《芜湖市住宅小区物业管理条例（草案）》：物业收费、停车位、业委会将有新规

——2022年12月23日在芜湖市第十七届人民代表大会常务委员会第七次会议上

市住建局

芜湖市人民代表大会常务委员会：

受市人民政府委托，现就《芜湖市住宅小区物业管理条例（草案）》（以下简称：《条例（草案）》），说明如下：

一、制定背景

随着城镇化进程的加快，当前，我国居民的城镇化率已经超过64%。城镇居民的居住生活空间已经从平房、集体宿舍、筒子楼逐渐过渡到商品房和住宅小区。在住宅小区数量不断增加和社区进入增量盘活的背景下，居民对优质物业服务的需求也不断增长。

物业服务与管理不仅关系到居民的生活质量，也是城市基层社会治理的重要组成部分，更成为基层社会治理的难点之一。经过问卷调查和多轮实地访谈调研发现，当前芜湖市物业服务与管理领域面临的主要问题：一是小区物业服务缺位，居民对物业服务企业缺乏信任。调研发现，近九成居民对所在小区物业管理模式缺乏了解，并且居民对开发商及物业服务企业缺乏信任，上述因素成为物业管理的难点和物业服务过程中双方冲突的根源。二是物业企业服务质量较低。物业服务企业服务理念缺失，工作人员责任意识不强且素质偏低，企业内部管理混乱，造成物业办事效率低下、服务态度不佳，此为当前业主与物业服务企业之间产生矛盾的主要因素。三是政府对物业服务企业监管力度不够。当前缺乏对小区物业管理进行有效监督的渠道与机构，街道、社区缺乏专门管理机构和专职物业管理人员，物业管理重心下移不够。四是物业服务企业与业主在收费问题上矛盾突出。主要表现在物业服务收费标准不一，且收费不透明化，难以提供质价相符的物业服务。五是业主委员会成立及运转困难。当前大部分业主对于物业管理与建设的积极性不高，对业主委员会持怀疑或漠视倾向，因此，芜湖市53%的小区未成立业主委员会，少数小区虽然已经成立业主委员会，但业主自治水平不高，业委会履职能力不够。六是物业管理纠纷解决渠道不健全。日常生活中小区发生的矛盾纠纷较为复杂，无法确切地划分到哪个部门管理，时有居民投诉无门的情况发生。

上述问题表明，当前存在居民对物业服务的需求日益增大，物业矛盾纠纷复杂，参与主体越位、失位和错位等现状。由此，产生了许多新情况、新矛盾、新问题亟待解决，亟需提升业主自治能力和物业服务水平、化解物业矛盾纠纷和规范相关监督管理。国内外物业管理的经验表明，法治保障是促进物业服务健康、长效发展的重要途径。2018年国务院《物业管理条例》的修订和2020年《民法典》的实施，为完善国家和地方物业管理法律体系提供了重要契机。2021年《安徽省物业管理条例》经过了第三次修订，国内其他多个省市也出台或修订了物业管理的地方性法规。作为长三角一体化高质量发展的重要城市之一，我市有必要、有条件、也有能力出台相关地方性法规。这不仅是贯彻落实中央精神和上位法律、法规的重要举措，也是积极应对物业管理实际问题，推动物业服务质量向高品质、多样化发展，满足人民群众对美好居住生活需要的客观要求。

二、制定依据

《条例（草案）》起草过程中，依照《中华人民共和国宪法》《中华人民共和国立法法》《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国行政处罚法》《中华人民共和国价格法》《物业管理条例》《安徽省物业管理条例》《“十四五”城乡社区服务体系建设规划》《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》《安徽省“十四五”城乡社区服务体系建设规划》等相关法律、法规和政策规定，准确理解和把握上位法立法精神、条文要义和政策内涵。同时还借鉴了浙江省、河南省、北京市、杭州市、深圳市、武汉市、济南市、青岛市、嘉兴市、衢州市等地的物业管理立法经验。进一步明确、细化和补充了《物业管理条例》《安徽省物业管理条例》的规定，并紧密结合芜湖市实际，积极应对物业管理实践中出现的问题和难点，在立法层面完善物业管理顶层设计，强化政策指引，注重立法的针对性、规范性和可操作性。

三、制定过程

根据工作安排，芜湖市人大常委会将《芜湖市住宅小区物业管理条例》列入2022年度的立法计划项目。芜湖市住房和城乡建设局启动了立法起草工作，成立了立法工作领导小组，并通过招投标的方式委托安徽师范大学法学院成立立法起草小组，立法起草小组积极开展以下工作：

第一，开展问卷调查。2022年6月7日―2022年6月15日，立法起草小组成员设计“芜湖市住宅小区物业管理调查问卷”，通过网络问卷调查方式，就物业管理中的相关问题进行调查，共收回有效问卷951份，反映了芜湖市住宅小区物业管理中亟待解决的问题和业主的企盼，为立法起草工作提供数据支撑。

第二，走访物业管理机构、街道与社区。2022年6月12日―2022年6月18日，立法起草小组成员通过实地考察、召开座谈会等形式，了解芜湖市物业管理的发展情况、面临的现实问题以及希望得到的法律支持，为立法起草工作提供现实依据。实地走访机构包括芜湖市物业管理处、赭山街道和辖区居民委员会、弋江区物业管理办公室、澛港街道、中央城社区等地。

第三，完成起草和修改工作。2022年6月20日―6月30日，在深入调研和广泛收集占有资料的基础上，结合本市实际，立法起草小组草拟完成了《芜湖市住宅小区物业管理条例（草案）》初稿，并编写了《条例（草案）》的立法依据对照表。2022年6月30日立法起草小组将《条例（草案）》初稿送交芜湖市物业管理处。7月2日上午，双方举行草案讨论会，物业管理处相关人员就《条例（草案）》初稿内容提出了一些有益建议，立法起草小组对《条例（草案）》初稿进一步修改完善，形成了《条例（草案）》第二稿，并提交市物业管理处。2022年7月29日芜湖市人大常委会召开立法起草小组协调工作会议，课题组向与会人员简要介绍了《条例（草案）》的起草情况、条文结构和理论渊源。市人大常委会、市司法局、市住建局等部门的工作人员对《条例（草案）》进行了专题研讨，各部门分别就该《条例（草案）》提出了宝贵建议。与会者一致认为《条例（草案）》理论性与实践性兼具，系统性与前瞻性并存，前期起草工作取得了较大成效。根据各部门的建议以及之后芜湖市物业管理处的建议，立法起草小组对《条例（草案）》进行了多轮修改完善，形成了《条例（草案）》第三、四稿。2022年9月2日，芜湖市人大常委会与芜湖市物业管理处牵头组织召开《条例（草案）》专家论证会，就条例内容、用语规范、精炼表述等方面提出了诸多有益建议，立法起草小组进一步吸收整理，形成了《条例（草案）》第五稿。2022年8月29日至9月29日，第一次在网上公开向社会征求《条例（草案）》意见，并组织立法听证会听取各界意见。立法起草小组针对建议意见予以修改完善，形成了《条例（草案）》第六稿。2022年10月8日至11月20日期间，芜湖市司法局、芜湖市物业管理处共同或分别牵头召开了六轮草案征求意见会及专家论证会，向芜湖市物业管理协会、部分物业公司、部分社区、芜湖市各职能部门及芜湖市部分国有企业、法律专家等广泛征求意见，并实地调研李巷社区。2022年10月20日至11月19日，第二次在网上公开征求意见。立法起草小组针对各方建议与意见进一步修改完善，形成了《条例（草案）》第七至第九稿。2022年12月12日至14日，立法起草小组与市人大及司法局、物业管理处一行前往杭州、金华两地考察后，借鉴两地的成熟经验，对部分条文进行修改完善，形成了第十稿。

四、公开征求意见和专家审核、论证情况

（一）公开征求意见情况

总体上，公众认可通过立法进一步规范物业管理的必要性。意见主要集中在以下几个方面：

一是明确物业服务企业的职责，加大对物业服务企业的监管。二是严格业委会成员的资格准入，加强对业委会成员的约束和监督。三是建议明确物业服务收费标准的范围，对未装修、未入住的房屋，减少收费。四是进一步明确公共收益的使用与管理。五是希望解决小区停车难问题。六是希望解决专项维修资金使用难问题。七是增加物业服务与管理过程中的公开透明程度，应该全过程公示。八是规范物业管理委员的成立条件与职责，防止街道、社区利用物业管理委员会侵害业主权利。九是建议明确政府各部门的职责清单。

（二）专家审核、论证情况

专家们总体上认可《条例（草案）》的主要制度设计，认为《条例（草案）》体现了地方立法的实施性、补充性、探索性功能。同时，提出具体意见如下：

一是建议在立法过程中正确处理物业服务合同双方意思自治与地方政府及有关部门监督管理之间的关系。二是关于赋予街道办事处（镇政府）执法权和业主大会统一社会信用代码问题论证。三是认可物业管理委员会作为完善行政应急制度的举措，符合社会管理的客观需要，建议再充实成立条件、人员组成等，强调其应急性和临时性。四是在法律责任方面，要体现处罚与违法行为相适应原则，把握行政责任、民事责任和刑事责任之间的界限。

五、主要内容设计

《条例（草案）》分为总则、业主与业主组织、物业服务、物业使用与维护、法律责任、附则等6章，共计43条。在起草过程中始终把握两大问题：一是物业服务合同的民事契约性与物业管理作为“准公共产品”的行政管理性之间的平衡问题；二是业主对高品质生活和多样化物业服务需求的扩张性与物业服务企业以盈利为目的服务的有限性之间的矛盾问题。《条例（草案）》要完成的目标任务：一是建立业主自治、多方参与、专业服务相结合的物业服务体系；二是建立党委领导、政府主导、信用监督、第三方评价并存的物业管理监督体系。围绕上述问题和目标任务，主要进行了以下内容设计：

一是为提升基层社会治理效能，条例着重加强党对物业管理工作的领导，明确政府及各职能部门的责任。《条例（草案）》一方面，明确了党委在物业管理中的政治领导地位，构建党建引领下的物业管理协商共治机制，并强化党员在物业管理中的积极引领作用，鼓励“两代表一委员”及小区中共党员业主通过法定程序成为业主委员会成员。另一方面，明确政府及各职能部门在物业管理活动的定位，规定市、县级政府加强对住宅小区物业监督管理工作的领导，将物业服务纳入社区治理体系建设和综合治理考核内容，建立综合协调工作机制；相关部门、机构依法履行物业管理职责，联合推进执法进小区。（第3、4、5、10条）

二是为落实属地管理责任，解决物业管理中“看得见、管不着”的难题，条例创设性地规定了街道（镇）综合行政执法权。《条例（草案）》规定了街道办事处、镇人民政府依法承接和行使行政执法权，加强对住宅小区内违法行为的查处，打通最后100米，破解小区执法主体资格不明、多头执法以及效率低下、权责不对等执法难问题。明确了街道（镇政府）、居（村）民委员会在业主大会筹备、招投标活动、承接查验及在物业管理委员会成立等方面的职责，加强对业主委员会、物业服务人和物业项目负责人的监督，进一步强化了基层行政监管职能。（第4、9、12、13、14、16、17、20条）

三是尊重物业服务合同的民事契约性，条例多处设立鼓励性规范，引导和促进双方以协议形式构建诚信和谐的物业服务关系。《条例（草案）》鼓励物业服务合同双方约定物业服务履约保证金，督促物业服务人认真履行义务；鼓励业主、物业使用人与物业服务人签订装饰装修管理服务协议，维护小区正常秩序。明确物业服务收费在遵循合理、公开、质价相符原则的基础上，鼓励采取菜单式、酬金制等标准明晰的收费方式，基本物业服务之外的定制化、个性化服务另行约定服务费用，解决物业服务收费标准不一、收费不透明问题。（第19、25、28条）

四是针对业主委员会履职困难问题，条例加强对业委会履职的支持和保障，同时加强对业委会履职的监督。《条例（草案）》扩充业主委员会成员，增加候补委员，在业委会委员出现空缺时，由候补委员按照得票多少依次递补，并规定业委会工作经费及业委会成员的补贴来源，以保障业委会顺畅运转，增加业主参与积极性。此外，为确保业委会在无信用证赋码的情况下也能够顺利推进相关工作，规定业委会可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章，并设立银行账户。条例明确业委会成员组成条件、备案、报告工作及负面清单，加强对业委会履职的监督。其中，特别规定了不得担任业委会成员的五种情形，包括无正当理由拒不交纳物业服务费。为减少物业双方的对立，化解收费难提供法律指引。（第10、11、12、13条）

五是针对物业收费难与物业服务质量差恶性循环的问题，创设性地规定了暂缓支付，并依据物业服务质量评价作为支付依据。《条例（草案）》规定，物业服务合同可以约定设立物业服务费专门账户或者第三方平台代收代付，并约定以物业服务质量评价结果作为物业服务费支付依据。街道办事处、镇人民政府可以委托第三方评估机构对物业服务质量进行评估考核。这种类似“货到付款”“不满意就退货”的收费模式，可以在很大程度上缓解物业服务收费难与物业服务人服务质量差以及评估难的现状，做到以质论价。（第25、26条）

六是针对物业服务信息不透明、乱象频发的问题，强化公示义务，实行透明服务。《条例（草案）》遵循“应公示尽公示”原则，规定物业服务过程的各个环节都应当公开，在物业管理区域内显著位置、物业管理信息平台予以发布。尤其是物业服务人信用情况、物业服务收费标准、车位（车库）出售、使用情况、公共收益、专项维修资金情况及业委会成员负面履职等方面必须公示，确保了物业服务的透明化和规范化。（第12、13、14、23、24、30、31条）

七是为解决车位、车库使用矛盾突出及建设单位随意处分车位问题，条例规范车位、车库管理，建立使用规则。《条例（草案）》明确规定建设单位依法取得车位、车库权属登记后，方能出售、出租或附赠。车位、车库优先满足业主需要，空余车位、车库不得拒绝出租。严禁人防车位出售、附赠或者以永久租赁的方式变相出售，并增加了相应的处罚条款，确保业主权益得到保障。（第31、38条）

八是为落实绿色环保理念、顺应新能源发展趋势，条例规定不同类型小区公共充电设施配置问题，保障公共充电。《条例（草案）》明确规定新建住宅小区应当配备电动车充电设施设备，或者预留充电基础设施建设安装条件；既有住宅小区根据实际情况改建或者加装集中充电配套设施，以此惠及民生，保障业主便捷充电。（第32条）

九是为提升物业服务质量，优化物业监管方式，条例建立三大制度，优化监管方式。《条例（草案）》确立了三大监管制度。第一，物业智慧服务制度。《条例（草案）》贯彻以人为本理念，规定了建立物业管理信息平台，提供电子投票、信息公开、举报投诉、物业服务费交纳、维修资金使用、服务质量评价、信用监管等服务，并推动相关主体进驻或使用该平台，通过信息化手段提供更加透明、便捷、人性化的服务，提升物业管理质量和服务水平。第二，信用评价等级制度。为进一步优化物业服务市场进出机制，《条例（草案）》确立了物业服务行业信用评价制度，对物业服务人、物业项目负责人实施动态监管，建立服务评价档案，推进物业服务行业规范化、优质化。第三，第三方评估制度。为充分发挥第三方专业服务能力和外部制衡作用，《条例（草案）》确立了物业第三方评估制度，开展物业项目承接查验、物业服务质量、物业服务费用测算等方面的评估，对规范物业管理行业发展起着重要作用。（第6、23、26条）

十是为全面保障物业正常使用，维护业主合法权益，条例强化了相关主体的责任和义务。为了解决住宅质量纠纷问题，规定建设单位履行承接查验义务，依法承担物业保修责任，交纳建设工程质量保证金；为解决危及物业使用安全的紧急情形，规定专项维修资金直接申请使用的简化程序，符合相关规定条件的，可以不经业主共同决定，直接申请使用专项维修资金；为保障水、电、气、通信、有线电视等专业设施设备的正常使用，规定专业经营单位负有养护、维修和更新责任，并不得因部分用户未履行交费义务而停止已交费用户和共用部位的服务；为解决部分小区自治失灵问题，规定具备法定条件下组建物业管理委员会，临时代行业委会职责，作为业主自治机制的补充。（第14、33、35、36条）

综上，《条例（草案）》在符合上位法的前提下，从立法立责、执法履责的角度对参与物业服务与管理的各方权责做了详细明确的表述，回应社会关切，规范物业服务与管理，为业主美好生活保驾护航。

以上说明连同《条例（草案）》，请予审议。