西安国庆楼市探访：核心区新盘热销，远郊仍靠价格走量

“假期看房人比较多，建议您提前预约，方便安排销售人员现场介绍。”位于西安高新区的绿城秋月苑营销中心工作人员的一句话，道出了国庆期间部分楼盘的热度。该项目目前稍大户型已经售罄，剩余最大面积为97平方米的三居室，可选楼层也比较有限。与此同时，新城区幸福林带片区的玖知春晓同样热闹。项目工作人员介绍，开盘当日销售额就突破3亿元，热销主要得益于主城二环成熟配套、教育资源丰富、社区内规划配建幼儿园、北侧紧邻爱知中学幸福校区，以及越阶四代宅的产品优势。项目建筑面积约98—139平方米，得房率最高可达156%。自2026年7月开盘至9月底，累计来访客户近万组，已认购263套；国庆假期前四天，来访客户超500组，新增认购8套。

记者注意到，国庆前后西安楼市迎来一波供应潮，多个新盘集中入市，部分项目首开告捷。9月28日，地处主城三环内的明丰安和璟云开盘，项目方面称当天去化率达93%，目前楼层和户型尚有可选余地。9月29日，同片区的林溪书院紧随开盘，首推1号、6号楼超200套房源，首开即实现100%去化、开盘售罄。此外，博润府、博元幸福源启、中铁阅筠府、九臻云谷栖境、德通映锦庭等多个项目近期陆续取得预售许可证或加推房源，涵盖莲湖、未央、曲江、新城等多个区域。供应放量叠加政策利好，让西安楼市在传统旺季前出现一波集中释放。

政策层面，今年8月底，西安市住建局等4部门联合印发《西安市支持房地产市场高质量发展工作措施》，围绕供给提速、公积金加码、置换激励、交易便利与价格市场化推出五项举措。新政明确房企自主确定项目销售价格，住建部门不再审核价格，标志着西安加入“定价松绑”阵营。同时，公积金支持力度加大，购买新建商品住房及二手住房的借款申请人及其配偶均可提取住房公积金直接支付首付款。这一政策对二手房成交形成一定提振。百年行房地产中介工作人员表示，国庆假期不少客户咨询公积金直付首付政策，新增需求和置换需求都有释放。新增客户主要是公积金缴存稳定的年轻家庭和新市民，置换客户则多是想卖掉小户型、换更大面积或更好学区的。

此外，财政部等联合发布的《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》自10月1日起实施。不少新楼盘在宣传海报中帮购房者算起了账：按西安当前通行房贷利率3.15%测算，前5年可享受2.15%利率，相当于利率直接打七折。按照100万贷款足额享受政策，5年累计可省下近5万元利息。真金白银的减负，对刚需和改善型需求都构成直接刺激。

不过，市场结构性分化依然显著。核心区域与成熟板块凭借完善配套，去化表现明显优于远郊区域；部分远郊及配套尚未完全兑现的区域，依旧依赖价格优势走量。假期期间，记者走访的部分新房项目销售中心较为冷清，中午一点多现场仅有一两组客户在洽谈交流，与核心区热门楼盘形成鲜明对比。这说明，政策利好并非“雨露均沾”，购房者更加理性，地段、配套、产品力、交付确定性成为决策关键。

从整体看，西安国庆楼市呈现出“核心热、远郊冷，新盘热、老盘稳”的格局。一方面，供应潮遇上政策窗口期，部分高性价比、配套成熟的楼盘确实迎来一波成交；另一方面，购房者比价心态加重，决策周期拉长，不再盲目跟风。公积金直付首付和贷款贴息政策降低了入市门槛，但能否持续转化为成交，还要看后续供应节奏和购房者收入预期。西安作为西北核心城市，人口持续流入，产业基础较好，核心区域住房需求依然坚实；但远郊区域库存压力大，配套兑现慢，价格调整仍在继续。这种分化不是西安独有，而是当前全国楼市的缩影。政策的作用是托底和修复预期，而不是制造普涨。对于开发商而言，仅靠优惠让利已不足以打动客户，产品力和交付确定性才是关键胜负手。对于购房者而言，窗口期可以借力，但量力而行、看清自身需求，才是更稳妥的选择。