西安首次数清“沉睡家底”，预估价值45亿，将如何激活

随着中国城镇化率突破67%，城市发展正经历从大规模增量扩张向存量提质增效的历史性转变。

据估算，2025年中国城市不动产总价值约为450万亿至500万亿元。如此庞大的资产存量，如何从“沉睡”状态中被唤醒、被激活，成为城市高质量发展的核心命题。

而如何攻克这一核心命题，9月23日，西安市政府新闻办举行的发布会上，所公布的《西安市城市更新片区存量资产盘活蓝皮书（2026-2028年）》，给出了西安的城市答案。

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西安“沉睡家底”亮相

总面积53万平方米 预估价值45亿元

根据《蓝皮书》内容，依托全市57个城市更新片区建设工作，遵循“现状、产权、权责、债务、盘活”五清晰原则，梳理出108处闲置低效资产、总面积53万平方米、预估价值45亿元。

这些“沉睡资产”分布在全市十三个区县及开发区，大致可分为房屋建筑、土地资源、桥下空间等三种类型。

各区县存量资产落位图如下：

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如何盘活

引入社会资本 系统性规划布局

此次《蓝皮书》发布的108处重点闲置低效资源清单，是西安市首次开展全市域、系统性、片区化存量资源摸底梳理。

在筛选界定上，坚持“底数清、潜力大、可落地、示范性强”四大原则。重点摸排老城片区、产业园区、城市功能板块内长期闲置、低效利用、功能滞后的老旧楼宇、闲置场地、低效配套设施等资源。

可以看到，本次清单中的点位大多数集中在重点片区内、核心功能节点，资源集聚度高、区位条件优越，不再是以往碎片化、单点式的零星改造，能够支撑片区整体统筹、功能重塑、业态升级。通过连片整合、系统盘活，可有效补齐片区公共配套短板、优化城市空间结构、激活片区发展活力。

而如何激活这些闲置资产上，《蓝皮书》以“稳预期、明机制、拓路径”为核心，系统梳理适配西安片区更新的市场化参与路径和收益保障体系。

引导市场主体建立“开发+运营+服务”的长期经营模式，通过物业运维、产业赋能、场景增值等多元渠道拓宽收益来源。

针对公益类项目收益不足、纯商业类项目落地受限的痛点，推行片区整体打包统筹运作，将优质商业业态与民生配套、风貌保护、老旧改造等公益性任务捆绑实施，实现片区整体资金平衡。

通过清单，也可以看到，西安在盘点闲置资产的同时，并非简单列入清单之中，而是在综合分析资产性质和区域利弊后给出了盘活路径，这也意味着在引入社会资本改造时，便有着清晰的规划。

如雁塔小寨更新片区中的陕西省农机质量投诉监督站四层空置楼宇可采用合作经营、对外租赁模式，改造为中低端公寓式酒店；而吉祥路小学临街商铺则采用合作经营或对外租赁方式，改造为小寨崇业社区卫生服务中心。

而诸多桥下空间，可采用市政公共资源有偿使用模式，改造为停车场+充电车位。

不同的闲置资产，有着不同的改造方向、业态标准和实施时序，这也确保了既定目标能全面落地落实。

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从增量扩张到

存量挖潜的时代转折

西安此次动作并非孤例，今年3月随着自然资源部（38号文）落地，新增建设用地与存量盘活正式挂钩——盘活一亩，才能新增一亩。

年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积，新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发。这一制度设计通过硬约束，将地方政府的工作重心从圈地扩张彻底转向存量挖潜。

同时，《城市更新“十五五”规划》作为我国首部国家级城市更新专项规划，明确提出：全面摸清城市存量资产资源底数，推动已供未开发土地和在建项目分类处置，盘活闲置低效的老旧厂房、商业办公用房、商品住房、公房等。

规划要求通过建立上下贯通的自然资源管理和国土空间规划一张图，强化存量资源摸排，在一张图上对存量资源进行全生命周期管理。

城市更新存量资产盘活，已从地方探索上升为国家战略。

就在昨天（9月22日），国新办“开局起步‘十五五’”发布会上，自然资源部副部长张文彤明确表态：“十五五”时期，资源利用要从过去过度依赖增量土地转向存量土地盘活，从资源出让转向资源运营，从追求当期收益转向“当期收益+长期运营价值”相结合。

而在月初发布的《中共陕西省委陕西省人民政府关于推动城市高质量发展的实施意见》中，释放的信号明确，陕西城市建设全面转向存量优化时代。

文件明确要求：全面摸清城市房屋、设施、土地等资产资源底数，常态化开展城市体检，建立可持续城市更新机制；重点改造利用老旧厂房、低效楼宇、闲置传统商业设施，完善存量房屋用途转换、混合利用的配套政策，推动低效用地再开发，优化产权归集、整合、置换与不动产登记服务。

简单来说：城市里大量闲置厂房、空置写字楼、低效商业、沉淀不动产，不再只能闲置荒废。政策层面鼓励通过市场化手段完成梳理、整合、处置、再利用，唤醒沉睡资产价值。

同时文件提出构建可持续城市建设运营投融资体系，拓宽资金来源，引导社会资本参与城市更新，打通资产到资金的转化路径，为存量资产市场化盘活提供制度环境支撑。

自上而下的政策引导，也让西安在当下交上了这份考卷的首答。

但《蓝皮书》的发布，只是规划启动的开始，能否如期让这些“沉睡家底”成为被激活的有效资源，还需要持之以恒的行动。

后续进程，我们也将持续关注。

编辑：解革

审核：Lyna

监制：号称嬉皮