佛山一小区破题物业费争议：服务业主点，价格业主定

没有业委会的小区，物业服务收费怎么调、新合同怎么签？今年6月，佛山顺德万科金域滨江花园用一场持续半年的民主协商和一次全体业主投票，给出了自己的答案：服务重新选了一遍，价格重新算了一遍，最后一户一票，表决定案。

新签的物业服务合同里，物业费协商定为每平方米每月2.7元，对应320项写明标准与频次的服务内容——重要设施设备的维护保养频次一项未减，每一分钱花在哪，白纸黑字可查。

账算不清，信任就先漏了

重谈的起因，要从前一年说起。

交付多年，金域滨江花园的业主们渐渐说不清一件事：自己交的物业费，到底买了哪些服务、每项服务值多少。价格成了一个看不清内容的整体价签。2025年底以来，周边楼盘陆续传出价格调整的消息，把这种看不清的不安进一步放大。

数字很快反映出信任的流失：2026年3月，物业费收缴率、业主满意度双双下滑。但在物业看来，业主与其说是"不满"，不如说是"说不清"——说不清钱花在了哪，也说不清价格该由谁、按什么程序来定。不少业主以为"物业直接宣布降价就行了"，实际上，物业服务收费标准怎么定、怎么改，有法定程序，从来不是哪一方一句话的事。

账算不清，信任就先漏了。万科物业认为，要重新赢得信任，就得先把账摊开。

服务像点菜：数百项清单摊开来选

2026年1月，万科物业在顺德区住建局、大良街道城建办、顺德区物业管理行业协会的指导下，联合德和社区党委、业主及社工，组建了党群共治委员会：公告栏、业主群公开招募，业主自主报名、综合评议、名单公示，选出12名委员。

委员会和委员们到底要干什么？万科物业把小区里的95个服务空间、1530个作业对象，拆成一份508项的服务清单，逐项列明服务标准与频次。其中158项是无论怎么组合都要保住的底线服务，另外350项交给业主自己选。委员们现场根据这些清单逐项讨论，对没到会的业主代表上门拜访听取意见；项目组同步一对一电话访谈1369户、全员覆盖，线上收集诉求238份，对诉求集中的36名核心业主多轮次上门沟通疏导。

最终议定的服务清单里，针对小区实际痛点，双方反复协商每一项服务的“留、增、减”。夏季蚊虫反复，消杀频次保持每月4次，重点加强地下车库、垃圾点位、绿化边缘等易滋生区域。两所幼儿园早晚接送高峰，商业街拥堵严重。安全巡检频次提升至每日4次，强化交通疏导和停车引导。社区文化活动适度调整频次，但仍保持每年24场，远超佛山市一级服务标准规定的每年4次，同时重新设计活动形式。

参加过议事的业主这样评价："类似菜单式选择，想要更好的服务可以选更高的服务频次，挺好的。"另一位业主的表态更直白："在重要设施设备等维护保养的频次不减的情况下，其他适当调整，可以接受。"

有一位业主平时热心小区事务，在新合同方案公示后在业主群里公开表示质疑，认为条款不够实在，不少邻居跟着观望。物业团队没有回避，而是直接上门沟通，拿出合同细则和服务频次清单，从楼道清扫频次、设备维修响应时限，到安保巡逻、绿化养护、公共收益，一条一条与有疑问的业主进行答疑。近两个小时的沟通后，业主松了口："最开始我只看了纸面合同，很多服务细节没了解到位，才觉得方案有问题。今天听完整讲解才明白，这份合同不是空架子，是实实在在规划小区服务的。"当天，他就在业主群里把沟通情况讲给邻居们听，呼吁大家客观看待方案、积极参与投票。

价格谈出来，合同投出来

服务组合定了，价格跟着组合走。三轮专项议事会，三步走：

1月26日，为协商定调：首次会议明确了协商方向。顺德区住建局代表、大良街道城建办代表、顺德区物业管理行业协会代表及党群共治委员全体共同参与，先对现行法规和指导文件等背景进行宣导，再围绕业主诉求重新制定服务方案，目标价格定为每平方米每月2.7元——价格谈在前面，但能否落地，关键还在服务组合是否与之配合。

4月1日，定价：委员们对着服务清单表决通过弹性定价方案，由6名业主委员现场依法联名发起倡议，启动由大良街道城建办指导、德和社区发起，通过官方平台正式启动全体业主表决的法定流程。

4月23日，过合规关：对弹性定价合同逐条讨论细则，委员无异议，同步补齐法律程序说明。

三次会议，从协商方向，到服务方案，再到合同合规——在没有业委会的小区，这场协商走完了全流程民主协商。新合同连同议定的320项服务内容一起公示，其中162项是可选服务，158项是必选服务，每一分钱对应什么服务，白纸黑字。

6月1日，项目向德和社区线上发起业主大会投票，不少老人不会用手机小程序投票，管家们挨家挨户上门，手把手教登录、找入口、看选项，帮眼神不好的老人反复核对。有老人感慨："年纪大不会用手机，多亏管家上门帮忙，自己也能参与小区大事。"

有位业主投票启动之初态度激烈，希望物业直接降价。小区物业负责人主动上门，把服务怎么选、价格怎么定、表决为什么重要一条条讲透，他的想法慢慢转了过来——投票期间，他反过来当起了宣传员，向邻里讲解方案、帮忙动员。

整个表决过程公开透明、全程留痕，街道社区现场监督，签到表、投票记录等文件清晰可溯。最终，方案以高参与率、高同意率通过：参与投票人数和面积均超双三分之二，同意率99.41%。

新合同之后：欠费的来结清，隔壁组团来"抄作业"

变化最先出现在缴费窗口：之前不愿意缴费的业主，主动来找管家结清。

协商机制也留了下来：党群共建议事会持续运行，一季度一议。最近一次议题是水表过户——目前金域滨江花园已完成抄表到户，业主以后可以直接向供水局交水费。

外部的认可跟着来了，社会工作部负责人调研后评价，“金域滨江花园能够立足实际，通过社区治理模式与业主共建，找到了一条行之有效的创新路径，这一探索值得肯定"。

最有说服力的认可来自邻居：相邻项目金域滨江一、二期合计3500多户业主参照该模式对弹性定价合同进行表决，同意率均超99%，进一步印证了该模式的可复制性。

回看金域滨江花园、金域滨江广场的这半年：服务拆成清单，业主逐项选；价格跟着服务走，议事会协商定；成不成，全体业主投票说了算——158项必选服务、162项可选服务、每平方米每月2.7元，每一环都晒在阳光下。

这是一次个案协商，不是降价潮——真正的解法，是把服务的组合权和价格的表决权，交还给业主。