激荡四十年——地产风云录(上)

2020,注定是不一样的一年。可以说,此前,一个时代;此后,一个时代。

地产如历史,亦如镜子,一面照射社会的千形百态,一面照射尘世的喜怒哀乐!

风起于青萍之末,浪成于微澜之间。

1980,可以说是中国房地产的元年,房改和土改同时被推动,中国房地产正式成为了一个产业,进入萌芽阶段。

1987年,深圳进行了首次的公开土地拍卖,催生全国房地产加速发展,中国地产开始进入商业化的时间节点。

风云激荡40年,中国房地产的狂飙突进,制造了一个又一个财富神话,千帆竟过,千亿房企如此多骄,除了制造出庞大的财富效应外,还将一帮企业送进世界500强。

2018年,在福布斯富豪榜前十名中,有三个与房地产相关。在400人榜单中,房地产商占比高达25%。2018年财富世界500强企业中,有5家房企入围,全部来自中国。

我行走在地产江湖,且看风云变幻。

壹丨京派落寞,烟花易冷

有人辞官归故里,有人星夜赶科场。

曾在行业中风光无限的京系房企,如今,在群星荟萃的房企中略显黯淡。或许,京系房企如今赖以自豪的只剩下那些“名嘴”。

如“地产教父”冯sir,曾桃李满天下,今已抖音开讲,传道授业解惑;SOHO小潘,再回首已远离公众视线,成为一名优秀的程序员。

京系建筑雄伟大气,强调恢宏粗犷,在建筑和外装饰用材上,尽量选择一些以砖、石为主的材料打造出厚重、朴实的效果,京系精通“概念造势”功夫,更擅长对文化、概念的导入。

2017,在房企前30排名中,京系房企仅有首开股份一家入围,而且愈加势微,近年来一些老牌京系房企的营业收入和净利润均出现了明显下滑,像远洋集团、首创置业、金融街、北京金隅、当代置业、京投发展、住总股份等企业,虽然业绩也时有亮眼表现。

不过,从整体来看,京系房企在规模和业绩上与其他“派别”的房企还是拉开了距离。行业趋于垄断、北京市场缩水的大趋势下, 京系房企守成有余、进取不足, 他们在拿地方面过于保守,布局围绕一二线城市展开,错过了前两年三四线城市的发展机会。

▲ 首创置业文创项目

追根溯源,原因有四:

一、北京作为调控“重灾区”,京系房企备受“牵连”

由于密集的调控政策与信贷紧缩叠加影响,京系房企备受掣肘,业绩自然也受到了很大的影响。

二、土地市场供应日渐紧缩,外来房企北上频繁,利润空间被压缩。

“面粉”紧缺,配建条件越来越多,不断进京的外来房企瓜分土地,这些都在无形之中压缩了京派房企的利润空间。

三、北京地价逐年上涨,京派房企产品出现供需错配现象。

四、京系房企多为国企,企业发展可持续性不强。

五、京系房企的产品在其他区域面临“水土不服”。

贰丨一部粤系房企沉浮录,半部中国地产风云史

地产界有云:中国地产看华南,华南地产看粤系。

勇立潮头,敢为人先

1984年,邓老肯定了房地产行业的意义,中国房地产迎来了迅猛发展时代。

听到时代召唤的王先生,不甘于在广州一直平庸,爬上广深列车前往改革开放前沿的深圳。也就在1984年,王先生靠卖玉米赚取的300万,作为第一桶金,创办了万科前身—现代科教仪器展销中心。

和王先生一样,在商机遍地的80年代中期,不少心中有想法的粤系房企创始人崭露头角。

中山陈(雅居乐)带领兄弟在中山三乡创办了家具厂。

梅州朱(合生珠江系)说服政府出地,出资兴建了丰顺县城商业街,向商贩收租,获利颇丰。

从事钢贸的广州黄(星河湾),在上海和广东之间来回倒腾,当很多人梦想成为万元户的时候,他已经赚到人生第一个100万。

华南五虎最晚出山的当属恒大。1996年,在广州操盘的许老板帮公司年赚千万,拿着3000元月薪的他要求涨到10万年薪却被拒绝,随即创办恒大。

▲ 雅居乐地产项目

粤系房企,笑傲群雄

凭借着 “敢为人先” 的实干精神,粤系房企在中国房地产行业40余年的沉浮中,一直处于潮头位置。无论是早期的“招保万金”或是如今的“碧万恒”,无不是在各时期都占据着房地产行业的领先位置。

系深耕珠三角,坐拥时代机遇, 处于改革开放前沿,市场经济发达,特区较多,地理幅员辽阔且交通便利,不出去就已经是“三分之一个中国”,在这片肥沃土壤中,土地红利,城市红利,人口红利,消费红利巨大。

所以,在本地只要勤奋努力用心,就相对容易做大,当然这里市场化程度高,竞争也很激烈,所以文化上也有“勇立潮头、敢为人先”的创新和探索欲望,而发财后,文化也信奉“闷声发大财” ,而且大多广东人都信奉低调,务实、不张扬的做事风格,企业也都以偏好稳健、进取!

粤系孕育了一批发展模式具有示范效应的房地产企业。这些房企大多发源于深圳,如万科、金地集团、华侨城、龙光控股、中粮地产等,其次集中在广州,如恒大地产、保利、富力地产、时代控股、雅居乐等。

从行业竞争格局来看,粤系房企综合实力突出,具备较强的竞争力。根据克而瑞 2019年中国房地产企业销售TOP200排行榜,排名前十的房企中,粤系房企超过了六家, 包括碧桂园、万科、恒大、保利、中海、华润,占据行业龙头地位; 前五十名,粤系独占鳌头,坐拥19个席位,14家规模超千亿。

▲ 碧桂园地产项目

浩荡40载,粤系沉浮,也有共同的特质,时间即是最好的印证。

1.粤系房企一种是地产业务为主,多元扩张,另一种是其他业务积累跨入地产行业,粤系房企对“鸡蛋分篮子”这个理解一直很精髓。

2.粤系房企在房地产业务营收占比普遍超过90%。从战略布局看,粤系房企分为全国性均衡布局、核心城市群区域性布局和以广东省核心城市为中心三类。

3.粤系房企之间的人才流动,导致整体运营模式和运营能力,相同之处甚多。

4.规模上,粤系房企的占比明显之多,也得益于粤系房企在成立之初,的先觉性和优越的时代背景。

改革前沿地,粤系萌芽时勇立潮头,野蛮生长北伐南拓,黄金时代龙头房企,多元发展!

叁丨历经淘沙,方成中坚

一方水土一方人,一方水土一方地产。

1978年春天,柳岸晓风来。

绿城创始人宋公成为恢复高考后的首批幸运儿,顺利考入杭州大学历史系。1982年毕业后,他被分配到杭州舟山党校,给党政干部上历史课。

5年后宋公下海也许是身在改革浪潮的前沿,这位教书匠竟然在钢筋水泥的世界大放异彩。

这几年,随着杭州宋逐渐离场,江湖感慨“宋公之后再无好房”。莫愁前路无知己,天下谁人不识君。

有人说,对于浙系房企而言,成也产品,败也产品。

2019中国房地产百强企业研究最新成果显示,此次浙系房企成功登上百强的有绿城中国、滨江集团、中梁控股集团、祥生地产集团、德信地产、华鸿嘉信、大家房产、宋都股份、奥克斯地产和时代集团。

▲ 绿城中国地产项目

百强之路,风起云涌,大浪淘沙,足见真金。浙系房企在全国百强的竞争中渐行渐稳,并且综合实力不断攀升,已然成为全国百强的中坚力量。

十八家浙系房企销售额破百亿,三家房企稳居百强超十载,“稳”字当头;千亿房企超四家,浙系房企“快”跑加速。

浙系房企,百花齐放,业绩抢滩千亿筹谋远虑提前布局,“新”意盎然内外兼修重品质,创新转型觅升级,浙系百强房企成立了“浙商房企品质联盟”

致力于促进品质联盟成员及整个房地产行业的品质提升,联盟企业包括绿城、滨江、祥生、德信、时代、宋都、大家房产等多家企业,为保障房地产行业的品质增添风采。

对品质的重视,对客户的关注,舍得投入成本,用最好的产品,形成了行业独特的价值观,这也是浙系房企的共同特质。

一直坚持对长三角地区布局深耕,是浙系房企增长的基础。

做人和做产品是一样的,最重要的是定位。

有人说,是“古宫闲地少,水港小桥多”的悠闲诗意;有人说,是“春水碧于天,画船听雨眠”的和谐景象;有人说,是“青山随云走,大地沿河流”的宽广胸襟。

肆丨爱拼才会赢

福建自古以来就是“七山两水一分田”,资源贫瘠,本地GDP与市场偏弱,且因为相邻台湾关系而导致一直没有大力投入基础建设和经济拉升,于是,福建本地,很多人从年少就走出福建,走向全国甚至全球经商……

这都是地缘属性逼出来的,所以福建人也就自然而然有“偏激进、爱拼才会赢”群体文化天然标签。

闽系房企萌芽于改革开放初期,在90年代房改中迎来两轮成立潮,生于房改,深耕本土(1991-1997)1998年房改是我国房地产业划时代的变革,7月国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。

此次改革使长期深耕本地的闽系房企获得走出去的历史机遇。商品化时代,从福建走向全国(1998-2008)。

▲ 泰禾地产项目

黄金十年,地王频现(2009至今)受益于2008年底的四万亿计划和央行新一轮宽松,闽系房企迎来黄金十年,以杠杆扩张、积极拿地策略迅速崛起,多家房企跻身全国房地产50强。

闽系房企,褪去“激进”标签,也有其特质:

(1)闽系房企资产规模明显分化, 2017年末,阳光集团、阳光城、泰禾、融信、世茂建设和旭辉6家房企跨入千亿级门槛,总资产超过1000亿。大房企普遍扩张步伐较快,呈现高杠杆率、合同销售金额高增长的特点。

(2)闽系房企以民企为主,多数境内上市或境外上市公司间接控股境内房企(发债主体)。 只有联发、厦门特房、国贸地产和中国武夷四家是地方国企。

(3)闽系房企大多专注于房地产开发业务,以住宅项目为主。战略布局“立足福建,走向全国” ,主要布局以福州厦门为主的海西经济圈、上海为主的长三角、京津冀、中西部省会城市等,近年来下沉至三四线城市。

▲ 世贸地标项目

闽系近年来整体处于快速增长态势,部分房企超过100%增长,闽系房企全国化扩张会侧重规模优先,在战略新进入城市大多会舍弃利润;大浪淘沙,王者显现,闽系作为新生力量,已有同带头大哥粤系一较高下的姿态。

闽系房企出身于福建,作为改革开放的前沿地带,福建有着非常雄厚的民间资本,民间融资便捷;而海外华商中,闽商是非常重要的群体,庞大的境外闽商军团,在全球具有极大的影响力

以旭辉、阳光城、正荣、融信、禹洲等为代表闽系房企的全国化高速扩张,激进拿地,高杠杆扩张,把爱拼才会赢这句话用的淋漓极致。

伍丨成渝不出,谁与争锋

“蜀道难”,“出蜀”亦难。

诗仙有云:“蜀道之难,难于上青天”。四川偏于中国西南一隅,川系房企不像粤系尽享珠三角改革发展红利,四川房企面临诸多相似问题:本土市场受外来房企分噬,对外扩张又步履维艰。

渝派房企从重庆起家,源于这座城,深耕这座城,了解这座城市的人,他们追随这座城市一起发展,也在推动着这座城市的发展。他们做的产品散发着城市的味道,见证着城市的变迁;慢慢的,他们中有的人也想参与和见证其他城市的成长,就像越来越多的外来者逐渐涌入这座城市一样,他们可能不再是这座城市的标志。

川渝本同根,随着成渝地区双城经济圈概念落地,自2016年《成渝城市群发展规划》批复以来,川渝房企联系也更加紧密,成渝城市群的发展与活跃度与日俱增。

在万科、恒大、碧桂园等头部房企竞相布局的同时,发迹于川渝的房企如金科、蓝光、东原、华宇、新希望、领地等也日渐发展成为继粤系、闽系房企之后最活跃的一支房企集群。

▲ 金科地产项目

对于渝派房企而言,重庆就像一个急于突破的围城,想要走出重庆,深耕西南,布局全国,渝派房企的代表非龙湖金科莫属,协信东原也不甘落后;然而这些房企里,只有金科的总部如今还在重庆。

渝派房企协信、东原早在2016年、2017年就分别将总部搬迁至上海;连从重庆走向全国的开发商典型代表龙湖也在2010年将总部搬到北京。2019年川籍房企蓝光发展于上海举行总部入驻仪式,正式形成“上海+成都”的双总部战略合力发展的格局。

龙湖总部搬迁北京后,重庆的市场份额有所下降,这家曾经的渝派地产商代表,已经逐渐褪去“重庆”标签。近两年来被金科和融创相继超越。因为搬迁总部造成的本地市场份额的下降和存在感急剧降低的典型例子就是东原和蓝光。

▲ 龙湖地产项目

在强者恒强的“马太效应”下,2019年成渝本土房企也呈现出整体发展实力参差不齐的状况。克而瑞发布的《2019年中国房地产企业销售TOP200排行榜》显示,金科、蓝光继续以超千亿元的销售额领跑川渝房企;新希望地产以735.9亿元的业绩成为当前川渝房企中的“新黑马”,大幅跃进至第50名。

曾被称为重庆地产的“五朵金花”之一的协信控股则跌出了百强名单。与此同时,业务拓展主要集中在四川眉山、自贡等地级市的阳光大地以201.3亿元排名120位,而2018年阳光大地尚未进入TOP200;重庆华宇2019年全口径销售额502.3亿元,排名第67位,在其他房企增长的同时,重庆东原的排名却遭遇罕见下滑。

2019年东原全口径销售额540.1亿元,排名第62位,但2018年的对应数据为548.7亿元、排名第50位;再看四川领地,2019年全口径销售额247.3亿元,排名第96位,比2018年的235亿元微增12.3亿元,但排名却倒退了4个名次。

成渝地区双城经济圈上升到国家战略的大背景下,川渝房企,磨刀霍霍,能否龙门一跃,拭目以待。

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