网友谈香江集团把大草坪变豪宅

2024年，广州番禺南村镇里仁洞村的锦绣香江小区内，一片曾让上千户业主质疑了十几年的大草坪被开发商用围挡隔开。挖掘机进场，树木迁移，地下室开始施工。

这块大草坪随后有了新名称——香江1号，并成为广州番禺万博CBD片区最昂贵的豪宅项目。

项目占地5.2万平米，容积率低至1.77，规划6栋住宅楼，共有394户；主力户型为200平米至600平米大平层，另有1200平米顶层复式。

今年初，香江1号开盘入市，项目备案价最高达到23.8万/平米。按此计算，楼王大户型产品总价需要一两个小目标。开盘后，该项目实际成交均价仅维持在8万/平米，相比预售备案价打了较大折扣。

在整个广州番禺，新房价格仍停留在每平米3、4万元的水平，香江1号仍算卖得最贵的豪宅。

把时间拨回十几年前，香江1号所属地块还是一片大草坪。2012年秋天，锦绣香江的老年活动中心里坐着几位老人，桌上摊着从售楼时保存下来的规划图，他们盯着图纸上的一块绿色区域。

这个地方就是锦绣香江出了名的大草坪：有业主晨练，有人遛狗，老人坐在树荫下消磨时光，孩子在草坪上奔跑玩耍。这片毗邻汉溪大道的大草坪，是小区举办各种文体活动的地方，也是当年很多业主买房时一眼看中的卖点。

一位2001年买房的业主拿出了锦绣香江当年的规划图。她说，自己买房时，这块地方标注的是绿地。另一位2003年购房业主拿出的规划图上，则已经出现了“发展用地”四个字。

让业主们匪夷所思的是，到了2012年，新的规划公示里，这块草坪又变成了R2性质地块，也就是住宅用地。

当时，锦绣香江有上千户业主签名反对，他们最大的质疑是：明明是一大块草坪，为什么突然改了规划，竟然能建楼盖房？一位业主说，买房时销售人员曾很明确地告诉他们，这片草坪不会改变用途。

面对质疑，锦绣香江和香江1号的开发商香江集团选择回避，没有立马作出回应；规划部门的回复是，需要核清事实。

后来，业主们翻出大草坪的规划图，质疑声更大。规划部门提供的官方信息里，这块地的规划编号是E3，也就是果园、茶园、橡胶园等用地；开发商给业委会的回复则称，这是按照历史批复，将远景发展用地更正为建设用地。

从最初的大草坪，到后来的果园，再到远景发展用地，最后直接变身居住用地，开发建设豪宅。

A股上市的香江控股曾对广州番禺锦绣香江项目的土地规划作出解释：2000年开始分期销售，原计划在2011年开发剩余地块；到了2011年，广州批准控规全覆盖，控规将小区内未开发用地控制为远景居住用地；从2013年开始，项目公司广州番禺锦江房地产有限公司向规划部门申请剩余未开发用地的规划修正。

这意味着，早在十几年前，香江集团一直在尝试对这块大草坪进行土地变性，用作住宅开发。而在规划部门提供的大草坪地块规划图里，之所以标注为E3性质土地，据说是此前电子数据库录入存在错误，后来又纠正为R2二类居住用地。

到了2024年，广州市规划部门正式挂出了这块大草坪的规划许可：项目所属新建地块四，位于南村镇里仁洞迎宾路西侧锦绣香江花园内，建设单位是广州番禺锦江房地产有限公司。

项目公司广州番禺锦江房地产有限公司背后有两大股东：香江控股持股51%；广州番禺区属国资企业广州市盈泰房地产有限公司持股49%。

得到官方的规划确认后，香江集团将这块大草坪围起来，开进挖掘机，动工开发豪宅。那块陪伴锦绣香江业主二十多年的大草坪，已经一点点消失在挖掘机下面。

香江集团的故事，要从其老板娘翟美卿说起。1985年，21岁的翟美卿到北京做家具生意。第一次卖衣服，她赔了2000块钱。后来帮人从广东采购家具，赚到3万块钱，她辞了工作，继续下海做生意。她曾租下北京六里桥附近一个四合院般的厂房，办起美满床垫厂。23岁时，她赚到了人生第一个100万。

1989年，她还遭遇过入室抢劫，脸上至今留着伤疤，骨头里甚至残留着无法取出的匕首碎片。1990年，翟美卿和丈夫刘志强回到深圳创办香江集团。1992年，罗湖海运仓改成9万平方米的香江家居，后来又做金海马、锦绣香江。

香江集团从家具生意起家，慢慢长成一家横跨家居、地产、金融等领域的民营企业集团。翟美卿后来回忆创业经历，总结为一句话：“我们踩着所有的点，其实都是改革开放的路径。”

如今，项目规划已经一锤定音，香江1号正在开发建设。仍然感到愤愤不平的，是那些住在锦绣香江的业主们。他们在各种公众意见反馈渠道上留言投诉。

有人说，这片草坪已经使用二十多年，不存在地块闲置浪费；有人说，自己当初买锦绣香江，就是因为这里有块大草坪；有人说，儿童乐园、老人活动中心都在这里，围起来以后，原来的生活都被改变了；还有业主希望把大草坪保留下来，甚至提出做成类似纽约中央公园的城市绿地。

其中，有一条留言直接说出所有业主共同的心声：“大草坪属于全体业主。”

官方的意见回复几乎都是同一句话：根据土地证、2000年建设用地规划许可证以及2024年的规划批复，该地属于锦绣香江开发地块，用地性质为商业居住用地，项目已经取得相关许可。

香江1号已经开盘入市，工地上机器轰鸣。再过两年，就会有几百户豪宅业主收房入住。锦绣香江的业主们，不会再有那块大草坪了。

香江1号的最高备案价高达23.8万/平米，但最后实际成交均价只落在8万/平米。之所以能有这样大的降价空间，只因为项目地块原是一块大草坪。二十多年前的拿地成本，放到现在房价面前，几乎可以忽略不计。

当年锦绣香江的老人们在树下消磨时光、孩子们奔跑玩耍的大草坪，今天摇身变成了394套千万豪宅。草坪消失了，豪宅正在建起来。这块地在二十多年后，终于等来了另一种价格。