新城 重启

新城控股作为最后一个进入北京市场的前十强房企,进京之路一直命运多舛,先是在土拍市场5次铩羽而归,后又在重金拿地不久遭遇黑天鹅事件,打乱开发节奏。作为2016年就在京设立分公司,年销售额已经达到2700亿的大型房企来说,新城北京无论是品牌影响力还是产品认可度方面都有明显不足。2020年,已经平稳度过危机的新城控股,似乎下决心扭转北京市场的不利局面,刚刚打开钱袋子,就将北京视作了扩张的第一目标。

时隔一年在京拿地

经过9个月的蛰伏之后,新城控股在4月份重新开启了拿地模式,为2020年屯兵储粮。

4月29日,北京新推出了两宗限竞房用地,均位于大兴区西红门镇,处在南四环与南五环之间。是近年来大兴新推的地位置最佳的住宅地块,限价范围也是大兴区最高,平均售价不得超过6.44万元/平方米,最高单价不得超过7.08万元/平方米。

垂涎这两宗土地的开发商自然不少,包括金茂、首开、电建、龙湖、招商、金融街、新城控股等跃跃欲试。

最终,首先拍卖的西红门镇B1-05-(2)地块经过8轮竞价,被新城以29.4亿元竞得,溢价率7.38%,楼面价38913元/平方米。

从出让价格和限售价格上看,留给新城的开发空间仍比较大。北京青年报记者查询了临近的新房价格,最接近的鸿坤林语墅均价约为83000元/平方米,公园懿府均价为68000元/平方米,更向北的泰禾金府大院均价为84000元/平方米。显然,无论是出让价格和限售价格的对比,还是与临近在售新盘的价格对比,新城西红门地块的安全边际较高,有一定的利润保障。

值得注意的是,作为此次拿地的主角,新城控股自从2019年1月与首创联合拿地后,在北京市场上已经有一年多的时间毫无斩获了。此次出手或许意味着这个位列全国前十的大型房企,再次回归,开启扫货模式。

4月拿地金额超过一季度总和

新城回归北京土地市场,并不是个案。北青报记者梳理后发现,整个4月份新城控股的拿地节奏不断。

就在拍得西红门地块的几小时之前,苏州公开出让三宗宅地,其中,苏州张家港市经开区新丰路南侧地块就由新城通过苏州新城创佳置业有限公司底价夺得,成交价7.88亿元,楼面价6000元/平方米。

一天内,新城拿地总金额约为37.2亿元。

同样是在4月份,新城还以较低的溢价率拿下了。苏州工业园区的两宗地和泰安市天平湖地块,总耗资36.6亿元。

整个4月份,新城在土地市场的投入已经达到了73.9亿元。这样的投入力度超过了整个2020年第一季度。

根据新城控股不久前公布的Q1季度报告显示,今年第一季度,新城在土地获取方面的支出为56.0亿元,同比下降了-75.2%;平均楼面价为1,425元/平米,较上年同期下降-53.7%。

这也是新城在2019年7月创始人发生恶性事件后一直采取的收缩态势导致。

自从2019年7月,王晓松被委任为董事长、总裁以来,新城控股主动放慢发展速度,降低负债,增加现金储备。

新城2019年年报显示,经营性现金流净流入436亿元,带动净负债率大幅下降到16.4%。全年实现销售金额2708亿元,同比增加22.5%,合同地价仅607亿元,同比下降45%。

北青报记者发现,在607亿元的全年购地款中,有503亿是2019年上半年的购地交易,这也意味着,新城在下半年6个月的时间里购地支出仅有100亿元,平均每个月只有16.6亿元。这样的拿地力度一直持续到今年一季度。

但从4月份开始,新城拿地激增,无论是拿地金额还是土地价格方面,都明显超过了之前10个月的强度。这也意味着蛰伏许久后,新城正在试图通过买入优质土地,重启扩张。

重仓加持北京 补齐一线短板

在新购得西红门镇地块后,新城在京的住宅项目将达到3个。另外两个项目都已开盘在售,分别是顺义区的国誉府和石景山区的禧悦学府。

与许多首次进京的房企要交学费类似,业务重点一直在长三角的新城控股,直到2018年底才首次在北京购得宅地,在此之前,新城连续5次在拍地现场铩羽而归。

此后,新城开始通过与本地国企合作的方式尝试拿地,顺义国誉府的开发公司新城金郡实际为北京新城与北京城建的合资公司;石景山的禧悦学府更是与首创的直接合作,新城只是财务支持,操盘方则是首创。

只是,突如其来的恶性事件扰乱了新城控股在北京市场树立品牌的构想。无论是国誉府还是禧悦学府都不约而同地淡化新城的影响力。

这就导致购房人对项目的品牌认可度存疑。尤其是新城北京操盘的顺义国誉府,在2019年底推出首期产品,总计344套洋房住宅,截止今年4月30日,总计签约116套,签约率约为33.7%,低于限竞房整体42%的网签去化率。

事实上,虽然开发项目不多,但新城北京公司早在2016年便已成立,现任负责人濮春天更是为“新城老人”,曾在新城的大本营常州担任总经理。一直希望在北京有所建树,进一步确立全国性开发企业的地位。但实际上,由新城操盘的项目,无论是品牌影响力还是实际去化率,都难称优秀。

于是,在恶性影响逐渐淡去的情况下,新城迫切需要更多积极主动的操作,补齐一线城市的短板

对新城而言,手中仍有王牌,新城的吾悦广场是其重要的护城河,凭借“住宅+商业”双轮驱动的模式,新城总是能以较低的地价稳步扩张。王晓松就曾坦言:“地方政府欢迎吾悦广场进驻”。

数据显示,目前新城控股已在全国在建及开业122座吾悦广场,并推出“吾悦菜场、吾悦珠宝城、吾悦运动城、吾悦儿童城”四大创新业态,推动吾悦广场进化升级。

虽然新城控股的基本盘在长三角地区,但北京和天津公司都是面向未来的重要的百亿单位,相信随着更多产品和资源的倾斜,新城控股也希望能在北京市场打开局面,而西红门镇项目无疑就将是新城打开北京市场的重要的敲门砖。

文/北京青年报记者 李桁

打开APP阅读更多精彩内容