文/梦想会飞的猪

时间是优秀企业的朋友，是平庸企业的敌人。

郁亮说：万科始终是一家危机感驱动的公司，18个月之前，也就是2018年的秋季例会，万科主题词是叫活下去，当时只是出于居安思危的考虑，让我们时刻保持清醒和警惕。但没想到，到今天，活下去成了特别真实的存在。

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4月的最后一天，万科披荆斩棘拿下南龙湖两宗土地。

13号位于孟庄镇双湖大道与河南泽辰置业有限公司附近，面积约56.78亩，容积率大于1小于3，建筑密度小于25%，成交总价21009万元，单价370万/亩，楼面价1850元/平方米。

据悉还有14号土地。

△土地基本信息

△土地位置（图片来源：楼市火眼金睛）

此两宗土地为凯旋城的后期地块，凯旋城可谓是一波三折。

凯旋城位于郑新快速与双湖大道交会处，华南城北侧，占地约280亩，总建面积约60万㎡，容积率3.0，规划24栋18-33层住宅。

2014年开始销售，直到2016年才拿到东地块3栋楼的预售证。

△凯旋城效果图

凯旋城最早是工业用地，后经过土地性质改变，变成住宅，开发商是河南泽辰置业有限公司，2016年开盘时价格在9300元/平方米。

△凯旋城开盘数据（图片来源：米宅）

时间转眼到了2017年，项目停工被投诉。

△政府留言板投诉

在回复当中，2018年3月河南顺泽置业通过司法拍卖获得凯旋城的后期地块，并将项目命名为九珑台，顺泽置业走完手续之后，将会同河南泽辰置业有限公司（原开发商）、原购房业主进行充分协商。

后来项目摇身一变成了九珑台，再后来后期地块被万科拿下。

△万科关于南龙湖项目调查问卷

演绎君截取了调查问卷的部分内容，从调查问卷可以得出几个结论。

客户群体大部分来自管城区和二七区

精装修9800元/㎡，毛坯8500-9500元/㎡

户型面积从78㎡-142㎡不等

希望南龙湖越来越好。

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财务指标

2019年万科归属上市股东的净利润338亿元，同比增长15%；扣非净利润383亿，同比增长14%；另外资产负债84.36%，同比下降0.23个百分点。

万科取得此成绩实属不易，因为2019年全国商品房销售面积17.16亿平米，同比下降0.1%；销售金额15.97万亿元，同比增长6.5%，增速比2018年低1.5个百分点。

△年报亮点（图片来源：网络）

开发投资情况

2019年新开工面积约4241万平方米，同比下降15.1%，完成年初计划的118%；开发项目实现竣工面积约3007万平方米，同比增长9.1%，完成年初计划的98%。

2019年获取新项目147个，总规划建筑面积3716万平方米，权益规划建筑面积2478万平方米，权益地价总额约1549亿元，新增项目平均地价为6252元/平方米，2018年平均楼面价5427元/平方米。

2019年竣工面积比销售面积少1100万平方米，说明过去一年万科依旧保守。

利润状况

2019年实现净利润551.3亿元，同比增长11.9%；实现权益净利润388.7亿元，同比增长15.1%。

结算毛利率为27.2%，较2018年下降2.5个百分点，全面摊薄的净资产收益率为20.7%，较2018年下降1.0个百分点。

净利率为15%，较2018年下降1.55个百分点；ROE为22.47%，较2018年下降0.6个百分点左右。

△财务状况（图片来源：网络）

已售未结及土地储备

合并报表范围内有4288.5万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约6091.0亿，较上年末分别增长15.6%和14.8%。

万科在建项目总建筑面积约10256.1万平方米，权益建筑面积约6170.0万平方米；规划中项目总建筑面积约5394.3万平方米，权益建筑面积约3360.2万平方米。

此外，参与的旧城改造项目按当前规划条件，权益建筑面积合计约492.9万平方米。

三项合计权益面积10023万平方米，2019年度销售面积是4112万平方米，库存周期约2.5年。

疫情的影响

受新冠肺炎疫情影响，2月份万科实现合同销售面积173.2万平方米，同比减少29.8%，合同销售金额280.3亿元，同比减少35.1%。

万科总裁兼首席执行官祝九胜说：2-3月份认购同比降低了510亿元；疫情给项目交付带来新的压力，以今年一季度为例，疫情让公司对1万户客户有交付延缓的可能性，全年的影响大概涉及3.9万户；对于开复工方面影响也很直接，今年开工比以往年度晚了一个月。

托尔斯泰说：幸福的家庭总是相似的，而不幸的家庭则各有各的不幸。