金九爆了！豪宅集体涨价：杭州单价26万/㎡，深圳房子5个月涨500万…

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9月中下旬，传统楼市“金九银十”进入实质性推盘阶段。不过最先冲出来的，不是刚需，不是改善，而是顶豪。

“最贵26.37万元/㎡。”9月15日，杭州望江新城，中海·海潮玖序领出首张预售证。24套叠墅，起步总价5100万，最贵一套接近一个小目标。这个数字，比杭州此前的“地王”栖湖云庄整盘均价还高出7000元/㎡。

同一天，深圳宝中。观潮四批次取证，9单元40套大平层，备案均价16.2万/㎡，比5月同排8单元贵了1.6万/㎡。类似户型，备案价差额能到500万以上。

上海也没闲着。黄浦内环、徐汇滨江多个顶豪项目悄然收回折扣，部分新取证楼栋价格上调1%~3%。

北京，则赶在现房销售细则出来之前疯狂抢证。据北京市住建委公示信息，9月1日至20日，全市共核发住宅类预售许可证13张，涉及11个项目、约4458套房源，待售货值接近400亿元。仅9月14日至20日一周，即发出10张预售证，准许销售3381套，迎来年内最密集的预售取证与开盘周期。

杭州：望江顶豪16.3万元/㎡领证，“豪宅六小龙”全部登场

9月15日，杭州望江新城海潮玖序取得首张预售证，推出2幢、3幢共24套叠墅房源，户型360㎡、405㎡，精装备案均价约16.3万元/㎡。其中，最贵一套单价约26.37万元/㎡，总价约9502万元，刷新杭州叠墅新房价格纪录。

更狠的是望天际。9月14日，滨江·望天际二开66套房源，备案均价14.66万元/㎡，比首开涨了4300元/㎡。这个项目由滨江、建发、金茂三大巨头联合打造，套均总价约6240万，江景顶跃破2亿。

此前，万潮玖序首开均价站上10万元/㎡；栖湖云庄排屋二开均价16.35万元/㎡。

杭州新房限价政策退出后，核心地块定价权回归市场。未来科技城保利天奕在9月初上调备案价约1000元/㎡，成为新政后杭州首个公开涨价楼盘；同板块建发招商·元序亦传出跟涨消息，新楼栋每套拟上调40万～50万元。

据杭州贝壳研究院数据显示，上半年总价3000万～5000万元房源网签122套，5000万元以上房源网签64套，均创下近十年新高。

顶豪涨价，和普通人有什么关系？

说实话，关系不大。但它们释放的信号很明确：核心城市核心地段的好房子，正在重新掌握定价权。

有意思的是，就在顶豪刷屏的同时，杭钢新城的沐澄月首开均价仅2.86万/㎡，金沙湖的云映澜庭3.27万/㎡。主城区的刚需盘依然在，只是和顶豪的价格有点“各管各的”。

深圳：五个月涨500万，不是神话是现实

再来看深圳，观潮的涨价曲线，堪称今年最夸张的样本。

4月首开，备案均价14.87万/㎡，折后约13.99万/㎡。9月四推，备案均价16.2万/㎡，折后约15万/㎡。短短5个月，每平米涨了约1万。

拿257㎡户型举例，中间楼层，首开总价约3314万起，四推同位置直接站上3800+万。

开发商敢这么涨，底气来自哪里？

一是核心区缺货。深圳宝中近年来宅地断供，观潮本身就是稀缺筹码；二是429新政后，核心区限购定向松绑，符合条件的购房者可以在福田、南山、宝安新安街道多买一套，购买力被释放；三是现房销售预期。新政后取证项目需等竣备，下一波供应要等到明年，窗口期有限。

二手房市场也在变。据贝壳研究院监测，9月上半月深圳二手房客源成交周期124天，比8月缩短19天。 1000万以上房源成交周期环比缩短20天。

从深圳市场来看，想等业主“大出血”捡漏的窗口正在关上。

上海：收回折扣比涨备案价更常见

相比杭州和深圳的“明涨”，上海的动作更隐蔽，主要以收回折扣为主。

保利旗下多个项目新取证楼栋价格上调约1%，黄浦内环部分顶豪维持18万～30万/㎡价格带。但更多项目是悄悄把之前的98折、97折收回到99折甚至原价。

上海的逻辑和杭州、深圳一致，好地段的面包、面粉双双走高。

新天地、老西门、徐汇滨江的宅地楼面价频频站上10万+，未来售价预期直接锚在18万～25万/㎡以上。开发商不是在今天涨价，而是在为明年的价格打底。

为什么是顶豪先涨？

三个字：稀缺性。

地段不可复制。望江、宝中、新天地、徐汇滨江，这些地方十年内不会再出一块地。

产品代差。新规后的好房子，和五年前的产品已经不是同一种商品。双泳池、私属会所、六恒系统、全球一线精装品牌，这些配置在二手房市场几乎找不到对标。

买家逻辑变了。顶豪买家买的不是房价还会涨，而是安全资产。企业主、科技新贵把核心城市核心房产当成硬通货，宁可贵，也不能错。

政策催化。828新政后现房销售、封顶预售、资金监管加码，开发商资金沉淀变长，核心区新地块更倾向现房，未来供应后移。开发商收回折扣、调高备案价，不是因为需求爆炸，而是后面再供货更贵、更少。

金九的真正信号

事实上，最贵26.37万/㎡的杭州叠墅和300万级首套刚需，是两个完全不同的市场。顶豪涨价并不等于普通小区要涨。

中指研究院指出，当前楼市需求结构已经由刚需主导转向改善主导，高净值客群将核心地段顶豪作为资产压舱石，资金持续向稀缺优质资产集中，普通住宅仍处于筑底调整通道，分化将长期常态化。

克而瑞认为，市场分层特征突出，3000万以上顶豪去化强劲，但1000-3000万中端千万豪宅依旧供大于求，高价顶豪还会拉高城市新房成交均价，容易制造全城房价上涨的数据假象，库存高企、居民收入预期偏弱等大盘核心矛盾尚未根本改善。

这一轮“涨价”，告诉我们：楼市没有回到2016，只是进入了一个新时代——好房子有定价权，普通住宅继续以价换量。