71平方公里、42个更新片区……未来10年海口城市更新计划怎么干？

9月22日，海口市自然资源和规划局公布《海口市城市更新专项规划（2025—2035年）》。这份《规划》已于8月17日经海口市人民政府批准。

按照《规划》，海口城市更新的主战场为中心城区约215.76平方公里建成区，71.09平方公里存量空间将实施系统更新，全市统筹划定42个更新片区。

《规划》提到的《2024年海口市城市体检报告》从“住房—小区（社区）—街区—城区”四大维度、14小维度、61项指标进行检视，暴露出多层次短板，并被归纳为六大系统性问题：城市结构功能亟待优化，城市功能过度集中于中心组团，“东西两翼、一江两岸”的格局尚未真正形成；产业空间效能与商业活力双重不足，商业空间供应过剩与业态同质并存，缺乏驱动消费与创新的新经济载体；生态价值转化能力欠缺，滨水公共空间品质不佳，“绿水青山”未能有效转化为“金山银山”；民生保障体系存在短板，城中村与老旧厂区建筑密集、土地利用效率低下，社区级配套不足；城市特色风貌有待提升，大量历史建筑因资金与产权问题长期空置，活化利用不足；安全基础设施支撑薄弱，排水防涝能力不足、“断头路”制约微循环、停车设施短缺等问题叠加。

封关运作正在重构海口的“人、产、城”。人口由季节性“候鸟型”向高素质“国际化、年轻化”社群演变，产业由“地产依赖”向“实体赋能”跃迁，城市职能由“区域节点”向“开放门户”跨越。

空间策略上，《规划》提出两条腿走路：中心组团聚焦骑楼老街、海秀—解放西、美舍河沿岸、国贸等核心片区实施适度疏解，推动人口与部分非核心功能向外围转移；长流组团、江东新区等外围组团坚持增存联动，承接老城功能疏解。由此形成“一岸一廊，点极联动”的更新结构，以贯穿东西的南海大道为轴，串联西海岸创新提升段、老城产创融合段、老城功能疏解段、江东新区综合服务段；围绕西海岸—海口湾—南渡江及周边岸线，打造40公里世界级活力水岸。

城市更新总目标可用“发展创新、提质焕新”八个字概括。时间表设置两个刻度：到2030年，城市开发建设方式加快由增量扩张向存量提质转变，公共服务短板加快补齐；到2035年，建成创新开放、宜居韧性、生态优美、文化鲜明、智慧高效的自贸港核心引领区。围绕目标，规划搭建起6类27项指标体系。

更新总规模为71.09平方公里。“十五五”期间实施27.80平方公里（含已实施3.77平方公里），重点在中心组团的历史文化保护、商业复兴、产业转型与两翼组团城中村改造；“十六五”期间36.38平方公里，全面推进老旧小区改造、专业市场改造、大范围城中村改造与公共空间系统提升；另有6.91平方公里留作远期弹性储备。

“十五五”期间，城市更新项目储备库已排出233个项目，其中旧工业区改造13个、旧商业改造8个、城中村类35个、老旧小区类62个（以及332个小区基础整治）、生态空间修复21个、基础设施完善77个、综合改造3个、老旧街区更新14个。

围绕总目标，《规划》部署六条策略路径：产业提振、商业焕新、品质家园、生态激活、文脉赓续、韧性筑基。产业上“集产入园、点激育创”，推动药谷、金盘—海马等园区提质升级；商业上打造海口湾国际时尚活力、国兴府城文商共融、西海岸文旅展艺三大消费圈；民生上推进危旧房改造与完整社区建设；生态上贯通蓝绿空间、塑造特色海岸；文化上保护活化骑楼、府城两大历史片区；安全上推进污涝同治与道路畅通。

更新方式上，71.09平方公里中，拆除新建10.88平方公里，占比约15.32%；整治提升28.10平方公里，占比约39.53%；拆整结合32.10平方公里，占比约45.16%。后两类合计约85%，突显“少拆多改”。

落到空间上，是42个更新片区：中心组团31个、长流组团5个、江东新区6个，按商圈提级、产业转型、创新集聚、居住提质、滨水重塑、历史保护、交通枢纽七类主导功能差异化管控。骑楼历史文化片区以整治提升为主，要从“保护修复”走向“活力复兴”；丁村片区则以拆除新建为主，依托海口东站TOD综合服务枢纽重塑空间。

《规划》还构建“专项规划—片区策划—项目实施方案”三级实施体系，并推行“1+2+X”政策体系。

从一份体检报告出发，到71平方公里的“更新地图”，海口这场十年更新，指向的是城市发展方式的一次大转变。