今天和大家聊万科
这是一家永远有说不完故事的开发商，伴随着线索的深入你总能够看到它意外的地方
判断一个项目或者一家企业好不好用什么标准？
可能很多人第一反应，就是项目卖得好，或者销售金额要更高
但是我想更多的和大家聊聊产品， 最近 看到一款 可能会成为爆品的 户型
源于我去南宁参加万科改善发布会后， 对这款产品的出现，又有了不一样的感受
对于一个南部内陆的二线城市而言，产品大多数都是沿袭集团产品线走标准化的路线
这没有错，但其实可以更好，而南宁万科这一次的更好，给了我极大的意外，我们来看看一个均价一万多的城市，到底产品力可以触及到什么样的程度
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但今天和大家说的，是另一款更好的户型设计，对着这张户型图，我看了差不多 半个小时
我先不说项目，先给大家把户型图贴上来， 143平米的四房
143㎡户型
这个户型给了一个： 假如厨房不需要朝南，那么空间格局应该如何设计的解题思路
这两年的户型结构的设置，大多围绕着客厅、餐厅、厨房三者之间如何营造出一个更好的LDK空间。但是因为很多时候厨房必须要在北侧客厅都在南侧，所以往往很多空间都以一个横厅来结束设计过程
但是我们看到厨房如果能在南向
整体的客餐厅一体就会呈现出一个更加夸张的方正空间，在这么一个完整的区域内客餐厅和厨房的动线会更加顺畅，未来的生活场景也有更多可以遐想的可能
然后北向多出来的进深被规划为了一个次卧，因为相对独立的动线，这里可以作为客房，也可以作为叛逆期的少年居住的地方
因为在南宁，两个小孩是趋势
所以这才是根据一个城市属性规划的户型，而并非简单的复制粘贴，所以这个户型从一开始就决定了这是一款为南宁定制的
而这些都只是开始，还有大量的细节值得看
因为规划合理， 整个公共区域干掉了所有的过道
也正是因为它干掉了过道，这个户型的公共区域能够形成一个特别方正的大空间：客厅进深和开间分别为6.55米和6.25米，一个足足42㎡的大方厅。
更惊喜的是，这个大方厅，往西有一个开放式厨房的延伸，往南有一个6.25米*1.6米的大阳台的延伸，使得整个家庭的活动区面积可以达到近50㎡
我们想象以下两个场景：
放学回家，小孩在餐桌上写作业，妈妈一边做饭一边照看小孩，爸爸在客厅看报纸，偶尔还可以辅导孩子作业，偶尔帮帮妈妈打下手...
到了周末，邀请朋友来家里开趴，这个餐厅可以变成一个公共吧台，朋友有的坐在吧台，有些坐在沙发，有些在厨房烹饪美食...
大方厅的多种打开方式，不仅给到你实际居住的空间，还给到你与家人好友感情交流的可能性
我在这个户型，还看到另一个亮点
这个17㎡的次卧空间，可以放下二张老人床，二个床头柜，和一个衣柜。
老人房双床设计
因为进深尺度足够，所以卧室内可以放下两张床，对于南宁这么一个家庭式生活模式的城市，这样的户型是最大程度的满足了三代同堂的需求
万科调查，南宁喜欢的置业要素
南宁万科用了20人的调查小组，通过对222户家庭，2.45万组客户的深访后，他们发现了几个现象——“南宁人更喜欢在家里招待客人”，和 “时下南宁老人更喜欢分床睡”，“南宁人喜欢大阳台”，因此有了以上这三部分的设计
果然很万科
第三个，全屋墙体的极致收纳
这个户型基本上所有墙体，都用作收纳了， 包括入口的玄关，嵌入式餐边柜，次卧的转角，主卧的衣帽间，老人房的收纳......
可以说，能用的墙体全部用作了收纳
这样的细节很重要
一个家庭最后的苦恼，就是没有规划好收纳空间，装不下更多的东西
而能做到这件事情的本质，是因为万科的精装和户型是同步研发设计的
这件事情，有多难？
据我了解，南宁现在很多的新房，是先做毛坯，后来才额外地做装修的
这意味着，很多南宁的新房在做装修的时候，并没有考虑到户型收纳空间的构成体系，只是简单地把收纳放进去而已
而万科从进入这个城市，就开始做精装修
他们深切知道，哪一堵墙可以利用成收纳，那一地方可以让家的收纳空间更多
户型，是交付给用户的第一空间
用户在第一空间里生活的24小时，生活质量是否能得到优化，其实就看开发商是否在构造户型空间上用心优化
这样的细节能提升生活场景的丰富性，能够打动现在的用户，去置换一套房，满足他们的改善需求
不是面积，不是总价，不是采光通风， 是以上这些能够满足他们生活想象的细枝末节
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所以我们看到这款户型，就明白万科在南宁要做的，不论是如今面对的改善时代还是如今万科南宁这一次交付的第五园，都是如此
是的，就是那个 第五园
十年前，万科向业界输入了一款标杆性的新中式产品——第五园
到如今满大街的新中式楼盘，很多都受到它的启发
不论是深圳第五园、还是上海第五园、扬州第五园、到南宁第五园，都是业内新中式产品的标杆
先来看南宁第五园的建筑的整体排布
万科第五园鸟瞰图
仔细看图，你会发现，整个项目坐北朝南，极致对称，一种类似皇家宫廷式中轴对称的布局模式
建筑立面，采用大量玻璃元素。这样的玻璃元素出了现代中式的生活范本，更多的是结合户型实现室内的采光通风的效果
万科第五园效果图
整体为极简风格，以横向简洁线条为主，少量穿插纵向体量
万科第五园效果图
色彩上以香槟金色与米白色为主，一切都在力求简雅和舒展
万科第五园效果图
南宁第五园将整个项目分为八个组团，因此也做了8个不同的园林，称为三街两巷八坊。
园林特色融合了广西南宁三街两巷的“魂”，以及第五园的宋式美学的雅，构建一个属于南宁人不可复制的现代中式传统居住院落
将自身产品追求的美学与当地本土文化结合，为每座城市定制化一座属他们的第五园
这一点，也很万科
而景观，不仅仅要做好看的景观，还要做有用的景观
因为，有人参与的景观，才是好的景观
看下面这张图，你会发现，整个第五园归家动线的构造，景观，构造，空间，动线，都融合在一起
第五园景观示意图
小孩的游玩区，是在一颗大树底下，也是在一个屋顶下面
这里面，它又是好看的景观，又是可以使用的景观，又是归家动线。又是一个可以远观的景点
没人关心，你这里种的树，树龄多少，来自于哪里，贵不贵
大家关心的是，这棵树能不能给我遮风避雨，我在炎热的夏天愿不愿意在树底下，停留五分钟
这是一个景观的使命，也是一个改善用户，对于景观的要求
除了立面和景观，万科将业主的归家动线，升级为了归家场景
仔细看这张图，你都会发现万科对于归家动线的设计，一切资源都是以人为参照系，以时间为坐标轴
第五园归家动线设计
什么意思？
整个万科的规划里面，它不仅仅规划空间，它还规划阳光，灯光，规划每一个人行走的脚步
从一辆车，还是一个人，不管是从地面，还是经过这个会所、园林、大堂...
万科规划的是在地面上所走过的这些节点
这条路以往叫做动线， 现在叫回家
购买的或许是一个个体，承载的却是一个家庭，或是一个家族
客户购买的是，几平米的空间，使用的是一个家庭，在这个空间里，每个细碎角落，分享的各种心情
这才是一个置换时代、改善时代、用户需要的产品
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那么，万科为什么要在这个时候，在南宁推出这样产品？
据我观察，有几个原因
南宁这座城市的基本面，正在整体向好
一个是南宁的人口在变多，年均69万左右的人口净流入，让南宁目前常住人口达到725万人
是目前人口数量比较靠前的省会城市
同时，南宁人的钱包在变富，2019年的全市GDP达到了4500多亿
并在西部大开发，陆海新通道，对接粤港澳大湾区，东盟永久举办地，广西自贸区落位南宁，广西强首府战略等多项规划利好，城市的能级不断提升
整个经济和产业还是充满了活力和潜力
而在楼市层面，南宁楼市在悄然地发生一些变化，城市发展在加速，这里的消费也在升级
从近5年，南宁商品住宅建面120㎡住宅供求量走势来看，是在往上不断走高的
2020年一季度南宁市的成交数据显示，目前所购买的超过120㎡的套数，占比全市成交数据的40.4%
广西克而瑞数据
南宁楼市发展了15年，已经全面进入了改善时代，置换周期
万科全面推出改善产品，是大势所趋
我们再来看，南宁万科的内部数据
这是一组，这些年来，万科在南宁的所有成交数据做了剖析，细分出第一次买房的客户，和第二次买房的客户
我们发现一些特别有趣的数据，从2018年开始，整个南宁楼市里面，二套房购买者占据了主力，且未来比例可能会越来越大
南宁万科的4个数据
这件事情，对于很多人的解读是
房地产的发展，过了15年，用户自然地从刚需变成了改善。 这件事情，我的解读是，此时此刻在南宁买房的人，大多都住过商品房
他知道自己的生活痛点，知道自己想要什么样的房子
甚至，他见过房子房价的起伏，甚至对未来所谓房价的走势，比你更清楚
所以，当客户知道自己诉求的时候，他自然会选择比较
这也是行业里面趋势的变化，而且这样的变化，也会一如既往的继续延续下去，不可阻挡
上海，购买二套房的比例，已经接近7成，今年可能会接近8成
我们可以想象一下， 南宁未来十年的需求结构，客户转换，一定也会如此发展。因为， 这是一个客户一定会置换的时代，客户认知在提高，很懂行
所以他们也一定会坚定等待，并且会耐心比较
而南宁万科，已经做好准备，去面对，去迎接这样的趋势和客户
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正因为如此，我才很高兴，在广西南宁看到了第五园，这样的产品
每个城市在特殊的年份里，应该拥有属于自己的一款旗舰类产品
第五园在我眼里，特别是在高端产品线上，是万科体系的强IP
深圳万科第五园
这款产品，代表者南宁万科对高端产品定义的旗舰款，也代表着一座城市因为有了这样的旗舰款，开始形成的消费升级和需求升级
房企能够和城市共同生长，这一点特别重要
2020 年，正是南宁进入了改善升级的时候，同时也是万科进入南宁的第8年
它理应拿出一个惊艳的项目，献给南宁人
万科也确实做到了
以上为正文，来自卢俊