营口2026年8月楼市现状：二手微涨，新房以价换量

营口8月二手房均价4122元/㎡，环比涨了1.4%。这是2026年以来第一次环比翻红。同一个城市，新房公示价5513元/㎡纹丝不动，但房交会现场“一口价”“认购立减”的牌子到处都是。

先看二手房。

4122元/㎡这个数字，比7月的4066元/㎡高了一点。但同比去年8月，仍然跌了4.6%。环比涨的是“跌不动了”的那部分房源被消化掉之后，剩下的挂牌价往上走了一点，不是买的人突然多了。

分区看更明显。站前区6722元/㎡，全市最高。鲅鱼圈4185元/㎡，环比涨2.1%，但同比还是跌1.3%。盖州均价4000出头，环比涨了9.1%，这个幅度放在一个均价4000的区，基数小，波动大。

鲅鱼圈有一个数据值得单独拎出来。房产局统计，1到8月二手房成交2867套，同比涨了23%，70到90平方米的刚需户型占了六成以上。在整体市场偏冷的背景下，这个成交量算是跑出来了。价格没涨，但房子在动。

再看新房。

公示均价5513元/㎡，环比持平，同比微涨0.92%。但这个数字参考意义有限。8月28日营口搞了一场房车联展，把看房和看车放在一起，明湖广场线下展3天，线上VR展持续30天。主办方的思路很直接：你不专门来看房，就把房送到你逛车展的路上。

实际成交里，“一口价房源”“认购立减”这些动作，去现场的人都看得到。价格公示是一回事，签合同是另一回事。

库存方面有两个口径。

“十五五”规划里写的，商品住宅去化周期下降至16个月左右。行业惯例12个月以下算健康，18个月以上算警戒，16个月卡在中间。

但市场分析机构的数据显示，实际去化周期仍在18到22个月区间。官方口径可能没有完全覆盖已批未售和停工项目的隐性库存。16个月是过去几年控供地压出来的结果。

土地市场8月只有一宗住宅用地成交。

8月25日，营口中天央著置业有限公司以5967.16万元拿下西市区南海路东、渤海大街北一宗2.855公顷的地块，项目名“中天·学府壹号”。拿地方是本地房企，地块不大，容积率上限1.9。

2026年全年市本级住宅用地计划供应9宗、33.62公顷，其中站前区占了24.81公顷。供地集中在核心区，总量偏小。不是没人买地，是没人敢大手笔买。

政策端最大的变量是“以旧换新”。

2026年6月1日起试行，到2027年12月31日。国企营口广厦住房租赁有限公司作为收购主体，以房票形式收购旧房，换房人用房票买新房。

旧房有门槛。建成时间在2010年1月1日以前，建筑面积70平方米左右的中小户型为主，区位限定在东海大街以北、辽河大街以南、庄林路以西、得胜路以东范围内。

房票有奖励。3个月内足额使用，奖10%；6个月内使用，奖5%。

旧房由三家评估机构共同估价，取平均值作为收购价，不得高于评估价。双方价格谈不拢，收购终止。

这个政策解决的不是“买不起”的问题，是“旧房卖不掉”的问题。旧房有国企兜底，新房用房票抵，契税有补贴，公积金贷款不受次数限制。

营口城镇居民人均可支配收入46878元，全市住宅约75万套，户均1.5套。2025年末户籍人口221.6万，自然增长率6.51‰，死亡人口是出生人口的近三倍。

盯两个数：二手房环比能不能连续三个月翻红。去化周期能不能跌破14个月。