崂山李沧台东，青岛三大商圈迎来“新玩家”

城市速递

2026年10月05日 16:23:01 来自北京市

有态度的思想者

青岛主城区的各大商圈，正面临新一轮生态升级，业态更加丰富的同时，竞争格局也来到“近身肉搏”阶段。

先是京东MALL落子书院路万达广场，计划于年底前开业，专注家居家电，与苏宁易购直接PK；随后丽达天地也宣布将于年底前开业，选址与万象汇、宜家只隔一条马路。

再往前数，可以发现这波商业换新覆盖多个商圈。8月，由原老百盛改造而来的上街里MALL开业，亮相一批北方、山东首店；同期，台东大悦城正式启动建设，商业面积21.76万平方米，为台东商圈带了一个超级玩家。

随着电商持续分流，传统购物中心不再是一门好生意，这轮换新也传递出商业竞争的新逻辑——占据顾客时间与情绪的同时，完成货物的销售。

正面PK

相关规划一公布，“火药味”已经弥漫开来。

丽达天地选址崂山区深圳路与辽阳东路交汇处。根据规划，将集聚200余个品牌，其中餐饮占比约35%，娱乐服务约30%，零售约24%，其余为超市业态。

丽达天地效果图

丽达天地紧邻的金家岭金融区，区内已集聚29.2万常住人口、27座亿元税收楼宇，具备十足的消费活力。

开业后，丽达天地将与崂山万象汇、宜家分别隔路相望。其直接竞争对手无疑是2022年落子崂山的万象汇，两条地铁线于此交汇，开业以来，凭借万象系丰富的品牌资源导入与便捷的交通触达，已成为崂山区最高人气的商业体之一。

将于年底开业京东MALL李村书院路万达店，是京东在青岛规划的第二家超级体验店，该店总面积约2.6万平方米，业态也更加聚焦家居家电，规划了智能家居实景展厅、全屋整装定制区、数码3C互动体验空间、厨电卫浴实景样板间等。

京东MALL的“肉搏”对象则是李沧商圈核心区的苏宁易购超级旗舰店。

李村商圈堪称青岛密度最高商圈之一，这里汇聚11个购物中心、2300余个百货店，涵盖4000家商业企业，商业面积超200万平方米。

京东MALL书院路万达店与苏宁易购超级旗舰店相隔仅数百米，且业态高度重叠。后者是苏宁在青岛布局的主力店，扎根李村14年，并于2025年9月完成焕新，近2.5万平方米，五层空间，该店不仅是苏宁在胶东的“首发阵地”，也是青岛家电家居产品选购的重要目的地之一。

首店+体验

新商业体不仅带来一批新品牌与新场景，更以丰富的体验业态将抢夺消费者的心智。

丽达天地目前公布的拟合作品牌，包括永辉超市“胖改店”青岛首店、Ultimate Ninjas闯关玩家山东首店、人民VR科幻馆山东首店和引力矩阵崂山区首店等。

这其中，传统生鲜连锁商超“一哥”永辉将在青岛开出首店。

在经历过去数年亏损后，永辉启动“学习胖东来”式调改，持续调整商品结构和服务模式，成效渐显，今年上半年，公司扭亏为盈，净利润超2.5亿元。

永辉青岛首店正是品牌调改后的最新一代形象旗舰店，面积近6000平方米，将充分展现其在质价比、服务和鲜食熟食等方面的优化调改成效。

永辉超市

来自美国的Ultimate Ninjas（闯关玩家）也是一大看点。该品牌以障碍赛为核心，配备猴架、巨塔、蹦床、曲翘墙和吊环滑道架等设备，主打“专业竞技+亲子体能”的家庭运动场景，覆盖从儿童到成人的休闲娱乐与综合体能训练需求。该品牌于去年在珠海成立中国总部，目前已在深圳、珠海、厦门等多城布局，契合当下亲子、体能训练等体育消费热点。

此外，丽达天地还表示将引入服装买手集合店、设计师原创品牌店，同时吸纳网红餐饮主理人特色品牌，全方位丰富区域商业业态，为消费者带来更多元、更优质的消费选择。

在首店之外，新商业体还特别重视提供新的体验场景。这一设计理念在上街里MALL中体现的也极为清晰。

上街里MALL吸引了多个游戏、娱乐、健身业态的首店入驻，填补了周边区域大型沉浸式综合娱乐空间的空白。此外，以大面积通透玻璃幕墙取代厚重立面，让中山路街景尽收眼底，把购物商场变身观景台，也让其收获了不少流量。

这类布局的用意，其实也是在回答“消费者为何还要去购物中心”这一种终极之问。

有研究人士指出，过去衡量一个商场好不好，看的是坪效，即每平方米能产生多少销售额；现在衡量一个商场有没有生命力，看的是停留时长，也就是消费者愿意在这里待多久。谁能把消费者留住，谁就掌握了竞争的主动权。

商圈迭代

把镜头拉远，这轮新商业体“开业潮”的意义才完整。

电商横行的时代，购物中心已不是一门轻松赚钱的生意。据赢商网监测，截至2025年三季度，全国已开业商场存量超9266个、体量超6.6亿平方米，其中优质项目占比仅约7%，超九成面临同质化与客流不足的难题。增量开发的黄金时代也已落幕，2025年全国新开业购物中心仅360余个、创2013年以来最低，近20%还是存量改造再开业。

但换个角度看，正因旧模式失效，新商业体的进入才构成一次集中换血，通过运营逻辑、业态结构和空间形态的更新，实现整体的迭代。

落到青岛的商业版图上，这一波商业的集中更新，恰是中山路、台东、李村、崂山等四大商圈新一轮更迭。

上街里MALL聚焦年轻消费群体，以潮流零售、餐饮、茶饮咖啡、休闲娱乐等品类，为中山路区域提供高品质、复合型的商业消费新空间。

大悦城定位“文、旅、商”融合的综合体商业体，以“盒子+街区+屋顶”的形式弥补区域高端商业供给缺口。