租客能否以房屋噪音超标为由退租？

租客在租房时特意询问房屋是否安静，中介向其承诺安静，房东则保持沉默。入住后却发现噪音超出法定限值，租客能否以影响居住安宁为由退租？近期，上海市长宁区人民法院审理了一起因噪音问题引起的房屋租赁纠纷案件。

案情回顾

2026年1月，陈女士曾因噪音问题退租。后在房屋租赁中介的介绍下，看中房屋一套。陈女士特意询问中介该房屋是否安静，中介答复“夜间车流量很少、相对安静”。随后，陈女士与房东沈先生签订租赁合同，支付押金及租金共计23,200元。

起租前，陈女士提前入住准备，实测发现房屋夜间噪音超过法定标准，严重影响居住。陈女士随即提出退租，沈先生认为陈女士单方违约，拒退押金。

陈女士认为，入住后房屋存在严重噪音，不具备宁静居住的基本条件，其在签约时已坦诚告知此前因噪音问题弃租同小区其他房屋，沈先生知情却未就房屋可能存在的噪音隐患作出提示，故意隐瞒关键事实，致使合同目的无法实现。陈女士遂诉至法院，要求解除租赁合同、返还已支付的押金及租金并赔偿损失。

沈先生则辩称，陈女士签约前已看过房，问过中介噪音问题，房屋老旧临近高架难免有噪音，陈女士因主观不耐受退租，属于单方违约，不同意陈女士的诉请。

人民法院审理

长宁区法院经审理认为，出租人的法定适租义务不仅指向房屋物理使用功能完好，更包含保障居住安宁的核心之义。本案中，陈女士虽提前看房、问过噪音情况，但中介仅以“夜间车少、相对安静”作出常规回复且未建议陈女士在夜间进行噪音检测，不能苛责陈女士尽到更高注意义务。陈女士事前已披露自身因噪音问题弃租的过往经历，沈先生对此明知却未履行风险提示、磋商降噪义务。房屋虽建造久远且临近高架，隔音先天不足，但考虑到陈女士对居住安静度已有需求偏好，而中介或房东均未向其披露房屋的实际情况，该超标噪音情况不符合陈女士的主要缔约目的，故陈女士提前退租尚属合理。

在法院的主持下，双方达成和解：沈先生当场返还陈女士20,300元。

法官说法

房屋居住安宁是承租人的核心法定权益。随着群众对居住品质要求不断提升，租赁房屋噪音引发的解约纠纷日益增多。房屋噪音是否构成适租瑕疵，不能仅简单参照噪声检测数值，还应结合出租人信息披露义务、承租人实际居住需求、主观容忍限度综合评判。

一

适租义务内涵升级，从“有房住”到“住得安”

出租人负有全面适租义务，除保障房屋结构安全、设施完好、可正常使用外，居住安宁、环境适宜已成为法定居住条件的应有之义。随着噪声污染防治相关法律的深入实施，公众对居住安静品质、身心健康保障的需求持续提升，出租人不得仅凭老旧房屋等建筑区位客观受限为由，免除事前风险提示、环境说明、善意沟通等基本义务，更不能忽视噪音对居住安宁的实质危害。

本案中，租客已向中介表达对房屋噪音的担忧，并向房东告知对居住安静的关切，中介作出不实回复，房东未尽到主动提醒与磋商义务，结合租客自身的敏感度，超标噪音构成房屋质量缺陷，不符合租客对安宁的核心预期，无法满足其正常居住需求，在房东无协商或整改意愿的情形下，租客依法有权提前解约。

二

噪音数值非解约唯一标准，承租人特殊需求应予以考量

根据《民用建筑隔声设计规范》规定，卧室的允许噪声级为夜不超过37分贝。本案中，房屋夜间噪音实测数据平均值为43分贝，已违反国家强制性标准，开窗状态下噪声干扰明显。结合租客事先明示的噪音敏感，房东未能提醒噪音瑕疵和主动协商降噪方案，足以认定房东未能履行合同主要义务，不能简单以“已看房问过噪音问题”、“个人主观感受”为由否定租客的合法居住权益。

在噪音退租纠纷中，租客常因不堪其扰尚未检测便提出解约，而房东则常以主观感受为由，主张租客擅自退租并追究违约责任。噪音退租应尽量以法定标准为依据，通过客观数据区分“轻微可容忍”与“超标不适租”，解决在认定噪音情形是否成立退租事由方面的审理困境。然在租客已事前明确披露噪音关切、自身核心需求的前提下，房东负有更高标准的注意义务与如实告知义务，如房东未能履行前述义务，噪音即使未超标，但超出普通人合理容忍限度，房东仍应承担违约责任。

三

租赁双方权责对等，共同维护居住安宁的普遍期待

随着居住理念向品质化升级，“静音房”、“低分贝房”成为新的居住需求。如租赁房屋可能存在噪音隐患，租赁双方尽量提前沟通并做好约定。租客在看房时提出了噪音等主观属性较强的缔约需求，中介作为专业服务主体，应承担如实披露、审慎推介、风险提示的法定责任，建议或配合租客实地勘验、提前检测、充分考量，而非径直作出不实承诺，杜绝以此误导缔约，从源头上避免纠纷隐患。租客可在签约前与房东协商，约定入住后如因噪音问题无法实现租住目的，可赋予其提前解约权而无须承担违约责任，减少后续纠纷。房东在签约时应秉持诚实信用原则，主动沟通房屋噪音情况，必要时加装隔音措施，保障租客对居住安宁的合理期待。若事先未作约定，事后双方首先应友好协商，租客保存看房沟通记录、噪音检测报告等证据，督促房东限期整改，逾期未整改或整改仍不达标，可以依法解约；房东则应积极履行整改责任，尽量减轻噪音干扰，避免违约风险。

法条链接

➤《中华人民共和国民法典》

第五百六十三条　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第五百六十六条　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

第七百零八条　出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。

第一千零三十二条　自然人享有隐私权。任何组织或者个人不得以刺探、侵扰、泄露、公开等方式侵害他人的隐私权。

隐私是自然人的私人生活安宁和不愿为他人知晓的私密空间、私密活动、私密信息。

➤《中华人民共和国生态环境法典》

第五百四十七条　本法所称噪声污染是指在工业生产、建筑施工、交通运输和社会生活中超过噪声排放标准或者未依法采取防控措施产生噪声，并干扰他人正常生活、工作和学习的现象。

第五百五十三条　县级以上地方人民政府根据国家声环境质量标准和国土空间规划以及用地现状，划定本行政区域各类声环境质量标准的适用区域；将以用于居住、科学研究、医疗卫生、文化教育、机关团体办公、社会福利等的建筑物为主的区域，划定为噪声敏感建筑物集中区域，加强噪声污染防治。

声环境质量标准适用区域范围和噪声敏感建筑物集中区域范围应当及时公布。

本法所称噪声敏感建筑物，是指用于居住、科学研究、医疗卫生、文化教育、机关团体办公、社会福利等需要保持安静的建筑物。

➤《中华人民共和国噪声污染防治法》

第八十八条　本法中下列用语的含义：

（一）噪声排放，是指噪声源向周围生活环境辐射噪声；

（二）夜间，是指晚上十点至次日早晨六点之间的期间，设区的市级以上人民政府可以另行规定本行政区域夜间的起止时间，夜间时段长度为八小时；

（三）噪声敏感建筑物，是指用于居住、科学研究、医疗卫生、文化教育、机关团体办公、社会福利等需要保持安静的建筑物；

（四）交通干线，是指铁路、高速公路、一级公路、二级公路、城市快速路、城市主干路、城市次干路、城市轨道交通线路、内河高等级航道。

➤《民用建筑隔声设计规范》（GB 50118-2010）

4.1.1 卧室的允许噪声级（A声级，dB）为昼间≤45，夜间≤37。

起居室（厅）的允许噪声级（A声级，dB）≤45。

严超

立案庭（诉讼服务中心、诉调对接中心）法官

来源丨上海市长宁区人民法院

编辑：孙小敏

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