市南老房子的“翻身”机会来了，省里的城市更新规划说得挺明白

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山东省人民政府日前印发《山东省城市更新"十五五"规划》，明确到 2030 年，可持续的城市更新体制机制和政策体系逐步完善，城市开发建设方式加快转型，城市结构优化、功能完善、文脉赓续、品质提升取得显著进展。规划提出优化"两圈联动、三核引领、陆海统筹、全面发力"格局，培育壮大济南、青岛都市圈，提升都市圈辐射带动能级。

对住在老城的市南居民而言，规划中最贴近生活的几条集中在"住"上。规划提出实施房屋品质提升工程，标准、设计、用材、建造、验收、运维各环节同步发力，增量住房全部建成"好房子"，老旧住房系统推进功能性改造和品质升级，结合既有条件把"老房子"改造成"好房子"；新出让住宅用地严格落实国家住宅项目规范，设区的市中心城区新出让住宅用地原则上不低于山东省高品质住宅建设标准要求建设。老旧小区改造则按"基础类应改尽改、完善类能改则改、提升类鼓励改造"的原则推进，一区一策补齐基础设施短板，并明确支持老旧住房自主更新、原拆原建，探索建立可持续的老旧住房更新模式。

与老城保护活化相关的表述同样具体。规划提出在 350 个社区实施完整社区建设改造，推进城市社区嵌入式服务设施、一刻钟便民生活圈和数智便民服务圈建设，优先补齐"一老一小"等民生服务功能；增强老旧街区厂区功能与活力，优化街区慢行系统，推动传统商业步行街和商业街区改造升级，创新消费场景。公共服务方面，要求落实社区卫生服务用房"四同步"机制，逐步实现在各街道配备公办社区卫生服务中心，并改善背街小巷环境、挖掘桥下空间与街角等小微空间。安全方面，规划提出加快消除城市住房安全隐患，有序实施城市危旧房改造，实施城镇预制板房屋治理改造行动，C、D 级危险住房建档立卡动态更新。

把这几条放到市南的语境里看，指向性是比较清楚的。市南老城区的历史街区、里院、老洋房数量集中，既有大量需要"功能性改造"的老房子，也有需要整体活化的历史片区；西部老城则聚集了不少建成年代久、配套欠账多的社区，完整社区建设与背街小巷整治，恰好对应这一片最真实的短板。规划里"自主更新、原拆原建"的口子，也是近年讨论较多的一条路径——它把一部分主动权交回给产权人，但前提是权责对等、业主自愿。

规划还提出加快构建房地产发展新模式，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，引导房地产企业转型参与城市更新，并深化住房公积金制度改革，将更多灵活就业人员、新就业形态劳动者纳入制度覆盖范围。这些条款与老城居民的关联同样紧密——在历史街区活化中如何平衡原住民的居住权与片区的商业活力度，是各地普遍绕不开的老问题。

需要区分的是，本号此前曾关注青岛本地的城市更新"十五五"规划稿，那次落点在青岛的片区与项目；本次是省级规划的框架性部署，重点在机制与政策口径，两者层级不同，不宜混读。政策文本落地到一条街、一栋楼，中间还隔着一轮轮细化方案。对居民来说，更实际的关注点或许是：家门口的老楼会不会被纳入改造名录、社区卫生服务设施何时补齐、历史街区的商业植入如何不伤及风貌。这些答案，要等各地的年度任务分解出来才见分晓。

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