五大举措护航‘制造业立市’，广州工业用地新政：降低企业拿地门槛，严防工业用地变相建别墅

2026年09月30日 16:41:50 来自北京市

工业用地是制造业发展的“硬底盘”。当前广州城市发展全面进入存量提质增效新阶段，围绕“产业第一、制造业立市”战略目标，城市规划治理加快从刚性管控向精准服务转型，既要守住制造业空间底线，也要通过制度弹性释放产业发展活力。在此背景下，广州市规划和自然资源局开展《广州市提高工业用地利用效率实施办法》（以下简称《办法》）的修订工作，并于近期向社会公开征求意见。

本次修订立足工业用地全生命周期管理主线，统筹刚性底线约束与弹性管控赋能，从规划管理、供地管理、产权登记和分割转让、供后监管等方面健全管理制度，通过五大核心优化举措，推动产业空间资源集约高效配置，为实体经济和新质生产力发展筑牢空间载体。

夯实三级空间管控体系，推动工业用地集聚入园，守住制造业空间底盘

针对工业用地布局分散、产业空间碎片化制约产业规模化集群化发展的问题，《办法》提出系统构建“工业集聚区—工业产业区块—工业用地”三级产业空间管控体系，统筹增量精准投放与存量高效挖潜，稳定制造业发展空间底盘。

2025年，广州提出构建“工业集聚区—工业产业区块—工业用地”的三级产业空间布局体系，完成了工业集聚区划定及工业产业区块优化，同步修订《广州市工业产业区块管理办法》，工业产业区块总规模由621平方公里增加至626.6平方公里，单个工业产业区块纯度从55%提升至65%及以上。同时聚焦全市15个战略性产业集群和6个未来产业谋划工业集聚区。

该《办法》一方面提出，新增工业用地原则上安排在工业产业区块内，建设用地规模和用地指标向区块内倾斜，引导符合产业规划的项目在工业产业区块内集聚。另一方面提出，严格保护工业产业区块内工业用地，稳定制造业空间供给。除因公共服务设施、市政和交通基础设施、绿地等公共利益外，原则上不得调整为其他非工业用途。

聚焦制造业主战场，优化用地规划管理，释放弹性空间效能

坚持生产为本，构建更加弹性适配的规划管理方式，推动从刚性管控向精准服务转型，让工业空间回归实体经济本源。

一是支持研发设计检测等设施配套。工业用地可在行政办公及生活服务设施外，另配置不高于15%的研发、设计、检测、中试等工业生产必需设施。

二是加大工业用地弹性适配能力。支持工业产业区块内的一类物流仓储用地与一类工业用地相互兼容混合，实现产业功能灵活组合。同时，鼓励留用地集聚入园，优先作为工业用地，建设只租不售的产业保障房，或统筹设置综合产业用地（M/A/B），补充配套服务，满足新产业新业态复合发展需求。

三是优先保障企业生产载体建设。明确工业建筑须先于配套设施完成建设、验收。鼓励存量工业用地适当提高容积率，新增建筑面积原则上全部用于生产，保障土地扩容部分服务实体经济发展。

支持多元弹性供地，创新拿地模式，降低企业落地成本

着眼破解企业拿地门槛高、资金压力大的痛点，创新供地模式，实现拿地方式更灵活、企业负担更可控，降低实体经济落地门槛。

一是支持企业多方式灵活拿地。推广常态化弹性年期供应，鼓励以长期租赁、先租后让、弹性年期出让方式供应工业用地，降低企业拿地门槛。对重大招商、战略性新兴产业、先进制造业等鼓励类项目，工业用地出让年限可按50年设定，适配不同规模制造业企业的资金、发展周期特点，减轻企业前期资金压力。

二是支持企业联合拿地。明确企业联合参与竞买工业用地的规则，在土地出让合同厘清出资比例、建设分工、建筑分成、宗地共有方式，支持同一产业领域或具备关联性的企业“拼单拿地”、抱团发展。

三是拓宽低成本产业载体供给渠道。支持留用地建设只租不售的产业保障房、产业临迁安置房、周转房，以及共享工作室、共享实验室、共享车间等产业保障空间。允许将工业用地划拨或者协议出让给工业和信息化部门、产业园区管委会，用于在工业产业区块范围内建设只租不售的标准厂房，明确主导产业方向，保障产业链上下游中小制造业企业产业空间需求。

强化工业用地监管，规范产权流转，筑牢实体发展红线

坚决防范工业用地偏离生产主业、房地产化，从建筑形态、分割转让、确权登记全链条从严把关，守住工业用地生产功能。

一是细化工业建筑管控标准。工业用地建筑形态应与产业类型、生产业态相匹配，禁止在工业用地内建造联排或独栋的类似别墅建筑。明确单幢厂房建筑面积不小于2000平方米，楼层内最小分隔单元套内建筑面积不低于500平方米，从源头规避非生产化改造。

二是分类规范分割转让。一般产业项目用地的建设用地使用权及工业用房可以整体转让或不得转让。供应给符合广州市产业导向和政策要求的“链主”企业、园区平台的标准厂房类工业用地，建设用地使用权不得转让，工业用房可以分割、转让。采用地价优惠供应的产业项目用地，建设用地使用权及建筑物原则上不得转让。转让时需对受让方产业准入资格进行审核，并承接原投资服务评估协议约定的相关权利义务。转让以幢、层为最小单元，最小单元建筑面积不低于500平方米；配套行政办公及生活服务设施不得独立分割转让，可按幢、层等固定界限为基本单元，随厂房、仓库等按相应比例一并进行分割、分割转让。允许分割后自持物业整体抵押，支持合规制造业企业盘活资产。

三是推动全流程闭环监管。将产权登记、分割、抵押要求纳入土地出让合同，在确权登记时明确配套设施工业用地属性；建筑形态、分割转让等纳入属地政府常态化重点监管内容，实现规则前置、过程可管。

完善产业绩效评价与履约管理，推动制造业企业提质增效

工业用地既要“供得出”，更要“管得好”。本次修订完善产业绩效评价与履约管理的闭环体系，形成“供地—建设—投产—监管”全链条闭环管理。

一是加强各部门协同配合管理。由市发展改革、规划和自然资源部门负责制定产业用地指南和绩效评估细则；市工业和信息化部门牵头开展工业用地生产效益评价与产业监管；市住房城乡建设部门牵头开展高标准厂房认定和荷载标准监管；各区政府、空港委负责辖区内生产效益评估、产业监管、履约考核等工作。

二是实行“土地出让合同+投资服务评估协议”双轨监管。土地出让合同重点管控土地闲置、擅自改变用途等行为；投资服务评估协议聚焦投资强度、产出效益、税收贡献等产业指标，两套机制协同发力，兼顾土地利用合规性与产业发展实效。

三是强化供后绩效跟踪评估。属地政府负责对产业准入、分割转让、转租、产出指标、改变用途、建筑形态等进行重点监管，确保工业用地真正用于产业项目。按照“谁提出，谁监管”的原则，会同提出关联条件的部门对工业用地项目开展土地利用绩效评估，按年度报送工业项目履约情况。

综上，本次《办法》以五大核心举措为抓手，做到刚性守底线、弹性促发展，把全周期工业用地管理嵌入制造业高质量发展全过程。通过清晰的规则体系、高效的落地路径、精准的产业服务，稳定工业发展空间，降低企业落地成本，严防土地“脱实向虚”，为广州构建“12218”现代化产业体系，落实“产业第一、制造业立市”战略提供坚实的制度保障与空间支撑。

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供稿：地区规划管理处

责编：袁聆彬

校对：郑逸扬

初审：王利平

终审：李均锁

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