深圳便宜的房子再也买不到了吗

去年深圳楼市的折扣和议价空间，如今正在收窄。刚需盘营销中心里，九折起步、八五折常态，季度末冲业绩时六折工抵房也能谈；二手房中介追着发消息，业主会主动询问“心理价位多少”。

去年，龙华多个项目售价降到四万以下。光明有几十个项目同时在售，客户却不多，部分商品房价格与人才房接近。华润城曾出现单价八万的急售房源；恒裕滨城二期168平米带花园特殊户型，去年三千三到三千七还能谈。

到了今年，再看那些便宜的房子，已经不见踪影。

新房市场变化最直观。龙华中海云颂玖章6月开盘时备案价八万，九折后实际卖七万二；9月加推，备案价调到八万两千五，折扣收紧到九三折，折后均价七万七左右，三个多月每平米涨了四千六。光明天境云玺5月首批备案价四万一，九折卖三万七；9月加推备案价跳到四万六千七，折后四万三，半年不到每平米涨了六千。光明的“三字头”正在快速消失。

龙华今年上半年卖了2564套新房，全市第一。观澜玖珑瑧境单价三万二起，去化速度超出预期；金地启曜折后四万一起步；中交国润华府挨着深中龙华校区，八十一平米做三房两卫。这些项目放在去年大概率要打价格战，放在今年成了“性价比之选”。

二手房市场的信号同样明显。华润城润玺一期今年5月成交一套98平米三房，总价1174万，单价接近十二万；去年同一小区曾出现单价八万的急售房。从八万到十二万，中间只隔了一年。恒裕滨城二期今年5月成交的168平米户型总价3900万，173平米户型3820万，对比去年三千三到三千七的价格，涨了至少两百万。整个南山后海片区，恒裕滨城二期均价已经站到二十多万。

变化背后有三个原因。

第一，供应在收缩。龙华仍是全深圳新房供应最多的区，但推盘节奏在放缓，去年几十个项目同时抢客的局面很难再出现。光明商品住宅去化周期已降到全市最低，并连续十七个月保持这一水平。

第二，政策在托底。今年4月底深圳出台“4·29新政”，放宽核心区限购，深户家庭可以多买一套，非深户社保门槛降低；公积金贷款额度提高，多子女家庭最高可贷到三百多万。

第三，预期在扭转。去年大家不敢买，是怕买了还会跌；今年开始买，是怕再不买就买不起。高盛预测，深圳房价有望在2026年底至2028年底期间整体回升15%。

每个人的情况、需求和承受能力不一样。但一个事实是确定的：那个随便挑、随便谈、业主求着买的窗口期，正在关上。去年看过的笋盘，有的已经卖掉，有的涨价，有的还挂着但业主心态完全变了。今年再走进售楼处，销售不会再追着打电话，他们忙着接待下一批客户。

房子还是那些房子，价格已经不是那个价格。在供应减少、政策宽松、预期回暖三股力量共同作用下，房价继续往上走的可能性，比往下走的要大。可能用不了多久，今年看到的这些价格，明年也会消失。