盘

关于价格，置业顾问表示，“这房子 精装均价大概要卖到二万七、八的样子。 ”具体还要以批出来的销售公示、一房一价为准。

这个价格还是符合预估的，毕竟拿地就1.6万/㎡，还有自持。不卖到2.7万以上大概就只是“交个朋友”了，赚钱更重要，所以这朋友也就不交了。

项目临近接近1.9万、2万均价的西溪未来里，控制每一分预算的刚需发现价格涨了这么多，也许会更坚定的放弃“万年坑”闲林。

佳兆业云峰外立面为真石漆，清爽简约，颜值可以，西侧有河景，户型建筑面积约89、115方，89方为3房2厅2卫户型，除此之外，着实找不出什么亮点。

西侧河景虽然做好了游步道，但目前水质不佳，向北眺望，还能看到杭瑞高速近在咫尺。

佳兆业云峰西侧小河

据置业顾问介绍， 计划开盘的北侧6、8、9楼均为89方的三房户型，这个户型还是很适合刚需的。

项目鸟瞰图

项目体量较小，内部没有什么景观，西侧有河道，据了解售楼处后期会作为商业空间。整体来看，一切都是朝着刚需标准做的。

PART 2 | 区位&配套

闲林的区位，最大利好就是临近未来科技城。因此，置业顾问往往以未来科技城自诩，称“在未来科技城，这价格的房子不好找了。”

但闲林的配套着实让人一言难尽。

商业

向东，岸上蓝山等老小区的底商店铺已经比较充足；向西，闲湖城也有不少小商铺，基本的采购都可以满足。

项目北侧规划有商业地块，规划有商业街、体育馆、精品酒店等，建筑面积14万方，但现在还处于圈地未动的状态。

目前已有的西溪欢乐城距离项目约1.5公里，商场体量中等，闲林板块整体商业氛围一般。

西溪欢乐城实拍

教育

方圆三公里内，有金成外国语小学、育海外国语学校、闲林和睦小学、城西中学、闲林小学、闲林中学等等。 学校不少，但教育资源的品质依然不如杭州主城区。

两所民办相对来说还可以，但价格相对较高，据了解育海一年学费要8-9万，口碑也比较一般，并不在杭州优质小学的第一梯队。

教育，是大多数刚需聚集地的普遍遗憾。因此，各类培训班、补习班在周边密布。

育海外国语学校操场

通过育海外国语学校操场，可见远处的佳兆业云峰工地。

医疗

项目东南方向约1公里处，有个省立同德医院闲林院区。东侧约4公里是三级甲等的西溪医院。

浙一大余杭院区效果图

绿汀路口，浙一医院余杭院区今年就能投入使用，设计床位达1200张。

交通

交通是整个闲林版块的硬伤。到临安的地铁16号线已经开通，未来科技城核心约5公里的闲林依然落寞。 项目离在建的地铁3号线高教路站约2公里，这还是直线距离， 走起来会 更遥远 。

地铁不给力也就算了，公交也让人黯然伤神。想到3.4公里之外的地铁5号线绿汀路站，需要先做公交车到4.6公里外的16号线凤新路站换乘。

截自百度地图

再想想上次跑盘未来里，等了半个多小时才等来开往文二西路的公交车。住在闲林，很长一段时间都要依赖自驾了。 佳兆业云峰向东约500的良睦路，是连接闲林与未来科技城核心区的主要交通路线。

PART3 | 户型点评

佳兆业云峰主力户型 为 89方和 115 方 ，据说首开房源均为89方 。89方有A1、B1、B2、B3四种。

89方A1边套户型

A1的89方做成3房2厅2卫的边套，空间利用率比较高，全明户型，餐客一体，入户玄关，次卧有大阳台，U型厨房。

对89方来说，这个户型已经是很不错了。

B1、B2、B3的户型格局基本一致。

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89方B1、B2、B3户型

户型紧凑，U型厨房，3开间朝南，采光较好。缺点在于卧室门口的过道浪费了一定空间。整体来看，在89方户型中，这算是比较不错的设计了。

3种户型的差异主要在于承重墙位置、阳台窗等细节之处， B1、 B2是中间套 ，B3是 边套 。

几种户型比较下来，还是A1的边套更好一些， 115方户型要 等下次开盘了。

PART4 | 价格&竞品

置业顾问表示，“预计价格在2.7万、2.8万左右，这个价格虽然高于西溪未来里，但毕竟他们是新小区，环境会更好，还是精装的，而未来里是毛坯，其实价格差不多。”

老必微笑之下的内心是，“差不多？呵呵，差多了。”可惜未来里仅余洋房，对佳兆业云峰已无太大威胁。

佳兆业云峰在同一区位，最大的竞争对手是隔壁的时代天境，前几天跑盘的时候，时代天境的售楼处还在建设中，届时会成为佳兆业云峰有力的竞争对手。

左时代天境，右佳兆业云峰

对了， 老必站位的左侧是在建的安置房项目。

佳兆业云峰斜对角的安置房项目

二手房方面，附近挂牌量比较大的就是西溪未来里的原型“岸上蓝山公寓”。但岸上蓝山存在不少拉低单价的大户型，签约均价比较“迷”，闲林山水与闲湖城的签约均价在2.2万-2.5万之间，闲湖城体量大，小区更新。

佳兆业云峰的价格与二手房不存在倒挂，没有了寻觅倒挂的投资客，面对交通不便，价格又涨了的闲林……刚需的心在挣扎。

数据来源好找房

PART5 | 值不值得摇

总体来看，佳兆业云峰的缺点非常明显， 离地铁口远、周边配套薄弱， 优点则是户型不错，适合刚需，而闲林板块会受到未来科技城的购买力溢出。

目前性价比更佳的西溪未来里高层已经卖完，然而假设2.7万的均价，每平加2000，就能入手离地铁更近、滨江品牌加持的杭语蓝庭，以及杭语蓝庭边上的凤玺云著。

寻求价格更低，向未来科技城之北，有单价2.08万的万科大溪谷。佳兆业云峰的情况还是比较尴尬的。

尽管是十足的刚需盘，佳兆业云峰依然摆出了高逼格，看样板间也要先交出社保证明与无房证明，是老必跑盘这么多年来少见的“奇葩”。

总编·雯雯 | 主编·浩哥

编辑·老必 | 视觉·小洁