重构与升维 | 2026三季度代建管理发展报告

观点指数 首个省级行政事业单位代建制管理落地，管理效能与风险防控并重 山东、广州、甘肃、齐齐哈尔、龙川五地政策文件密集落地，代建制从零散试点走向制度化、精细化。其中，《山东省省级行政事业单位建设工程项目代建制管理办法》，是全国首个专门针对省级行政事业单位建设工程项目的代建制管理办法。有助于规范省级行政事业单位建设工程项目代建制管理工作，提高项目管理水平和投资效益，防范建设风险。

企业关注质量指标，客户结构转向更高确定性的主体 本季度代建行业运行的核心变化，是行业关注焦点的整体转移。一方面，新增签约面积已不再是衡量代建企业质量的首要指标，开工转化率、回款达成率、委托方满意度、复订率等运营指标更受关注。另一方面，客户结构从过去以民营房企委托为主，加速向国资平台、地方政府与城投公司集中。

合作模式创新，轻资产边界持续延展 期内，从央企新设代建平台、头部企业战略定位升级，到股权合资、资本联动、EPC加代销等多种合作模式密集落地，代建企业与委托方之间的关系正在从“一次性委托—交付”的短合约关系，转向以股权、资本或全周期服务为纽带的长期利益绑定。

战略性新兴产业需求升温，工业代建与产业绑定共成长 期内，凤凰智拓签约广州AI云谷产业园项目，绑定人工智能产业。远洋建管拓展博鳌医疗创新产业基地项目，绑定医疗健康产业。绿地智造与广西建工合作郑州检测产业园项目。工业代建与国家产业升级、制造业高质量发展、区域产业转移等宏观趋势高度同频，具有长期的政策红利和市场需求支撑。

首个省级行政事业单位代建制管理落地，管理效能与风险防控并重

《山东省省级行政事业单位建设工程项目代建制管理办法》于2026年6月29日印发、8月1日起施行，是全国首个专门针对省级行政事业单位建设工程项目的代建制管理办法。将有助于规范省级行政事业单位建设工程项目代建制管理工作，提高项目管理水平和投资效益，防范建设风险。

办法明确代建范围、代建单位选择方式、项目管理职责、投资控制、资金拨付、竣工验收移交、信用评价与监督追责等全流程规则，并要求代建单位通过市场化公开竞争方式确定。

《甘肃省省级政府投资项目代建制管理办法（征求意见稿）》规定，项目法人为党政机关或事业单位、不具备实施能力的公益性项目，可实行代建制，由专业代建单位代行项目法人职责，依照合同承担质量、安全、投资及工期责任。作为省级文件，其重点不在单个项目操作细节，而在构建省级代建制框架。

2026年8月13日印发的《广州市政府投资管理办法》第三十三条明确规定：“政府机关事业单位项目应当实施代建制，代建机构以市场化公开竞争确定。”

广州作为国家中心城市和城市更新重点城市，其代建条款对珠三角乃至全国副省级城市具有示范效应。政府投资项目转向讨论“如何以更市场化、更规范的方式选择代建方”。

《齐齐哈尔市政府投资项目代建制管理暂行办法（征求意见稿）》作为地级市层面的代建制管理规范，旨在通过专业化项目管理提升政府投资效益、强化投资控制与质量安全管理，框架涵盖代建范围、单位选择、职责划分、投资控制、资金拨付、竣工验收移交、监督追责等环节。

其意义在于代建制在东北地级市进一步常态化，代建企业可形成稳定的区域业务预期。但地级市项目更倾向本地或有区域经验的企业，外地企业进入需先建立本地化服务能力，具体费率与门槛在征求意见稿阶段尚未完全披露。

广东河源龙川县于2026年7月正式印发《龙川县政府投资非经营性项目代建管理办法》，是本季度少有的从征求意见稿落地为正式文件的县级制度。

办法以财政性资金为来源，适用于县属非经营性项目，包括党政机关办公及业务用房、科教文卫体等社会事业项目及县政府指定的其他非经营性项目。

核心条款为双轨制：常规项目由县政府设立的代建工程事务中心（公益一类事业单位、财政全额拨款）集中管理。投资规模3亿元以上、技术复杂的重大项目，经县政府批准后可通过招标等竞争性方式选择专业项目管理企业，实行市场化代建；小额、涉密、应急工程不纳入代建。

其关键影响在于，3亿元既是投资门槛，也是市场化企业与政府集中代建中心的业务分界点。县级市场被切割为常规项目由事业单位把持和重大复杂项目向市场化企业开放两块，企业进入须以技术复杂度和管理能力为敲门砖，而非单纯的价格竞争。

上述文件的共性在于：均以深化投资体制改革、提高政府投资效益、保证工程质量安全、强化廉政风险防控为根本目标。

均覆盖代建范围、单位选择、职责划分、全过程投资控制、资金拨付、竣工验收移交、监督追责等关键环节；均构建行业主管部门、财政、审计、纪检监察与社会公开相结合的多维监督体系。

差异则体现了行政层级的因地制宜，山东省级立专门框架、广州市强制代建、龙川县创新双轨、甘肃省侧重省级制度框架、齐齐哈尔市结合黑龙江省规范性文件管理要求推进修订。

对具备政府类项目服务能力、本地化履约能力和信用记录的头部代建企业，精细化监管是壁垒而非负担。对依赖粗放签约、管理记录薄弱的企业，则意味着市场份额的进一步收缩。

企业关注质量指标，客户结构转向更高确定性的主体

本季度，代建行业运行的核心变化，是行业关注焦点的整体转移。一方面，新增签约面积已不再是衡量代建企业质量的首要指标，开工转化率、回款达成率、委托方满意度、复订率等运营指标更受关注。另一方面，客户结构从过去以民营房企委托为主，加速向国资平台、地方政府与城投公司集中。

绿城管理在2026年中期业绩会上披露，2026年上半年其回款中国企及政府委托方占比已达77%。旭辉建管披露的2026年上半年数据显示，其国资及政府代建占比约55%。金地管理中国央企及城投委托方占比同比提升约9个百分点。

这三组数据表明，无论第一梯队还是品牌代建企业，国资政府类委托方已成为收入和回款的主要来源。

房地产行业深度调整后，民营房企拿地能力和开发意愿大幅萎缩，而国资平台和政府主导的城市更新、保障性住房、公共设施建设项目成为代建需求的主要来源。

与民营房企委托方相比，国资及政府委托方在决策流程、合规要求、成本控制、廉政风险防控等方面存在显著差异，代建企业需针对性调整服务模式、管理体系和人员配置。

从2026年上半年各家披露的运营数据来看，行业整体仍在扩张，但扩张的质量指标比规模指标更值得关注，且头部企业与区域型企业之间的分化在本季度显著拉大。

截至2026年6月底，金地管理代建业务布局全国超70座城市，累计签约管理面积超6100万平方米，累计签约管理服务项目超480个，其中住宅项目累计签约货值超4172亿元，政府公建项目累计签约管理面积超1468万平方米，商办累计签约管理投资规模超933亿元。2026年上半年新签代建面积738万平方米，同比增长5.7%。

2026年中期业绩显示，华润置地城市建设管理与咨询新签项目22个，其中包含长沙奥体中心等重大文体场馆项目。招商建管2026年上半年新增代建项目28个、新增签约面积596万平方米、新增合同收入接近4亿元。截至报告期末累计承接代建项目超640个、累计管理规模突破4000万平方米。新城建管上半年新增签约42个项目、553万平方米；累计管理项目179个、超3200万平方米。

龙湖龙智造（智慧营造）上半年营业收入6.5亿元、同比增长3.3%。代建销售额112亿元；新签约代建面积696万平方米；代建交付建筑面积71万平方米（4400余套）；委托方满意度98%。

龙湖龙智造是少数同时披露营收、销售额、新签、交付与满意度全链条指标的企业，其营收仅同比微增3.3%，也折射出在费率承压背景下规模扩张向质量考核切换的行业现实。

绿城管理2026中期实现营收14.66亿元，同比增长7%；归母净利润2.71亿元，同比增长6%。新拓代建费34.1亿元，新拓代建面积1352万平方米，交付面积545.6万平方米。

新拓项目中一二线城市占比64.3%，较2025年同期提升5.2个百分点。复购率约25%。管理层明确“考核不再只看签约面积，更看重开工转化率、回款达成率”。

旭辉建管2026年上半年新增在管项目42个，累计在管项目超310个、总建筑面积超4900万平方米，覆盖城市90个，复委项目占比约21%。21%的复委率是一个值得关注的信号，客户粘性和重复委托正在成为新增量的重要来源。

过去代建企业普遍以签约面积、新增项目数作为核心考核指标，导致“重签约、轻落地”问题突出，大量签约项目迟迟无法开工形成实际收入。

本季度这一导向发生明确转变。绿城管理将开工转化率和回款达成率置于签约面积之前，龙湖龙智造强调委托方满意度与交付套数，旭辉建管突出复委率。

这一转变反映了行业从粗放式扩张进入精细化运营阶段。签约只是拿到合同，开工率决定收入能否确认，回款率决定利润能否落袋。

与之相伴的是服务边界的延伸。代建企业的服务正从单纯的建设阶段管理，向前端的项目策划、投资咨询和后端的资产运营、物业管理延伸。

优质服务带来的客户粘性和业务延伸机会，正在替代单纯的品牌溢价，成为复委和追加委托的基础。代建企业的竞争将从单一的建设管理能力，转向全生命周期的综合资产管理能力。

期内，信达地产上半年新获取项目计容建筑面积约3.22万平方米，且均为代建项目。信达地产聚焦纾困民企、助力保交楼，以“金融综合服务+地产专业输出”模式协同AMC获取订单。这是AMC系资金方与品牌代建方捆绑获客的典型形态。

与此同时，项目主体企业也在主动寻找破局者。7月16日，河南内黄县流河沟安置房6号地项目公开招募复工代建方，标志着安置房类停滞项目也开始通过市场化方式引入代建企业推进续建。此前，北京富华运河房地产开发有限公司破产重整案亦公开招募代建代管代销服务机构。

这表明，即便进入破产重整或停滞状态的项目，其管理人或债权人也倾向于引入具备代建、代管、代销综合能力的机构，而非简单拍地处置。代建企业在困境项目中的价值被重新定价。

可以看到，代建行业增长的质量正在替代增长的速度，成为竞争焦点。不良资产代建作为新兴增量，虽然附加值高、壁垒强，却受制于项目复杂度和处置周期，短期内更像是头部代建企业的结构性补充，而非行业的第二增长曲线。

合作模式创新，轻资产边界持续延展

代建行业中单纯收取固定管理费的甲乙方委托模式正在被加速重构。

从央企新设代建平台、头部企业战略定位升级，到股权合资、资本联动、EPC加代销等多种合作模式密集落地，代建企业与委托方之间的关系正在从“一次性委托—交付”的短合约关系，转向以股权、资本或全周期服务为纽带的长期利益绑定。

由于传统住宅代建费率持续承压、竞争加剧，企业被迫向产业链上下游寻找新的利润空间。同时，国资平台、产业资本、金融机构等新型委托方对代建服务的要求已不止于“把楼建好”，而是需要代建企业深度参与投资决策、资产盘活和后期运营。

7月，天津中建六局建设管理有限公司（简称“中建建管”）正式揭牌成立，标志着中建系在代建赛道的专业化平台布局进一步落地。

据中建六局官方披露，中建建管依托母公司在投资、设计、施工、运营全产业链的资源积累，定位为具备住宅开发、城市更新、市政服务、产业引进及配套运营等多元场景的全链条代建服务商。

与以住宅代建见长的市场化代建企业不同，央企系平台从成立之初即携带工程总承包与市政资源，其竞争重心不在住宅代建的费率竞争，而是对政府类项目、产城融合项目和大型城市更新项目的综合服务能力。

绿地智造完成战略升级，确立“营造城市生活高品质空间、推动城市高质量发展、坚持城市内涵式发展”的战略导向，推出“3+X”业务架构，企业定位由“不动产开发运营服务商”升级为“城市更新综合服务商”。

这一调整并非简单的品牌话术更新，而是业务边界的实质性扩展。在原有代建管理业务的基础上，向前端延伸至城市更新策划、存量资产盘活咨询，向后端延伸至产业运营与资产管理。

头部代建企业集体向上调整定位，反映出行业达成共识——单纯的住宅代建市场空间见顶、费率内卷严重，而城市更新、存量盘活、产业运营等领域空间更广、附加值更高、竞争烈度相对可控。

期内，代建企业与各类合作方的绑定方式出现五种具有代表性的模式：

一、产业资本与不动产资本的战略合作。7月9日，中国铁建地产在深圳与平安不动产举行会谈，双方就深化战略合作、拓展业务协同达成共识。据双方公开消息，中国铁建地产将依托全产业链资源，积极探索存量资产盘活，大力发展代建等轻资产业务。这一合作的实质，是产业方出资源、金融方出资金与资产，共同切入存量盘活赛道。

二、股权收购切入资产管理。融创中国公告以1.23亿元收购而今管理100%股权，正式确立“资产管理+资产运营”的双轮战略。通过收购专业代建管理平台，融创将自身存量资产盘活需求与第三方代建业务整合在同一平台下。

据披露，而今管理业务模式与融创中国地产开发业务的转型升级方向高度契合，收购事项将增强集团房地产板块战略转型升级的业务支点，支持整体战略转型升级的落地。而今管理通过持续的努力和积累，已构建起面向第三方业主建管服务的能力和竞争优势，并建立涵盖项目外拓、项目日常管理及团队激励等多维度的完备管理体系。

收购事项将有助于融创中国快速整合并提升第三方建管业务拓展和管理能力。同时，也将有助于而今管理团队在更大的平台上发挥其专业能力和放大竞争优势，实现更好的发展。

三、股权化合资合作。旭辉建管与实地地产达成深度战略合作，联合设立合资公司，依托旭辉品牌承接实地存量项目及第三方项目。与传统单项目委托不同，合资公司模式将双方利益在公司层面绑定，代建企业从“服务商”变为“股东”。

实际上，代建的股权化合作一直存在。最典型的是小股操盘模式，代建企业一般占股是30%以下。这种持股式的开发管理模式既可以收取代建服务费，还能享受股权收益以及溢价分成。

当然，占股比例不是越高越好，核心是“用少资金撬动操盘权”，同时靠品牌溢价让最终收益超过持股比例。具体项目还要看大股东对代建操盘方的信任度和双方谈定的治理安排。‌‌

其四，“代建+资本”联动拿地。金地管理联动投资机构共同拿地，代建企业不再只是被动承接委托，而是主动与资本方组成联合体，从投资决策阶段即介入项目。

其五，“EPC+代建代销”全周期服务。远洋建管打通从工程总承包到代建再到代销的全周期服务链条，在衢州等产城项目中以联合体方式中标，实现服务范围向销售端的延伸。

EPC模式也属于业内较为常见的做法，主要聚焦工程承包阶段。业主只需与总承包商签订合同，由总承包商统筹协调设计、采购和施工，减少业主管理界面。通常采用固定总价合同，总承包商承担大部分风险（如成本超支、工期延误），同时也拥有优化设计以获取利润的空间。EPC强调设计、采购、施工的早期介入与协同，有助于缩短建设周期并控制投资。‌‌‌‌

企业典型项目方面，万科8月中标武汉经开区207M-Q4至Q11、Q13地块房地产开发委托管理服务，综合费率2.15%，总服务费近1.9亿元。该项目体量大、费率清晰，是万科在华中区域代建业务的重要落子。

此次招标地块由武汉贰伍贰零贰项目管理有限公司持有，该公司为车谷城市发展集团全资子公司。万科在该项目中输出品牌、管理与销售体系，资金与资产归属国企。

根据公示，万科报价分为两部分：住宅部分服务费约1.88亿元，由委派人员基本费1%、工程进度管理服务费0.35%和委托销售管理服务费0.8%构成；商办部分约473万元，由委派人员基本费1%和工程进度管理服务费1.15%构成。

这批地块单宗面积多在3.5万至6万平方米之间，容积率普遍控制在1.8，规划硬性要求配建9班、12班幼儿园、托育服务设施、菜市场及公共服务设施；其中P(2025)189号为商住地块，商业占比近30%。

润地管理签约华中科学生态城项目商业综合体全过程咨询管理服务，业务版图拓展至武汉。据悉，项目预计于2028年三季度开业。

该项目位于洪山区核心腹地，是武汉市重点项目、洪山区重点打造的百万方产城融合标杆，其中商业综合体约25万平方米，汇聚总部办公、购物中心、品牌酒店、精品公寓等多元业态。

资料显示，项目以“WE CENTER新世代理想生活中心”为定位，润地管理协同华润万象生活，以建设运营一体化模式贯穿项目全生命周期，将商业需求前置融入建设规划过程。建设管理过程中，润地管理以“好、快、省、规”准则统筹设计、成本、工程、运营等多专业协同推进，保障项目高标准落地。

从企业项目来看，代建企业不再满足于收取固定管理费的传统模式，而是把费率拆分细化，在更宽的服务链条上获取收益。其次，纯住宅不再是唯一主战场，商业综合体等复杂业态占比提升。

未来，代建企业之间的分化将不再仅仅体现在管理面积上，而是更多体现在能否与委托方建立长期的利益绑定、能否在复杂业态和全周期服务中赚取更高的附加值。

战略性新兴产业需求升温，工业代建与产业绑定共成长

期内，项目结构特征显示，住宅代建不再走量，而是向低密高端和改善型产品升级。商用代建走向企业总部、商业综合体、产城商业、酒店商业、专业市场等多个细分方向，服务定制化程度提高。工业代建则紧密跟随国家产业升级方向，集中于高端装备制造、人工智能、智能科技、医疗健康等战略性新兴产业，长期享受政策红利。城市配套代建凭借财政回款保障，继续充当业务基本盘。

住宅代建项目虽然数量不占优势，但产品结构出现清晰的高端化、低密化转向。绿城管理承接上海金山新城台板项目，产品形态为低密联排加多层住宅，楼面价约13810元/平方米。远洋建管签约岳阳君屹华府，建筑面积约12万平方米，定位一线滨江高端住宅。凤凰智拓建管7月落地湖北巴东滨江府住宅项目。中海管理则完成昆山华琚雅苑项目交付。

从这几个项目可以观察到，绿城管理、中海管理、远洋建管等头部品牌代建企业本季度承接的住宅项目，无论位于一线城市周边还是三四线滨江板块，都倾向于选择高端或改善型定位。

代建企业品牌效应在这一过程中持续强化。在住宅代建市场，品牌已经成为委托方选择代建企业的首要考量因素。委托方愿意为知名品牌支付溢价，因为品牌意味着品质保障、交付信心和营销助力。中小房企或本土平台型委托方自身缺乏产品力和市场认知度，引入头部代建品牌几乎是其产品去化的必要条件。

而住宅代建向低密高端升级的背后有三重动因。一是逃离刚需价格内卷。当前刚需住宅市场竞争激烈、利润率薄，代建费率持续承压，而低密高端项目的委托方付费能力更强、费率弹性更大。

二是提升盈利弹性。低密产品的产品溢价空间大于普通高层住宅，代建企业在基础管理费之外，还有机会通过结余奖励、品牌增值服务等方式获取更高收益。三是品牌溢价。头部代建企业通过持续承接高端项目，可以进一步强化其“高端代建”的品牌认知。

商用代建项目分布在企业总部、商业综合体、产城商业、酒店商业、专业市场五个截然不同的细分领域，专业化细分特征明显。

企业总部方面，金地管理与古茗签订杭州总部大楼全过程开发管理，项目位于杭州萧山世纪城核心区，建筑面积约11万平方米，为34层超高层办公。企业总部代建的委托方通常是快速扩张中的产业企业，其核心诉求是建筑形象匹配企业品牌、功能满足总部办公需求，而非追求开发利润。

商业综合体方面，润地管理签约华中科学生态城商业综合体全过程咨询管理服务。大型商业综合体的管理复杂度远高于住宅，涉及商业动线设计、招商前置、机电系统协调等专业能力。

产城商业方面，远洋建管衢州智造新城缤纷水街项目，建筑面积约21.4万平方米，包含集中商业街区，是产城融合大盘中的商业配套部分。

酒店商业方面，中建海峡约2.77亿元中标福州商业综合体项目，业态包含酒店加商业，总建筑面积约4.65万平方米，工期约430天（据招标公示）。酒店业态对运营前置、机电标准、客房动线有特殊要求。

专业市场方面，绿地智造签约徐州贾汪区夏桥小商品城项目咨询服务，切入专业市场这一传统但持续存在的细分品类。

与住宅代建相比，商用代建具有项目类型更多元、委托方结构更复杂、服务模式更丰富、能力要求更高的特点。

其核心竞争力，正在从传统的项目管理规模，转向资产价值提升能力与产业资源整合能力。商用代建的竞争焦点，在于谁能帮助委托方实现资产增值，服务模式也更趋定制化。

工业代建项目呈现出鲜明特征，即所绑定的产业为战略性新兴产业。

远洋建管签约昆山群魅昌智能科技产业园，提供全过程代建服务。同期签约昆山台资产业园项目，定位高端装备制造，占地约22.7亩，建筑面积约2.19万平方米，总投资约3000万美元。据项目方披露，达产后预计年营收不低于2.5亿元。

凤凰智拓签约广州AI云谷产业园项目，位于广州天河区，提供全过程管理服务，绑定人工智能产业；金地管理联手投资机构获取山西综改区唐槐产业园地块；远洋建管拓展博鳌医疗创新产业基地项目，绑定医疗健康产业，此外还签约台州凯地智能制造园项目；绿地智造与广西建工合作郑州检测产业园项目。

上述项目覆盖高端装备制造、人工智能、智能科技、医疗健康、精密制造等战略性新兴产业，折射出工业代建的需求结构正在跟随国家产业升级方向发生转变：从过去为传统制造业建标准厂房，转向为新兴产业建定制化园区。这一转变对代建企业提出了新的能力要求——不仅要精通工程建设，更要深入理解不同新兴产业的工艺需求、洁净标准、物流动线和招商逻辑。

工业代建与国家产业升级、制造业高质量发展、区域产业转移等宏观趋势高度同频，具有长期的政策红利和市场需求支撑。地方政府有强烈的产业导入诉求，愿意为能够带来产业资源的代建企业支付溢价。

而代建企业若能绑定优质产业资源，不仅可以获取代建管理费，还有机会通过招商运营分成、产业投资等方式分享产业成长收益。可见，当前工业代建可以通过多种方式获取收益。

城市配套代建（学校、场馆、医院等）继续充当代建企业的业务压舱石。而今管理统筹签约上海松江冰雪运动综合体，落户松江洞泾，集体育、休闲、文化于一体，致力于打造赛事级室内雪场，激活赛事、培训、消费等多元功能。前期由松江区政府与而今管理整体策划推进并确定合作意向，后续链接东南网架集团进行投资建设、热雪奇迹进行雪场管理运营。

城市配套代建的核心优势在于回款稳定、坏账风险低。项目资金来源以财政预算为主，委托方为政府部门或事业单位，付款保障程度远高于市场化项目，受房地产销售波动影响较小。但这一优势亦有边界：财政拨付进度影响结算周期，代建费率受政府指导价约束，利润空间相对透明偏薄，整体呈现“低风险、稳回款、薄利润”的确定性溢价特征。

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