商业地产估值逻辑生变！广州首单商业用地续期带来新信号

近日，凯华集团旗下广州国际轻纺城完成土地使用权续期，成为广州首个落地的商业用地续期项目，也为该项目申报商业不动产REITs扫清关键障碍。

结合广州、上海先后出台工商业土地续期相关新政，仲量联行分析指出，存量商业不动产正在告别简单按年限打折的估值模式，迈入续期风险定价的新阶段。

过去市场判断商业物业价值，大多直接根据土地剩余年限做折价处理。如今随着续期走向制度化，即便剩余土地年限相同，资产价值也会因为续期的确定性拉开差距。市场普遍把土地剩余20年视作重要观察阈值，到这一节点，续期可行性、办理成本就会被纳入尽调与收益测算，进一步影响资产并购、抵押融资以及REITs落地。

仲量联行表示，后续市场资产将形成明显分层：已经完成续期、锁定成本的资产，具备清晰续期路径的资产，以及受规划、权属限制、续期不确定性较高的资产，三者估值将出现分化。行业的关注点，不再是单纯看剩余年限，而是重点评估续期政策、成本对项目现金流的实际影响。

广州、上海两地新政，兼顾产权连续性、土地价值回收和城市土地再配置等多重目标。仲量联行评估咨询服务部中国区总监熊建平建议，持有商业资产的机构要尽早把土地续期纳入资产管理与资本规划，将潜在风险转化为主动提升资产价值的抓手，为后续融资、退出做好铺垫。