危旧楼房原地“新生”

长沙市探索“自主更新、原拆原建”的城市老旧住房改造新模式，获住房和城乡建设部全国推广，一批“高龄”危旧楼房原地“新生”。

长沙市立足存量提质，坚持“居民主导、政府赋能、社会参与”，确立“四原重建”（原址、原面积、原高度、原使用性质）核心原则，按照“一楼一策”精准推进。在长沙，不少上世纪六七十年代建成的老旧楼栋被鉴定为C、D级危房，但不具备整体征收开发条件，居民原地改造诉求迫切。

清晨，芙蓉区韭菜园街道八一桥社区省道路运输管理局韭菜园小区，八旬老人彭爹站在阳台上，看到楼下绿意盎然。该小区1、2号栋始建于1978年，墙体逐年老化、建筑结构松动，经鉴定为D级危房，存在垮塌风险。历经一年危房改造，今年50余户业主领取新房钥匙，实现“原地换新家”。

长沙将危旧房改造与老旧小区改造统筹融合。雨花区麻园湾、开福区衡清里等项目实行房屋主体结构维修加固、厨卫功能升级，同步实施屋顶防水、雨污分流、道路翻新等小区配套工程，实现“改一栋、优一片”。

同时，与历史建筑保护修缮有机结合。开福区吉祥巷片区、天心区南墙湾87号项目“修旧如旧”，从严把控设计图纸、建筑用材、施工工艺，既彻底消除建筑安全隐患，还留存老城街巷肌理。

“十四五”期间，长沙累计改造2064栋城市危旧房，打造里仁坡、湘农桥等D级危房“自主更新、原拆原建”样板，1.22万户居民原地“安居”。

在机制创新方面，长沙县泉塘街道3614小区18号栋曾被鉴定为D级危房，项目按“产权人出资+县政府补助”模式实施原址重建。仅9个月，18号栋“拆旧建新”，创造了长沙县首例多户主联合报规报建、国有土地上危房重建的成功范例。

针对改造中“共识达成难、审批办理难、资金筹措难”三大共性堵点，长沙构建多方协同新机制：建立居民多元协商议事机制，通过推选业主代表，全程参与方案选定、资金监管、工程监督；推出全过程代办代建服务，把用地审核、施工许可、水电气报装等事项打包办理，大幅压缩项目周期，减少居民过渡安置成本；构建“业主自筹为主、财政奖补为辅、社会力量参与”的多渠道资金筹措机制，落实“谁受益、谁出资”，市、区两级落实财政奖补。

位于雨花区侯家塘街道湘农桥社区的省水利厅大院二区9栋，是1975年建成的筒子楼，被鉴定为C级危房后，24户居民自筹资金开启“新居梦”。居民承担建设成本的60%-80%，政府按标准给予奖补，最终户均出资仅12万多元。这是长沙市首个危房拆除重建“全过程代办代建”项目，2025年2月动工，2026年新房建成交付。房屋改造后，房产价值和租金水平上涨了约60%。

危旧房原拆原建之外，长沙市城市更新的触角早延伸到大街小巷。天心区新悦家园小区过去逢雨积水倒灌，外墙瓷砖脱落，缺少充电桩、晾晒空间。经过半年系统改造，地下管网完成清淤疏通，围墙加固修缮，靠山路面硬化整治，小区面貌焕然一新。

湘江新区桔洲街道天马社区更新后，被评为长沙市3A型“绿色完整”居住社区；望城坡街道716小区改造项目被列为“城镇老旧小区改造省级示范推广点”。

从单栋楼房的原地重生，到成片小区的蜕变，再到整座城市品质提升，长沙走出了一条不搞大拆大建、尊重居民故土情怀的内涵式更新路径。今年上半年，全市实施城市更新项目319个，完成投资115.58亿元，城市安全韧性与烟火气息同步提升。

长沙立足“三有更新、幸福都市”愿景，通过摸排形成156个更新潜力片区，“十五五”期间计划铺排64个重点片区、2925个更新项目，着力雕琢一座更有温度、更具质感、更富活力的现代化人民城市。