房贷可延到40年，但别盲目申请：银行审核盯着你退休后的现金流

央行《2026 年二季度金融机构贷款投向统计报告》显示，截至 6 月末，全国个人住房贷款余额 36.29 万亿元，同比下降 3.8%。上市银行数据显示，六大国有银行房贷余额合计约 24.63 万亿元，较 2025 年末减少超 5000 亿元。这组数据说明，银行曾经公认的优质信贷资产，正以每月近千亿的规模收缩，提前还贷是资产缩水的核心原因。

银发〔2026〕171 号文件，允许存量房贷客户协商下调利率、办理贷款期限调整，可做到月供不变。政策打开了房贷最长展期至 40 年的空间，但银行落地执行并未完全放开：在放宽最长贷款年限的同时，同步收紧审批门槛。

以工商银行为例，借款人线上可选择 “降低月供”“匹配收入周期”“税务优化” 等申请理由，但仍需线下补交收入证明、房产材料、银行流水。银行会综合原贷款期限、展期后总年限、房屋楼龄、还款来源重新开展授信审查。规则为：原 30 年期房贷最多可展期至 40 年，原 20 年期最多展至 30 年，展期增加年限不超过原贷款期限的一半。

银行一边放宽贷款期限上限、一边收紧审核，背后是不良率抬升与净息差收窄的双重压力。从已披露上半年数据的样本银行看，工行个人住房贷款不良率由 1.06% 升至 1.29%，中行由 0.60% 升至 0.96%，建行由 0.89% 升至 0.98%，交行由 1.01% 升至 1.16%，邮储银行由 0.69% 升至 0.82%。13 家具备可比数据的上市银行中，9 家房贷不良率上行、3 家下降、1 家持平。当前不良绝对水平仍不算高，但风险抬升的趋势，促使银行审批转向保守。

低利率环境下，银行还要面对久期错配风险。当前 5 年期以上 LPR 为 3.5%，8 月新发放个人住房贷款加权平均利率约 3.1%。银行依靠短期存款负债，投放最长可达 40 年的长期贷款，本身利差空间已经很薄。一旦存款、同业负债成本上行，这批长期固定利率资产就会持续拖累净息差；而如果借款人收入修复后选择提前还贷，银行原本预期的数十年利息收入将无法兑现。贷款期限拉长至 40 年，银行必须评估借款人退休后的现金流稳定性、职业收入波动、房屋折旧、抵押物价值衰减等长期风险。

站在居民视角，逻辑则有所不同。整体利率下行环境下，对比过去高利率阶段，现在提前还贷的收益已经减弱，但房贷利率依旧高于银行定期存款以及绝大多数低风险理财。在房价上涨预期弱化的背景下，降低负债就是减少刚性支出。年轻刚需群体可借助最长 40 年贷款年限，降低偿债压力、通过收入偿债比审核；存量房贷客户则依靠展期，压低当下月供。多数借款人并非打算足额偿还满 40 年，计划等收入回暖后再次提前还款。南京银行杭州分行 9 月中旬推出线上预审 40 年房贷业务，但广州、北京、上海等多地网点落地标准分化，实行按人、按房、按流水差异化审批：年龄偏大申请者很难获批 40 年长贷；收入证明偏弱、持有经营贷 / 消费贷、征信存在逾期记录的客户，贷款年限会进一步压缩；房龄老旧二手房，即便新增购房贷款，也会受到房龄 + 贷款年限规则限制。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，40 年只是贷款最长可执行期限，并非强制必须还款 40 年。购房者后续收入提升，依然可以通过提前还贷优化债务，实操层面弹性充足。这种 “长贷短还” 的选择，体现居民对长期加杠杆保持审慎。

对银行来说，房贷余额持续收缩，意味着资产负债表中最稳定、长久期的核心资产持续减少。个人住房贷款曾是银行压舱石类优质资产：贷款周期长、利率稳定、不良偏低、提前还款风险可控。但利率下行、房地产市场调整，彻底改变了这套底层逻辑。当 5 年期 LPR 维持 3.5%，新发放房贷利率落到 3.1% 区间，银行按揭利差已经被压缩到低位。40 年展期工具表面延长资产久期，实则放大银行久期错配隐患。

从政策初衷来看，40 年房贷展期，不是鼓励居民加更长周期杠杆，而是为收入承压的存量借款人，提供缓冲月供压力的过渡方案。大量借款人真实思路就是 “长贷短还”：借助 40 年期限通过偿债比审核，等收入好转就提前结清。银行审批端对此心知肚明，所以审核标准不降反升，银行判断的核心不是政策允不允许 40 年，而是借款人能否扛住长达 40 年的偿债周期。风险评估周期拉长，审批自然更严苛。

购房者体感上，40 年房贷展期政策落地存在明显温差：部分银行手机银行已上线申请入口，线上提交材料，但终审仍依赖线下人工复核；不少基层网点尚未收到完整落地细则，客户经理对政策细节掌握不足。这既体现银行内部政策传导存在差异，也反映机构对 40 年展期业务保持高度审慎。

对银行而言，40 年展期既是响应政策要求，也是一场房贷风险管理试验。拉长贷款期限，能够提升单户贷款总利息收入，减缓按揭规模下滑，降低短期违约与提前还贷压力。但短期存款匹配超长期贷款，资产负债久期错配加剧，利率风险、信用风险敞口同步扩大。银行需要在收益与风险之间寻找平衡，而不是单纯把 “最长 40 年房贷” 当作营销噱头。