擅自拆墙、挖洞、加荷载？江苏为“住有所安”立法，这些行为将受罚

9月30日，江苏省人大常委会办公厅在浦口响堂召开新闻发布会，解读省十四届人大常委会第二十五次会议通过的《江苏省房屋使用安全管理条例》。该条例将于2027年1月1日起全面施行，共7章86条，旨在补齐房屋使用安全管理短板，为百姓“住有所安”提供法治保障。

江苏是城镇化先发省份，存量房屋基数大、老旧房屋占比高。全省2000年以前建造的房屋占比接近六成。随着城市发展进入存量提质新阶段，居民装修改造、房屋改扩建需求持续攀升，装修能否拆改、老旧房屋何时需要安全鉴定、违规装修如何处罚等问题受到关注。

每幢房屋明确安全责任人

针对房屋安全管理中“谁来管”的难题，《条例》在第二章专设一节，规定房屋使用安全责任，先给每幢房屋定下责任人，再明确责任清单，从源头解决责任不清问题，让每栋房屋都有专属“安全责任人”。

《条例》明确，不是房屋使用安全责任人的使用人，对房屋进行装修，应当经房屋使用安全责任人同意。也就是说，租客想装修，需先经房东同意。

省住房和城乡建设厅副厅长路宏伟介绍，《条例》在“房屋使用安全”一章中设立“房屋装修安全”专节，围绕“谁能装修、怎么装修、谁来管理”，构建覆盖事前、事中、事后的全链条责任体系。

事前明确装修“能不能动结构、谁同意动结构”。如果房屋不是自己居住使用、由使用人装修，须经房屋使用安全责任人同意，由责任人或者其委托的管理人负责监督。技术上，只要涉及结构变动就要送审施工图，由审查机构把关地基基础和主体结构安全。

由此，谁申请、谁设计、谁审查、谁施工、谁监督、谁验收，每个环节都对应明确责任人，装修活动可查、可管、可追溯。

明确装修“红线”，违规拆改分类处罚

省人大环资城建委委员汤浩介绍，《条例》明确列出禁止行为：房屋的基础、梁柱、楼板和承重墙、外墙等主体和承重结构，不得擅自拆改；不得擅自超出设计标准增加荷载或者改变荷载类型；不得开挖底层地面、降低地坪标高；不得违法搭建、违法改变外立面；不得有法律、法规、规章规定的其他危害房屋使用安全的行为。任何单位和个人也不得承接这些行为的勘察、设计、施工、监理业务。

处罚标准方面，擅自超过设计标准增加荷载或者改变荷载类型的，由住房城乡建设部门责令停止违法行为、消除安全隐患。属于住宅的，对房屋使用安全责任人或者其他责任人、承接工程的个人处一千元以上一万元以下罚款，对施工单位处一万元以上十万元以下罚款；属于非住宅的，对房屋使用安全责任人或者其他责任人、承接工程的个人处一万元以上十万元以下罚款，对施工单位处十万元以上三十万元以下罚款。

装修人在装修开工前未依法办理登记的，由住房城乡建设部门或者乡镇人民政府、街道办事处责令限期改正；逾期不改正的，由住房城乡建设部门处五百元以上一千元以下罚款。

五类情形须做房屋安全鉴定

房屋使用安全责任人应当安全、合理使用房屋，有配合开展房屋使用安全隐患排查治理和应急处置的义务。《条例》界定了五类必须开展房屋安全鉴定的法定情形：一是房屋明显倾斜、变形，或者柱、梁、屋顶等建筑主体、承重结构发生明显裂缝、变形、不均匀沉降、腐蚀等现象，需要继续使用的；二是达到房屋设计使用年限后，需要继续使用的；三是人员密集场所的房屋实际使用年限达到设计使用年限三分之二的；四是利用自建房屋从事生产经营、公益事业的；五是法律、法规规定应当进行房屋安全鉴定的其他情形。

《条例》鼓励运用人工智能、大数据、物联网、卫星遥感等数字化技术，搭建房屋安全动态监测预警体系，实现日常巡查、隐患排查、应急处置的智能化、精准化管控。同时明确房屋安全鉴定机构行为规范，由省住房和城乡建设部门制定房屋安全鉴定的具体管理办法，确保鉴定结果科学合规、有据可查。

城乡统筹，民宿、农家乐等纳入重点管理

省人大常委会法工委主任陈志红介绍，据统计，江苏行政村集体土地上共有农村房屋1013.8万户，其中建于2000年之前的农村房屋占65.6%。《条例》在第二章“房屋使用安全”中专设“农村房屋使用安全”一节作出制度安排。

《条例》将农民住宅、农村生产经营用房、农村公共设施用房和公益事业用房三类房屋一并纳入管理对象，尤其针对民宿、农家乐等乡村经营性用房提出专项管理要求，填补农村经营性房屋安全监管的制度空白，实现城乡房屋安全管理全覆盖。

针对乡村经营性房屋安全管理，新规提出，各地县级政府需结合民宿、农家乐产业发展特点，要求经营主体定期开展房屋检修、隐患排查，常态化筑牢乡村经营场所安全防线，兼顾产业发展与民生安全。

从“谁来管”到“怎么管”，从装修“红线”到鉴定“硬杠杠”，该条例把风险防范重心放在“早发现、早处置”上，让政府排查、基层巡查、责任人自查、物业服务人协查相互衔接、层层兜底。2027年起，江苏百姓的“住有所安”将多一道法治“防火墙”。