别再只盯着土拍！城市更新，不止是卖地

城市高速发展的时代已经结束，城市大拆大建的时代已经结束。

城市更新，已经站在风口之上，并且成为接下来的趋势。

提到西安的城市更新，很多人首先想到的是幸福林带片区、团结片区、西电片区，这三大片区也是目前的西安楼市热点。

实际上，除了拿地开发建设之外，城市更新中的存量资产盘活也是当下的重点。

就在这两天，西安直接发布了城市更新中108处闲置低效资产清单，寻找“合伙人”！

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108处闲置低调资产，估值45亿元

2026年9月23日，西安市住房和城乡建设局发布《西安市城市更新片区存量资产盘活蓝皮书发布公告》。

在《西安市城市更新片区存量资产盘活蓝皮书（2026-2028年》中，依托全市57个城市更新片区建设工作，遵循“现状、产权、权责、债务、盘活”五清晰原则，梳理出了108处闲置低效资产。

这108处闲置低调资产，总面积53万平方米，预估价值45亿元。

从这些存量闲置资产的类别来看，分为房屋建筑、土地资源。

房屋建筑类资产面积从几十平米到上万平米不等，包括行政机关事业单位、国有企业、社会资本的闲置用房，覆盖了商业设施、文化功能、医疗设施、居住用房、教育设施、办公用房、工业用房、体育设施等不同的类型。

土地资源，覆盖了停车场、绿地、交通设施、低效土地等不同的类型。

108处资产中，估值过亿元的资产有17处。

这17处资产分别为：西安市铁路医院（1.82亿元）、西安华清科教集团办公区（1.6亿元）、唐都汽修厂（1.1亿元）、八仙宫西侧空地1约1.3万平方米（1.3亿元）、长乐坊小区（4.3563亿元）、原警苑饭店（1.0546亿元）、西安老年大学西大街校区（1.3374亿元）、北关正街市政安置综合楼（1.47亿元）、西南二环立交桥下空间（2.8601亿元）、吉祥路小学临街商铺（1.6亿元）、曲江妇产医院楼宇（1.28亿元）、西核厂东门口27亩闲置用地（1.62亿元）、新华书店教材基地家属院（1.44亿元）、中储东元路7号闲置空地（1.3亿元）、航天基地公共卫生服务中心项目房屋（1.866亿元）、临潼化工院更新改造项目（2.145亿元）、原陕西正和医院（1.72亿元）。

这17处资产合计估值29.87亿元，占到本次《蓝皮书》中108处资产总估值的66.38%。

《蓝皮书》对108个存量资源资产可盘活项目，提出“用、售、租、融”多元化资产盘活模式。

其中，房屋建筑存量资产主要采取公开招租、委托专业机构运营、公开转让、划转至市属国企等方式盘活利用，土地存量资源综合运用收回再供应、收购储备、分割转让、租赁、联合开发、分层登记等多种方式盘活利用。

同时，《蓝皮书》中提出，资产盘活所得收益优先用于化解地方政府债务、保障“三保”等刚性支出，有效减轻财政收支压力，稳妥防控地方债务风险。

另外，通过 REITs、ABS 等创新金融工具，有效降低市属国有企业融资成本，提升存量资产运营效率。

从西安此次发布的超百个存量闲置资产盘活项目来看，覆盖面比较大，并且类型比较丰富、规模大小不同，适合于不同投资预算的企业参与。

但这些项目，到底有多少项目能够称得上优质，能够吸引企业参与，还需要打上一个问号，只有待项目落地才能逐步给出答案。

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盘活存量，西安在行动

实际上，在盘活存量资产这件事情上，西安这两年已经在积极行动。

一方面，各开发区的国资通过资产证券化，盘活手中的资产。

今年以来，西安经发创新工业园持有型不动产资产支持专项计划发行，平安西安高科产业园 REIT已获批复即将上市，开源证券-西安曲江创意谷持有型不动产资产支持专项计划、西安经开凯瑞大厦和综保区资产支持专项计划已获上交所受理，城投平台逐步从“融资平台”向“产业运营主体”转型。

另一方面，西安多处安置房配套商业盘活。

这其中，最具代表的就是未央区大明宫街道先锋村167313.16平方米安置房租赁交易项目，也就是北二环太华路立交东北角闲置多年的大明宫购物中心项目，西安云瑞城商业管理有限公司拿下该资产19年经营权之后，如今将其打造成大明宫梦中心即将开业！

灞桥区目前盘活存量资产打造大型商业最典型的项目是‌东大茂城‌，位于纺织城板块，由金海湾小区旁原有闲置商业体改造而来，计划2026年12月底正式开业。‌‌

去年，西咸新区还通过与陕旅集团旗下陕体集团合作，盘活了城市地标项目西安国际足球中心。在过去一年时间里，U23亚洲杯预选赛、西安国际青年足球锦标赛、2026中甲赛事等先后在这里举行，激活了沣东科统板块的发展。

实际上，除了《蓝皮书》中列出的闲置资产，以及安置房配套的大量商业等待盘活之外，目前各大城投平台公司手中有大量的办公、产业园等待盘活，这是庞大的规模，这类资产的盘活也将是接下来的重点所在。

盘活存量资产，对于地方政府而言相当于是进入到了化债2.0阶段。

化债1.0阶段，更多依靠的是“借新还旧”实现债务置换，从而获得喘息的时间；2.0阶段，就需要在获得喘息时间之后，从“土地财政”向“资产财政”转型、实现自我“造血”，带来现金流和收益，增强财政可持续性。

对于地方政府而言，盘活存量资产绝非简单的“变卖家产”，而是一场‌从“管资产”向“运资本”、从“一次性卖地”向“持续性运营”的深刻变革‌。

它通过‌“摸清家底—分类施策—专业运营—金融赋能”‌的闭环，将沉淀的资源转化为活跃的资本，既解决了短期的资金缺口和债务风险，又为长期的产业升级和城市高质量发展提供了源源不断的动力。‌‌