你看好三林新天地吗

今年7月，浦东三林新天地控制性详细规划正式获批。该规划落地，标志着由陆家嘴集团、瑞安房地产等四方联合打造的“三林新天地”项目正式从幕后走上台前。

国庆前夕，三林新天地又传来最新进展。

9月30日，浦东三林镇西林村等地块“城中村”改造项目全部完成签约。

其中，旧里项目363产签约360产，签约率99%；新工房不成套109产完成清盘，签约率达到100%。

这意味着，筹备多年的三林老街改造即将开启实质性开发阶段。

在三林新天地身上，再次可以看到前滩“扩容”的影子。5年前，前滩向南，造就了当下如火如荼的三林滨江。这一次，前滩向东，三林新天地又能否复制楼市的传奇？

早在去年11月，陆家嘴、瑞安房地产、浦发集团及三林资产四方，就已经达成合作，要在三林打造一座全新的“新天地”。

项目总建筑面积约72.4万㎡，包含约9.1万㎡商业、63.3万㎡住宅。据市场测算，项目总投资预计将突破200亿元。

随着详细控规出炉，以及拆迁动作有序推进，三林新天地越发受到购房者关注。坊间甚至把它和前滩CBD、前滩CLD合在一起，并称为“前滩3D”。这已经和前滩深度绑定。

为什么大家对三林新天地的期待值这么高？首先，主导开发的还是陆家嘴集团，另外还邀请到了瑞安加盟。一个做住宅开发+基础配套，一个做古镇商业运作。

陆家嘴、前滩都是陆家嘴集团一手运作；瑞安在上海深耕多年，从黄浦新天地到瑞虹新天地，再到蟠龙天地，新天地系列已经成为这座城市的知名IP。

如今的三林新天地，拥有千年水乡文脉、前滩1公里核心区位、百亿投资、双巨头操盘、百万方综合配套等资源。

其次，三林新天地将推出低密滨水住宅，重塑浦东中外环间的楼市格局。

根据控规，三林新天地一共新增了15宗住宅用地。除了东侧3宗宅地（如前滩·东方湾、永泰三里城等）已处于在建或待建状态，其余12宗宅地尚未出让，住宅总计容面积近37万㎡。

按套均120㎡估算，大约可新增3000+套房源。

从地块指标来看，产品形态梯度非常清晰：滨水一线容积率低至1.05，建筑限高24米，未来大概率呈现联排与洋房组合的低密产品，是区域内改善天花板；双面临水地块（05-14、05-15地块）容积率分别为1.32和1.73，具备高低配开发潜力；外围住宅地块容积率普遍在2.0至2.27之间，建筑高度60至80米，预计以高层与小高层为主。

尤其是滨水地块，是浦东中环附近难得的低密产品。

此外，三林新天地还将同步推进配套升级。9.2万㎡滨水特色商业，体量近乎两倍蟠龙天地。

三林中学已经在改扩建当中；规划4.1万㎡九年一贯制公办学校，搭配片区幼儿园、中学，养老、文体、社区配套同步落地。

三林塘港是世博水环的重要组成部分，规划约20.66万㎡公共绿地，连通三林滨江森林公园，形成内外双公园居住体系。

未来建成后，三林新天地将直接成为浦东中外环间，唯一融合水乡古镇、生态绿地、低密住宅为一体的改善名片。

关键的是，三林新天地住宅也精准卡住了入市节点。业内人士预估，项目住宅起码要等到2028年左右才能入市。

这个时候，前滩已无住宅供应，三林滨江也基本告罄，前滩3D里面，就剩三林新天地有纯新增供应。而且还是低密新规产品，对三林周边的次新房来讲，有着降维打击的优势。

浦东中环的刚改、改善人士，甚至沿着8号线、11号线的浦西购买力，都将成为三林新天地的目标客群。三林新天地成为未来5年间，浦东中环极亮眼的新星。

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三林新天地的“难处”

未来的画像很清晰了，当下呢？为了更加摸清楚三林新天地的更新脉络，来到三林踩盘。一天时间走下来，三林新天地要跻身前滩“朋友圈”，要克服的困难有很多。

首先就是老旧的城市界面。从11号线三林站出来，三林给到的整体印象，还是和浦东中外环大部分区域一样——疏旷，但又充满着活力。

地铁口塞满了密密麻麻的小电驴、小黄小蓝。抬头一望，便是在售的前滩东方湾。

前滩东方湾和永泰三里城，都是同一家开发商，未来项目还有一块地要上市。永泰三里城，8.2万/㎡，已经清盘。前滩东方湾，最新的一批次已经卖到了8.6万/㎡。越卖越贵，却也丝毫不影响它即将清盘。

销售介绍，项目主力是103/120㎡三房和140㎡四房，起步价800万级。140㎡的大户型，主力1000-1200万级，早就卖光了。

因为同样的这个预算等级，在三林滨江那几个盘中，只能买到100㎡左右的三房。而实际上，11号线的三林站和东方体育中心，只差了2站，单价却相差2-3万/㎡。改善买家都是比价而来。

当下新盘的公区会所质感、户型装修标准，以及套内实得空间，都处于较高水平。归根结底，三林能够获得改善买家认可，还是实实在在的性价比。

三林的城市界面仍以老旧建筑为主。沿着永泰路一直走，拐进三新路，沿路都是三林新村这样的大高层，土黄色的立面，满满的动迁房既视感。

周边基本看不到崭新的商品房，全部都是上了年纪的房子。

其次，三林新天地核心区还没有彻底完成动迁。西林村位于西部边缘地带，拆起来快。去看时，全部人去楼空，现场一片杂乱。

但三林老街滨水核心商业地带，当地居民告诉尚未完成动迁。老街已经空落落的。他们告诉原先这里很热闹，现在因为拆迁，人气都没了。

有些沿街的房子，都写着大大拆字；有些房子里面还住着人。当中看到一家院落，古色古香，紫藤正开得热烈，也要被拆掉。

在三林路这一侧房子，原住民也说还没有完成动迁。这意味着，三林新天地的动迁，还需要继续啃硬骨头。

前滩和三林滨江，目前已经是生态绿林+高端住宅的全新界面；但是三林城市界面仍存在明显差距。这些差距说明，三林要和前滩融入在一起，还有较为漫长的一段时间。

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我看好三林新天地的3个理由

首先，古镇IP鲜明。瑞安水乡古镇的IP确实是金字招牌。蟠龙天地就是很好的更新样板。

有人会觉得住宅和景区放在一起，会稍显嘈杂。但也有人喜欢商业和住宅相容的烟火气。蟠龙天地至今仍是大虹桥徐泾的二手标杆。今年以来成交28套，均价6.5万/㎡。属于大虹桥徐泾成交活跃，又相对扛跌的次新小区。

这都是因为出色的商业氛围和古镇配套打下了扎实的基底。而视野再换到浦东，甚至整个外环内，能够有古镇底蕴，又有成片规划开发的片区，本就稀少。

其次，产品定位鲜明。容积率普遍较低，适合打造洋房+别墅产品。类似这样的低密产品，浦东中环沿线的新房都摸了市场底。

三林滨江的低密洋房+别墅，卖得好就不用多说了。类似前滩润璟、前滩百合园，合院已经摸到了1个小目标的天花板，迅速售罄。就连新杨思的翡雲悦府，3000万级的叠加，也卖得非常好。

一房一万大数据显示，浦东外环以内别墅产品（含叠加、合院、联排、独栋），今年供求比0.92，重又回到供应紧张格局。

再次，三林始终有着旺盛的置业需求。板块的楼市成交，主要集中在550万以下早期商品房。

永泰三里城、前滩东方湾这两个新盘，虽然没有表现得那么高热，但开盘后也陆续去化。也在说明，三林积累了大量的改善需求。

尤其在前滩的近距离联动辐射下，三林新天地预估很快就将成为大前滩的后花园。

如今，大前滩的新房：正前滩卖13万+/㎡，三林滨江卖11-12万/㎡，三林卖8.6万/㎡，这样的价格梯度已然确立。

接下来，就等着三林新天地拿出诚意作品，再次实现板块价值的进阶了。

你觉得未来三林新天地住宅入市，单价能卖到多少？