前两周二手房成交增长70%！嘉兴楼市“银十”如期而至

据嘉兴市建设局房管中心统计，10月1日至14日，嘉兴市二手住宅网签备案1397套，面积14.34万平方米，同比增长70%。

在“8.28”新政、“9.29”购房贴息政策、嘉兴公积金相关优化政策多重叠加之下，今年楼市“银十”的开局热度超出不少业内人士预期。

“最近来问贴息政策的人明显多了。”在南湖区科技城君悦地产御上江南店，店长姜忠惠刚结束房源短视频拍摄工作，一边忙着回复客户信息一边说。今年上半年，门店月均成交近10套；进入10月，仅前两周就拿下8单。

实际上，9月楼市已有所起色。数据显示，9月嘉兴市本级二手房共成交1265套，同比去年同期（1037套）增长约22%，环比8月（1146套）增长约10%。

1265套在今年二手房备案“成绩单”中并不算峰值：今年1月成交1082套，2月受春节月影响降到654套，随后“金三银四”猛涨到1500套以上，5月至7月也保持住1300套以上的稳定态势。但横向对比近六年同期，这一成交量创下2021年以来新高。

多位房地产从业人员坦言，市场回暖一方面源于居民真实居住需求，新政红利则是激活需求的核心推手。

从成交榜单可以读出更多市场细节。9月二手住宅备案量达到10套及以上的项目，包括位于南湖区的绿禾名邸、天骄花苑、西马桥小区、水马南苑，以及嘉兴经开区的元一柏庄、府南花园、五星苑、长新公寓。这类房源大多是流通性强的低总价刚需盘，或是家长重点关注的学区房源。

这种势头延续到了10月。10月前两周二手房成交套数1397套，体量接近年内不少月份全月成交水平，成交面积同比增长70%。

“上门看房的人多了，遇到合适房源客户敢下手，上下半年的价差也趋于平稳。”姜忠惠说。乐远房引力云东公寓店销售经理严洪磊也有同感：“最近的客户敢买了，看好了就定，不再拖泥带水了。”这个国庆，该门店也已成交8套。

“150万以内”成刚需看房关键词

“帮我推一下房子，总价在150万元以内。”姜忠惠展示了一条客户咨询消息。

对于不少刚需客而言，住房需求在三房以内的，大多会在初步筛选房源时，把总价控制在150万元以内。这段日子，这类咨询量明显上涨，这和新出的贴息政策不无关系。

10月1日起，居民购房贷款贴息政策正式落地。六大行在9月30日集体公告，采取“免申即享”方式，每月还款时自动扣除贴息金额。

根据政策，享受贴息需同时满足三个条件：新发放商业性个人住房贷款、首套住房；建筑面积不超过120平方米且总价不超过150万元；贴息标准为年化1个百分点，最长5年，单户贴息贷款规模上限100万元。

一位二手房经纪人算了一笔账：“以100万元、30年期、利率3.05%的商业贷款测算，5年累计可省利息约4.6万元。”对月供敏感的刚需家庭而言，这笔减负实实在在。

政策落地两周，嘉兴多家银行网点已有客户享受到红利。

在工行海宁支行，客户经理回忆起这一单：“客户来咨询贷款时，我们第一时间就帮她做了贴息资格判定，三项条件全部符合。”2018年来海宁经商的张女士，近期看中一套总价54.7万元、建筑面积89平方米的房产，面积、总价、首套认定，恰好都落在政策范围内。她办理的30万元商业贷款，期限15年、等额本金还款，首月利息由贴息前的762元降至512元，每月直接省下250元。

更让张女士省心的是办理流程。“签合同的时候客户经理让我授权了一下，后来真的什么都没用我操心。”她说，昨天收到月供变动短信时，才反应过来“这钱真的省下来了”。

不过，政策红利主要面向刚需客户。改善型购房者大多依照自身实际居住需求规划决策，不会单纯因为政策刺激，轻易改变原先购置大面积房子的想法。

好房子依旧有穿越周期的力量

二手房市场里，降价走量是常见促销方式，但市场也印证：品质过硬的好房子，拥有穿越周期的力量。

在严洪磊经手的房源中，南湖区云境园一套145平方米的房子，去年夏天成交价约280万元；今年同户型房源价格保持坚挺，6月成交290万元、7月成交280万元，国庆期间成交一套276万元（该套不含储藏室），整体价格波动不大。“地段好，小区品质好，价格跌不了。”

他提到，不少老中介面对高价优质房源容易自我设限，主观觉得难成交，不愿向客户推荐。但市场真实反馈是，这类优质房源认可度稳定，即便价格偏高，依然有买家愿意买单。

采访中，多位中介总结优质房源共性：地段配套成熟、小区品质优良、学区资源突出、户型楼层俱佳。这类房源在市场调整周期里抗跌性更强，即便在整体市场波动时，依然能收获稳定的客户关注度。

还有一个值得关注的变化是，以往二手房是门店成交主力，新房占比仅两成；近期新房成交占比持续抬升，已接近五成。

不少业内人士分析，过去二手房凭借现房、价格优势抢占市场；如今新房产品持续迭代升级，叠加开发商各类优惠让利，不少项目已是准现房甚至现房，所见即所得，新房吸引力持续提升。中秋国庆期间，不少新房房源都加大了特惠力度，如一口价等营销活动，进一步撬动购房需求。

多重组合拳之下，市场走势如何？

在“8.28”新政、“9.29”购房贴息政策、嘉兴公积金相关优化政策接连落地，多重组合拳之下，嘉兴楼市未来走势如何？

浙大金融专硕校外导师汤钟尧认为，房贷贴息、现房销售、公积金调整是本轮房地产调控核心组合举措，带来显著结构性分化：现房、准现房凭借交付确定性，去化表现优于普通期房；核心区域低密改善产品抗跌性更强；远郊、高总价、老旧小户型房源去化压力较大。150万以内贴息门槛与公积金额度上调，进一步放大中小户型刚需房源成交优势。房贷贴息降低购房成本，现房模式化解交付风险，一定程度修复市场预期，对核心区域房价起到托底作用，但市场全面回暖，仍有赖居民收入预期与购买力实质改善。

南湖区房地产业行业协会秘书长程普判断，贴息政策对嘉兴的影响虽不会立竿见影，但积极的效应会逐步释放。在嘉兴直接符合贴息的房源不在多数，但其传递的市场修复信心值得期待。国家层面已出现贴息模式，未来延续和加码的鼓励扶持性政策各地出台的可能性增大，对市场会产生潜移默化的积极影响。

在他看来，近几年一手房“价格不涨、品质提升”并不符合客观规律，品质提升必然推高成本，过去靠地价回落对冲，今后开发成本压力将逐步显现，预计一手房房价将进入持续性上调的通道。828政策后，嘉兴城市发展将走向城市有机更新与现房销售的融合时代，以人和产业为本的各城市核心要素将会进入系统性规划调整阶段。对房地产市场而言，将迎来价格体系重塑。一手房价格重塑也会带动二手房预期修复，推动一二手房联动更加紧密、相互支撑，形成更健康的市场循环。