定西9月楼市分化：临洮跌2.3%、岷县涨1.4%，议价空间变了？

9月份定西楼市出现明显的分化，临洮二手房均价为5979元每平米、环比下跌2.3%，岷县则以4902元每平米的环比上涨1.4%；库存去化还需要15.34个月，买房人议价空间变大了，低价县区为何反而回升呢？

全市二手房挂牌均价是5707元/㎡，新房公示均价为5195元/㎡，整体没有出现大幅度的上升或下降情况，但是临洮二手房环比下跌2.3%，岷县却同比上涨了1.0%、环比上涨了1.4%。

最贵的地方开始松动，低价的县区也出现小幅回升的情况，这份成绩单怎么读呢？先看价格梯队，临洮二手房挂牌均价5979元/平方米、新房均价6013元/平方米双双排在全市首位；

渭源处在梯队末端，临洮与岷县二手房均价相差1077元/平方米。陇西在临洮、安定区之后，安定区二手房均价为5647元/平方米，临洮、陇西和安定区构成定西价格靠前的区域。

县区之间价格差不但是数字排名，更是区位、供应、产品以及购房需求所决定的。临洮的变化是值得关注的。这里二手房均价为5979元/平方米，同比下跌2.4%，环比下跌2.3%，环比跌幅居全市首位；

新房均价还有6013元/平方米。城区一套110平米三居室，2023年以56万买进，在今年9月份挂牌价为52万，最终最高报价48.5万元，业主半个月后没有出售。

本案例不能作为全部临洮市场的体现，但是呈现出来的交易状态为卖方仍然考虑到以往的买入成本，而买方则会花费更多的时间去比较以及压价。临洮的价格比较高，是靠近兰州造成的。

兰州城关区均价为每平米1.1万元，临洮房价不到6000元/平方米，价差形成了一部分跨区域置业需求。桦琳雅廷等改善型房源价格达5800元/平方米，仍然存在成交承接。

但是较高的价格没有使临洮避开了调整，环比、同比的数据都在下跌，说明高价区域也存在着议价、去化的压力，不能只从“全市最高”一项上进行判断。“岷县表现不同”。

当地二手房均价为4902元/平方米，属于全市较低水平，但是是7个县区中唯一实现同比正增长的区域。低价格基数是一个客观存在，土地市场又出现了新的成交记录，在今年3月份岷县润宇房地产以795万元的价格购得峡口镇的一宗住宅用地楼面价为216元/平方米；

9月份又有一宗面积为26435平方米的住宅用地成交。锦诚滨江国际的价格为5250元/平方米，陇中茗苑价格是4680元/平方米起，市场产品还是刚需型房源为主。土地成交和项目价格可以判断出市场上还有开发和销售活动的存在，但是不能只依靠这些数据来推测后续房价的趋势。

市区和安定区没有跑赢大盘。9月份二手房均价是每平方米5647元，环比下降0.5%，同比下降1.5%。全市商品房库存约为517万平方米，去化周期为15.34个月，主要集中在市区和安定区。

凤翔名都一套住宅的评估价是23万元，最终成交价也是23万元，没有超过评估价。绿洲定西府的价格是4480元/平方米，城投瑞和苑的价格为5100元/平方米，在安定区比较的房源比较多。

库存规模会直接影响到议价节奏。定西商品住宅去化周期已经连续8个半月处于18个月的合理区间内，但是15.34个月仍然表示着按照现有的销售速度，目前的库存还需要超过一年的时间来消化完毕。

特价房、工抵房增多，二手房议价空间变大。陇西市场上，买方提出的“降5万元”的要求较多，部分业主会将让价幅度控制在3万元左右再谈。安定区一些建成年份为2002年的老小区，86平方米房源挂牌32.6万元，则折合约为3761元/平方米，在老旧、远郊以及配套一般的情况下价格变化更大。

政策端也出现了新的支持因素。2026年定西公积金政策安排中，贷款最高额度为70万元，商品房最低首付比例为20%，保障性住房最低首付比例为15%。毕业三年内的大学生连续缴纳六个月就可以申请贷款了，并且不再按照账户余额简单确定额度，即使账户余额只有几千元也能申请到数十万元的额度，但是最终还是要以当地公积金中心审核结果为准。

截止到4月为止，定西已经发放了9笔新政公积金贷款，总共金额为476万元。从规模上讲虽然不大但是减轻了部分家庭和新就业群体的首付筹集压力。把这些信息综合起来后，定西楼市目前更接近“整体稳中偏弱、区域表现不同”。

二手房同比下跌了1.8%，去化周期超过了15个月，市场上缺少了短期投资回报的明确信号。自住购房者要着重对比地段、房龄、配套、总价和贷款条件，不可以只看单价；

临洮靠近兰州区域、安定区配套成熟的地段，以及远郊房源交易环境都不一样。9月份成绩没有给所有县区一个统一的答案，真正需要分开看的是价格最高的临洮为什么回调、低基数的岷县为什么微涨、库存压力下不同房源的议价空间。