危旧楼房原地“新生”，老旧小区变身成完整社区

秋日的阳光洒在侯家塘湘农桥社区二区 9 号栋崭新的外墙上，楼梯间电梯平稳起落，老人们坐在单元门口闲话家常。很难想象，一年多以前，这里还是一栋让人夜夜揪心的 C 级危房。

△侯家塘湘农桥社区二区 9 号栋

9月29日，第八届湖南省“人民满意的公务员”和“人民满意的公务员集体”表彰大会在长沙召开，长沙市雨花区城市人居环境局获评全省“人民满意的公务员集体”。

△长沙市雨花区城市人居环境局 图源：湖南日报

这支 2019 年才组建的年轻队伍，扛下长沙城区近三成的老旧小区改造任务，在老城区破解一桩桩民生困局。近日，记者走进他们深耕过的小区，实地感受城市更新带给老百姓的真实改变。

危旧楼房原地“新生”

“你们摸摸看，这墙体结实得很。换作几年前，晚上睡觉都睡不踏实。” 9月24日，在湘农桥 9 号栋大院，住户戎宪鸣感慨万千。

这栋 1975 年建成的单位自建房，2023 年被鉴定为 C 级危房，24 户居民守着老院子，日日要直面墙皮脱落、雨天漏雨的居住风险。

△侯家塘湘农桥社区二区9号栋原貌

当时，24 户家庭想法各不相同。有的住户担心自筹资金监管缺位；不少老年人一想到重建要跑十多个部门，对繁杂手续望而生畏。

危改专干周延介绍，改建初期，雨花区人居环境局工作人员多次赴现场进行政策宣传解读，联合街道、社区推动居民成立危房重建业委会。多场议事会接连召开，重建方案、代建企业遴选、户型细节全部交由居民协商投票决定。工作人员和业委会成员上门走访，坐到居民家中算清安全、成本、长远三本账，一点点打消居民的顾虑和担心。2024 年 5 月全体业主达成一致，按照 “原址、原面积、原高度、原使用性质” 启动危房拆除重建。

资金安全是居民最大的顾虑。项目建安成本每平方米 3056 元，叠加中央、省级安居补助和市区两级危房改造奖补，剩余资金由住户自筹。在雨花区人居环境局指导下设立资金联名共管账户，戎宪鸣作为共管帐户代表之一介绍，动用资金需要三人同时到场刷脸、刷身份证、签字、输密码，每一笔支出全部在单元楼公示，接受全体住户监督，半个月便完成自筹资金归集。

危房重建报批链条冗长，普通居民很难独立完成。雨花区人居环境局党组成员、副局长 张锡泉介绍，该局创新 “全过程代办代建” 模式，指导央企中铁城建提供 27 项打包式便民服务，从设计、拆除、报建、施工、监理、验收到产权登记、奖补申领一站式代办，居民只负责决策和监督。相关部门开辟审批绿色通道，压缩办理时限。

2024年11月拆旧楼，2025年便完成新房交付，还用上了新装的电梯。老住户周伟站在新房前感慨：“花小钱，住新房，以前想都不敢想。”

记者从雨花区人居环境局了解到，近五年，全区累计完成城市危房改造101栋，2261户群众告别“忧居”、奔向“优居”。侯家塘街道橡胶制品厂宿舍1号栋居民主动提出“复制9栋经验”，目前已拆除旧房，正在动工重建新房，不久即将搬入新家。一个样本，正催生更多优质范例落地。

老旧小区变身成“完整社区”，补齐生活 “拼图”

如果说湘农桥 9 号栋解决群众 “安居避险” 的燃眉之急，砂子塘金科园完整社区，则探索老社区全龄友好的更新路径。

走进雨花区砂子塘街道金科园社区，开阔的篮球场，道路干净平整，绿树成荫，幼儿园、青年公寓、老年活动中心、残疾人实训基地、老年人康养服务中心、便民服务点、社区食堂.....

1963年建成的金科园社区是原央企中冶长天的职工宿舍，是一个典型的单位型社区，有 28 栋住宅楼、1205 户，常住人口 5125 人，60 岁以上老人占比 30%。改造前屋面墙体漏水、管线杂乱无序、道路坑洼不平，养老、休闲、停车资源紧缺。

“一开始，我们先详细了解大家的想法，再去研究怎么改。”金科园社区改造项目负责人刘佳武介绍，改造前，他们联合街道、社区广泛征求居民意见，收到超过200条意见和建议。最终呈现的方案，没有套用标准化图纸，而是把群众诉求转化为 38 项具体落地的改造项目，总投入 1.28 亿元。

“居民需要什么，我们就改什么。”刘佳武说，一开始大家的想法，就是以人为本，社区把他们的记忆留在家门口，让老居民有归属感，也让新住户读懂这片社区的来处。这些具体的工程包括屋面墙体防水翻新、管线整合下地，道路白改黑；加装 23 台电梯，新增 80 个机动车位，配齐电动车充电棚；改造雨污管网，搭建雨水回收系统；楼道加装扶手、折叠休息座椅，新增三处口袋公园等。

“以前住进新房就是幸福。现在幸福来自小区改造后带来的新生活。”在这里住了几十年的周燕辉感慨，现在小区部分楼栋安装了电梯，没有安装电梯的，每一层都会有便捷式的座椅，老人爬楼爬累了，可以坐着休息会。“这些细节考虑的很到位。”

此外，社区盘活 5500 平方米闲置资产，引入社会资本运营。废弃旧宿舍改造成 216 套低价青年公寓；落地托幼、青少年心理活动空间；建成综合养老服务中心，为行动不便老人提供送餐、上门康养。社区食堂、卫生服务站、便民菜场步行即达，同步新增 60 路智能监控，升级智慧物业。

改造完成后，小区新增近 3000 名居住人口，其中约 2000 人是年轻人。老居民安居故土，年轻人愿意入驻老小区。22岁的万娜就是入住青年公寓的住户之一，“这里离我工作单位步行只有5分钟，附近生活圈非常方便。”如今，下班后万娜总喜欢在小区慢步走，悠闲度过下班时光。

金科园社区有一组数据：改造前后，12345投诉工单下降70%，物业缴费率从50%提升到98%，居民满意度98%。“过去是‘敲不开门’，现在是‘笑脸相迎’。”

五年来，该局累计投入资金11.6亿元，改造老旧小区291个，惠及群众6.5万户。尤其是金科园社区改造中，探索“所有权归单位、使用权归社区、经营权归社会资本”的“三权分离”机制，成为长沙唯一一个入选住建部完整社区建设试点的社区，经验获全国推介。

基础改造，先从“脚下”和“身边”开始

城市更新，既有亮眼样板，也有藏在背街小巷的棘手难题，侯家塘广济桥社区荣安小区就是一例。

小区两栋住宅建成于上世纪 80 年代末，共 101 户居民。地下管网塌陷堵塞，负一楼常年污水横流，粪渣堆积，臭气蚊虫困扰住户，居民常年不敢开窗。小区作业面狭窄，边上是高差 6 米开裂错位的危墙，工程机械无法进场，困扰居民多年的顽疾一直未根治。

△改造前

接到街道反馈后，雨花区人居环境局将其纳入老旧小区改造计划。荣安小区项目负责人刘江萍介绍，改建过程中，工作人员多次现场踏勘，启用管道机器人探明地下管网情况，量身定制改造方案。协同社区拆除违章建筑，对危墙实施拆除重建，挤出有限施工工作面。现场组织人工轮班下井清掏淤积粪渣，重新铺设管网、改造化粪池，彻底疏通排水系统。

△改造后

“以前靠北面的窗子是从来不敢打开的，现在不仅能开窗，堆满杂物的过道也能散散步了。”老住户邓铁藩告诉记者。

城市更新不止于一栋楼、一个小区，更是城市发展方式的深刻转型。在采访中，雨花区人居环境局党组书记、局长蔡贤俊解读了老旧小区更新背后的工作思路。

“我们始终坚持以人民为中心的工作宗旨，把群众需求摆在改造工作的首要位置。” 蔡贤俊介绍，每次项目启动前，都会广泛征求居民改造意愿；进入方案设计阶段，改造方案在小区公示，还会把设计师、工程师请到现场，面对面和群众沟通打磨改造细节，力求改造精准回应群众诉求。

改造项目分为基础类、提升类、完善类。基础类坚持应改尽改，提升类、完善类结合区级财力做到能改则改，尽力而为、量力而行。改造覆盖从 “头顶到地下” 全链条：屋顶防水、楼栋外立面修缮优先落实；地下排水管网、化粪池能修则修，破损严重的就整体更换；同步推进道路白改黑，因地制宜盘活闲置空地增设停车位，化解停车难题。“老旧小区改造是实打实的绣花活，考验大量细节功夫。” 蔡贤俊说。

该局自2019成立以来，牵头实施街区微改造项目20个，完成15分钟生活圈项目92个，新建改建农贸市场16个、停车场115个，新增城市停车泊位10万余个，完成停车难重点区域治理项目20个，新建改建人行道61公里、自行车道107公里、健身步道12.5公里。城市体检覆盖建成区144平方公里，成功创建“绿色完整”居住社区33个。

当前，我国城市发展正从大规模增量扩张转向存量提质增效，《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》明确提出：稳步推进城中村和危旧房改造，支持老旧住房自主更新、原拆原建。持续推动城镇老旧小区改造。大势之下，雨花步履不停。“十五五”期间，雨花区计划更新改造老旧小区413个，将惠及居民11万户。

这支获评拟表彰 “人民满意的公务员集体” 的队伍，七年如一日扎根城市更新一线。从“改房子”到“改生活”，从“住有所居”到“住有宜居”，把一张张“民生清单”变成了老百姓可感可及的“幸福账单”。

潇湘晨报·晨视频记者陈诗娴

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