“打包”危房旧城旧厂 联动更新

原拆原建翻新后的鹤园小区中五巷1—7号。

改造之前的鹤园小区中五巷1—7号。

在近期省市领导不断强调城市更新要注重“成片统筹”“全市域统筹”的背景下，全面推广片区统筹已成为“十五五”时期广州城市更新的一大亮点。

不久前公布的《广州市城市更新“十五五”规划(公开征询意见稿)》明确提出，全市统一划示80个更新片区，每个片区内的各种改造项目打包统筹推进。

片区统筹具体怎么做、统筹主体是谁、改造资金如何实现财务平衡等关键实操细节，仍有待具体案例展示。日前，市区住建部门推动的荔湾区广船鹤园小区改造项目成为典型样本。

改造中，鹤园小区把三个项目统筹在一起：小区里三栋危旧房原拆原建、整个小区公共区域的微改造、广船旧厂地块的收储出让。

其中，危旧房原拆原建的改造资金由单一业主广船筹集；公共区域微改造和广船旧厂地块收储出让的资金，主要由拍下出让地块的开发商负责。整个资金平衡通过公房出租、社区商业设施运营和出让地块开发收益进行整体解决。

这种把片区里的危房、旧城、旧厂三类项目打包联动实施的做法，是广州城市更新的一大创新，也为后续全市片区统筹提供了借鉴。

打包改造

三栋危旧房原拆原建按“三不标准”进行

位于荔湾区广船的鹤园小区原本是广船职工生活区，共有住宅楼50余栋，按建成年代划分为东、中、西三区。

最早建成的中区“工字形”四层红砖房建于20世纪50年代；20世纪70年代，东、西区各建起一批八、九层住宅楼；2000年左右，中区又加建了部分15层和21层带电梯的住宅楼。

目前，大部分住宅楼在当年的房改中出售给了职工，只剩余10余栋依然为广船所有。

由于大部分楼宇建成年份较早，改造前整个小区存在管线杂乱、排水管网老化、停车资源紧张等一系列配套缺失问题，其中3栋房屋经鉴定为局部D级危房，亟须改造。

为了从整体上解决问题，荔湾区结合全市关于老旧小区微改造和危旧房原拆原建的相关政策，在片区范围内实施两个统筹：一方面在资金层面统筹旧城改造和旧厂改造；另一方面在实施过程中统筹原拆原建和老旧小区微改造，将老旧小区微改造和危旧房原拆原建联动进行，统一编制项目实施方案。

其中，鹤园小区中五巷1-7号、西十巷1-4号、西十一巷1-5号三栋危旧房成为荔湾区首个原拆原建项目，由唯一业主广船于2023年年中开始实施。

截至目前，中五巷1—7号原拆原建工作已基本完工，昔日破败老楼已在原址建成整洁明亮的新楼房，后期完成竣工验收手续后可在明年入住；另外两栋已完成搬迁安置与施工围蔽，未来将按照“合二建一”模式进行户型设计，计划今年内施工。

据广船公司资产运营部微改造工程建设单位项目负责人介绍，三栋危旧房原拆原建按照“三不标准”（不增加户数、不改变用途、不突破用地红线）开展1:1原址复建。

最先完工的中五巷1-7号经过全面优化户型设计，布局了两房一厅、两房两厅、一房一厅、单间四种户型共72套房，每一套房内都有独立厨房、厕所以及阳台，通风采光大幅改善，每个楼梯单元均预留电梯井位，以便后续加建电梯。

统筹实施

利用地形高差巧妙改造社区足球场

整个鹤园小区的公共设施改造部分，对小区的水、电、气、消防等设施进行了全面升级。

改造重新铺设了供水管网并增设二次加压设备，彻底解决老旧城区水压不足问题；新装燃气管道入户，电力设备同步增容，满足每户居民的家电使用需求；消防系统增设自然通风、室内消防栓等设备。

此外，改造还利用地形高差，将原有社区足球场改造成半地下智慧停车场叠加室外足球场。其中停车场配有171个机动车位，部分还带有充电桩，有效解决社区车辆乱停放、人车混行的难题。

新增的多余空间还新建了五层邻里中心，配有老年人日间照料中心、社区服务站和党群服务阵地。

在三个统筹实施的项目中，广船旧厂地块的改造实施时间最早，涉及金额最大。

广船地块一期和二期分别于2020年和2022年被中船集团和中信泰富组建的联合体以81.96亿元和187.6亿元摘牌拿下，项目附带条件之一为对鹤园小区实施微改造。

目前，广船一期开发的住宅项目已处于市场销售阶段，二期开发的住宅部分楼栋也已开始发售。预计等后续三期、四期地块陆续开发之后，未来广船地区将成为全新的滨江生活岸线。

解题思路

将多项目的共同主导单位作为片区统筹主体

对照鹤园小区的改造过程和《广州市城市更新“十五五”规划(公开征询意见稿)》的相关表述，未来广州在片区统筹改造模式方面的一些特点也逐渐清晰。

首先是片区统筹的实施主体如何选择。

当改造片区内存在多个项目业主时，不同业主之间的利益协调往往成本较高、耗时较长，这一点通常也是片区统筹最大的难点。

而广船鹤园小区的片区统筹模式最大特点是，三个项目背后都有一个共同的关键角色广船：它既是危旧房原拆原建的单一业主，又是广船鹤园小区的管理单位，还是广船旧厂地块的相关方。三大角色合而为一，天然成为片区改造的实施主体或者主导单位，也可以极大降低各项目统筹实施的难度，政府在这个过程中主要是提供政策支持。

对照意见稿提及的“探索更新片区统筹实施主体机制，促进多个权利主体项目协同实施”，鹤园小区的价值在于贡献了一种较为独特的确定实施主体的办法：当多个项目都有一个共同的主导单位时，由它作为片区统筹主体是较为容易操作的办法。

当这一前提条件不存在时，参考此前荔湾聚龙湾片区城市更新由市政府指定一家国企作为实施主体的做法，更有可能是由市、区政府部门指定相关平台国企作为主体，同时在特定项目实施过程中引入市场化机构入股，通过不同利益主体互相参股的方式进行统筹。

启示借鉴

改造资金转向“片区自我平衡、滚动可持续”

当片区统筹的主体确定之后，第二个关键问题是如何实现改造资金平衡。

在此前其他老旧社区微改造案例中，由于涉及的各种公共设施改造翻新投入较大，难以依靠财政投入和社区内部商业设施运营收入覆盖，需要另外寻找资金平衡渠道。鹤园小区引入旧厂地块的开发商投资进行平衡的做法，具有积极的创新意义和借鉴价值。

具体操作中，鹤园小区三栋危旧房原拆原建和小区公共配套改造的总投入约2.5亿元。其中，前者主要由作为单一业主的广船出资，涉及的住户无需掏钱；后者的改造资金主要来自摘得广船旧厂出让地块的开发商。资金平衡主要通过公房出租、社区商业设施运营和出让地块开发收益进行整体解决，跳出了财政单一投入的传统局限，实现了改造资金从依赖一次性财政投入转向“片区自我平衡、滚动可持续”。

这一点也被市、区住建部门重点关注，视为“十五五”时期广州城市更新项目能够实现滚动推进的关键。

尽管未必每个社区都能像鹤园小区一样拥有成片的可出让地块，但引入市场主体和相关社会资金，尽量挖掘潜在社区土地空间价值的原则，完全符合《广州市城市更新“十五五”规划(公开征询意见稿)》的导向。

即使没有可出让地块作为融资渠道，依然可以通过适当增加社区的容积率作为代替的资金平衡方式。在此前海珠得胜岗连片自主改造项目中，由于现场并不具备划出可出让地块的条件，最终通过拆旧建新过程中提高容积率、新增部分住宅面积的方式实现资金平衡。